louissvs wrote:
房子當然是有錢人的玩...(恕刪)
又看到文才哥緊張的身影了
kuntin0914 wrote:
台灣要吸引人才要靠創...(恕刪)
黎智英是獲利了結，當初他20~50萬/坪購買，現在賣90幾萬/坪，
他投資都算倍的，賣土地賺了二十幾億，而且都是成倍數賺的，
怎麼不吸引大陸人來買呢??他們現在錢多到不知道該往哪邊跑！！
幾年前也聽房市烏鴉張大教授說的，房市會泡沫！
泡沫到最後呢??沒看到泡沫，反而漲更多，
多花了幾十到幾百萬買房，有錢人的思維，
不是我們一般人可以想的，當台灣的土地都被有心人士把握在手上的話，
那房價就由他們來操控，我也希望多點建商趕快撐不住，
降價出售，但是過了那麼多年，建商寧願放著空屋也不降價求售，
央行應該要調高建商融資利率，而自用1戶的利率不要變動，
2戶以上以等比級數上調，雖然投資客他們都有辦法避掉，
但應該還是可以對房價抑制有點效果！！
我認為政府不可能將方向引導到通膨的方向,政府會把債息穩定下來。
如果真的發生網友所說的往通膨方向,會發生債務的惡性循環。
(一)目前老年人口260萬,舉債5兆多,還有一些潛藏債務
如果真的發生網友所說的往通膨方向
(二)估未來如果老年人口500萬的舉債10兆平均債息3%時候,
一年債息10兆X3%=3000億元
一年老年人口成本500萬人X10萬元=5000億元
所謂老年人口成本,例如:退休年金的補貼。
例如勞保年金是隨通膨往上調的,依勞工保險條例65條之4「本保險之年金給付金額,於中央主計機關發布之消費者物價指數累計成長率達正負百分之五時,即依該成長率調整之」。
加上軍公教的全年薪水就等於一年的稅收了。
假設通膨至少5%以上一直下去。
(三)等到戰後嬰兒潮都退休了老年人口估1000萬人舉債20兆
一年債息20兆X5%=5000億元
一年老年人口成本1000萬人X20萬元=2兆元
如果真的發生網友所說的往通膨方向,會發生債務的惡性循環。
所以,我認為政府不可能將方向引導到通膨的方向,政府會把債息穩定下來。
台灣應該會走日本的老路。
台幣要大幅上下波動很難,永遠貶不過人家,
有玩期貨的人都知道原物料是在下跌的,例如紐約咖啡豆期貨由2011年9月的290元跌到最近的110元,但咖啡為什麼没跌,店租高還有層層轉稼到消費者。
隨著高科技化,全球很多產能過剩的東西太多了。
創新產業才是王道。
我認為政府不可能將方向引導到通膨的方向,政府會把債息穩定下來。
如果真的發生網友所說的往通膨方向,會發生債務的惡性循環。
(一)目前老年人口260萬,舉債5兆多,還有一些潛藏債務
如果真的發生網友所說的往通膨方向
(二)估未來如果老年人口500萬的舉債10兆平均債息3%時候,
一年債息10兆X3%=3000億元
一年老年人口成本500萬人X10萬元=5000億元
所謂老年人口成本,例如:退休年金的補貼。
例如勞保年金是隨通膨往上調的,依勞工保險條例65條之4「本保險之年金給付金額,於中央主計機關發布之消費者物價指數累計成長率達正負百分之五時,即依該成長率調整之」。
加上軍公教的全年薪水就等於一年的稅收了。
假設通膨至少5%以上一直下去。
(三)等到戰後嬰兒潮都退休了老年人口估1000萬人舉債20兆
一年債息20兆X5%=1兆元
一年老年人口成本1000萬人X20萬元=2兆元
單單是債息及老年人口成本這兩項一年就等於3兆元了
如果真的發生網友所說的往通膨方向,會發生債務的惡性循環。
所以,我認為政府不可能將方向引導到通膨的方向,政府會把債息穩定下來。
台灣應該會走日本的老路。
台幣要大幅上下波動很難,永遠貶不過人家,
有玩期貨的人都知道原物料是在下跌的,例如紐約咖啡豆期貨由2011年9月的290元跌到最近的110元,但咖啡為什麼没跌,店租高還有層層轉稼到消費者。
隨著高科技化,全球很多產能過剩的東西太多了。
創新產業才是王道。
30歲400,145人(民國71年出生到101年還活著的人)136年成為65歲老年人口
31歲411,342人
32歲406,856人
33歲415,993人
34歲404,652人
35歲385,179人
36歲418,006人
37歲361,439人
38歲355,434人
39歲354,330人
40歲353,711人
41歲363,747人
42歲373,132人
43歲373,946人
44歲372,670人
45歲354,530人
46歲379,696人
47歲374,690人
48歲380,391人
49歲385,646人
50歲379,221人
51歲372,818人
52歲368,791人
53歲364,790人
54歲352,542人
55歲334,410人
56歲344,723人
57歲335,944人
58歲317,171人
59歲304,189人
60歲296,835人
61歲299,576人(民國40年出生到101年還活著的人)105年成為65歲老年人口
62歲251,681人
63歲232,440人
64歲203,788人
65歲以上的人口260萬人
以民國101年的統計資料,民國101年還活著30歲到64歲的人口1238萬人
所以民國101年的時候,年齡30歲(民國71年以前出生)以上的人口->260萬人+1238萬人=1498萬人
民國101年台灣總死亡人口約15萬多人,
因醫療進步,假設現在31歲以上的人未來每年以15萬人死亡,
1498萬人每年少15萬人到了民國136年共死了->15萬X35年=525萬
到了136年老年人口=>1498萬-525萬=973萬人,這數字是預估數字當然也有可能更多人死亡,
31歲以上的是台灣目前房屋的擁有者,死亡人口愈多被繼承的房屋愈多,
31歲以上的死亡人口愈少,老年人口愈多,政府負擔的老年人口成本將愈多。
sunhm wrote:
匯率本身除了政府有某...(恕刪)
日本是零利率的國家,日本債息很低還是有人買,就是因為日幣從1990的1USD=150JPY升值到75,日本債息很多都是日本人自己買的,,最近因為安倍三劍的關係日幣貶到100,
日本房地產崩了20年。
房地產與人口紅利有關,原因就在於外資會看人口紅利來投資,
人口紅利上升的國家通常比較吸引外資投資,比較容易賺錢(開玩笑一下,射中摸到賺錢的機率比較大。)
人口紅利狀況好,外資投資比較多,
人口紅利狀況差,外資投資比較少,
只要政治無疑慮,全球化的時代,外資當然前往人口紅利上升的國家卡位房地產,往創新產業的公司投資,
當人口紅利勞動力達到顛峰，外資會將資金轉往人口紅利上升的地方。
我認為北部房地產已經無利可圖了,現在走補漲行情,就像股票的末升段在漲雞蛋水餃股一樣,
上一波北部房地產的末升段是淡水在漲,現在好像也是.
當不動產招標案標售乏人問津,連續槓龜,就是警訊了!
Q4以來不動產標售 連6槓
(1)台肥C3地上權土地(2)中信信義計畫區松壽路總部大樓(3)精英電腦總部大樓(4)苗栗高鐵數位經貿園區(5)台北市通化夜市(6)台中市台灣大道2筆土地標售案；累計第4季以來，已連續6場不動產標售案、總計底價736.5億元的標售成績「掛蛋」。
Q4以來不動產標售 連6槓
作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年10月25日 上午5:30.
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
台北市通化夜市占地4,239.84坪、底價126.85億元的標售案，以及台灣大道三段土地、底價7.66億元的標售案，昨（24）日雙雙無人投標，以「槓龜」收場；加上本周流標的苗栗高鐵數位經貿園區底價22億元招標案，累計第4季以來，已連續6筆不動產標售案乏人問津，大有追平去年第4季「連8槓」紀錄之勢。
第4季商業不動產市場儼然出現「槓龜」魔咒？難道今年市場溫度急凍、果真得一直「夏天穿毛衣」嗎？
繼10月份以來，台肥C3地上權土地、中信信義計畫區松壽路總部大樓、精英電腦總部大樓、苗栗高鐵數位經貿園區「連4槓」後，昨天登場的台北市通化夜市、台中市台灣大道2筆土地標售案，分別宣告流標、改採協議方式進行收場，2標底價134億元，並未拍板；累計第4季以來，已連續6場不動產標售案、總計底價736.5億元的標售成績「掛蛋」。
負責代理標售的戴德梁行協理賴一毅表示，通化夜市標案領取標單組數近4組，惟開標時無人投標；台灣大道三段土地標案領取標單不到5組，但2天前有買主要求調整價格、付款條件，想爭取改採協議方式進行交易，因此先行撤標、未能拍板。
市場人士憂心，升息趨勢使得潛在買家以每年租金報酬率2.875％的門檻，變得風險相對提高，加上升息趨勢不利財務槓桿作太大操作，因此觀望氣氛濃厚，不利賣方求售。
未來是否挑戰去年第4季，因金管會祭出壽險業不動產禁購令，而面臨「連8槓」的慘狀？端視下周31日龍巖標淡水學生宿舍「Hi City」、八德路四段店面，及11月28日台北學苑地上權標售案而定。
房市供過於求？ 鳥籠預售建案又見法拍
2013年11月6日 下午3:40.
台北市副市長張金鶚說，台灣房市已經出現「供過於求」的現象，未來可能會泡沫化，像是現在在台北市，就有１百坪以下的小基地預售案接連遭到法拍，顯示買氣不旺。專家說，當房市買氣下降時，這類小型建商推出的鳥籠建案恐怕會首當其衝。
七層樓高規劃一層一戶，每戶40坪到60坪，2010年時推出預售，當初開價每坪85萬起，如今大門深鎖，還貼著法拍封條，看起來閒置多時，建案基地只有67坪，就算規劃成1層1戶也談不上豪宅等級，但位於台北中山區精華帶，土地買在高點，建商硬著頭皮推案卻乏人問津。
同樣是預售屋遭到法拍，在今年九月大同區也有相同案例，也是規會成一層一戶，每戶面積78坪，兩者基地都在百坪以下，都是鳥籠建案，台北市寸土寸金，建商想搶下一席之地，在夾縫中強推小基地建案，只怕遇到房市買氣下降時會首當其衝受害。
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