------------(恕刪)
若是我買了房也租出去了，房客哪天想不開在我的房子鬧自殺'他殺'壽終正寢等.....
買屋賺租金的夢大概就玩玩了吧!
風險還是有的! 感覺也不比做個小生意風險低到哪去!
所以作包租公有沒有賺？當然有賺… 要不作假的？租金是不是有降低？別人我不知道，但我有降… (但利率也有降，所以對我來說沒差多少) 好不好租呢？沒降當然不好租，降了就海闊天空…
而包租公是不是簡單的坐在家裡就有錢收？正常時是這樣
像因我的房客較多，我連電表都是叫房客自已抄一抄，大約多少自已轉給我，再傳個簡訊，我好對帳就好… 反正電表在那，最後要搬走再結清一次確定就好… 所有的費用都是信用卡扣繳 (賺紅利點數啊)，所以滿租時就就基本上沒事作 (收房租 + 對帳)…
但空屋時期 / 房客有問題時，就很忙… 基本上，為了要減低成本，所以現在被訓練成一個沒有執照的小水電 / 油漆工 / 清潔員 / 家具搬運工… 有些人可能覺得這很輕鬆，但我保證，當你在粉刷 / 清潔房客住過的房間或是在修理他們壞掉的水龍頭 / 網路線時，你絕對不會這樣覺得…
---
上面有版友有說了，報酬率這種東西，是不能用 ("滿租租金" x 12 - "貸款利息")/ 頭期 這樣算… well，還是有參考價值，但這算出來的，只是你在 "最理想狀況" 可以收的現金… 畢竟，你還得付房屋稅 / 地價稅 / 修繕費 / 廣告費 / 空屋率 / 清潔費 / 等等等等的…
實際上把所有的東西加進去，會較低；但加上房貸的槓桿，基本上都是還有賺的… (約在初投入成本的 5~30% 上下)
另：上面這算法是不還本金的算法… 而像我們是基本上是能不還本金就不還本金… 因為還了本金，會降低槓桿 (賺較少啦)… 優惠期過了，就找別家銀行轉貸，重新再來一次優惠期囉~ (手續費沒多少)
---
我的家人是分租套房 + 整層的都有… 分租套房好處：每間單位租金較高，所以賺較多… 因分隔了，所以不易碰上因房客搬走，整個物件 1~2 個月沒租金來抵貸款情況… 壞處：隔成套房需要隔間的成本 (且事實上並不便宜 / 算報酬時，這成本需加進你頭期部份，而轉手時，這成本也得加到出價中)…
套房房客較不穩定… 會想租總價便宜的，要不一：沒錢… 要不二：只是暫住… 加上套房大多有全套家具，屁股拍拍就可走人… 我的套房房客的平均租期我會說是約 1~1.5 年左右…
分租套房轉手增值空間有限… 會接手你分租套房的，不可能會是自住的了… 所以會想接手的，一定都是下一手投資客… 而會想要接手，就是你的租金報酬率要高、屋況要好，才有人想接… 所以，租金沒拉上去就難在轉手時還可獲利… (報酬才 4%？又不是呆的，除非你碰上一個 新手 / 佛心來的 幫你脫手…)
整層的好處 / 壞處基本上就是套房的好壞處相反囉~
但我最近是比較傾向整層的… 因為當套房的間數一多，每個月人來來去去變成是正常的了，所以就會開始每個月忙不完… (平均租期 12 個月的話，要是你有 12 間套房，代表平均每個月都會有人搬走) 這時，租整層、較穩定的房客，管理上來會比較輕鬆… 加上整層的轉手增值空間較大…
davidlin1980 wrote:
自家人本身就是作包租...(恕刪)
就報酬率最佳化來說，還蠻有道理的，厲害!
小弟也有房屋出租，倒是沒想過設法不還本金，難怪怎麼算都覺得很不划算。
不過房屋折舊也是要算進去的，比如二十多年的房子拿來改，
一但超過三十年屋齡，銀行貸款就會有麻煩，換句話說，你要脫手就會有麻煩。
房屋修繕也是一大問題，幸好小弟對DIY很有興趣，水電、網路都懂一些，否則我看也是搞到死。
幾個月前一個房客疑似有憂鬱症，差點自殺，嚇死我了。
然後就是新竹地區出租市場目前供過於求，租金一直呈現緩步下降的趨勢。
總之小弟自己的投資方法來說，長期投資股市還是比較有賺頭。
過幾年應該就會把手上出租的房屋賣掉，因為其投資報酬率與花費的心血實在不划算。
內文搜尋
從 APP 打開
X