aaronliu0719 wrote:也不是這樣說，要解讀建設公司財報，要先瞭解建設公司的營運模式。
這樣的數字除了說明建商缺錢且滿手存貨賣不掉之外，還能說什麼
滿手存貨是沒錯，不過還沒蓋好的怎麼賣？
存貨有土地、在建工程、餘屋，以這幾年房地產的景氣來說，餘屋佔存貨的比重很低，而以大台北來說，土地價格高，所以土地存貨又佔了總存貨的一大半。
以一個總銷100億的案子來說，毛利率40％的話，成本60億，以遠雄來說，短期借款佔存貨的45％左右，所以60億的成本裡，借款佔了27億。以大台北的建案來說，通常會先預售，完工後交屋，假如有4成預售的在完工後馬上交屋，以貸款7成來算，100億x40%x70%=28億，拿去還銀行剛剛好。
所以要等建商拋售，可能要小型建商，大型建商尤其主推大台北地區的，未來1、2年要交屋的都是去年、前年預售的，預售超過8、9成的比比皆是，只要有個4成買主交屋，建商就沒負擔了。
不過建商的命脈在銀行，因為建商的存貨通常變現不易，只要銀行立即縮銀根，大部分的建商都要倒，不過呢...銀行幹嘛要這麼做呢？只要有借有還，銀行幹嘛跟錢過不去呢，況且政府也不允許銀行這樣亂搞。
不景氣影響的是建設公司的股價，因為獲利來自營收，不景氣建商推案量就會減少，營收就會減少，這就是為什麼一堆今明兩年還可以賺一個股本的建設公司股價只剩4、50的原因。
內文搜尋
從 APP 打開
X