公共設施面積包括所謂的「大公」和「小公」，目前並無明文規定，「大公」泛指所有住戶共同使用分攤的公共設施，包括屋頂突出物、一樓大廳、地下避難室、機電設備室、樓梯間、機車位、水塔及公用休閒空間；「小公」則指當層樓個別住戶使用分攤的部分，如當層樓梯及電梯間和走道等。中庭花園大部分為法定空地，不列入公設面積，列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構之頂蓋。
公共設施要愈多愈好嗎？其實不見得，首先要考量這些設施的實用性，是不是符合自己的需求，否則徒增經濟負擔；其次，要考慮日常維護的問題。經常可見建商剛剛交屋時，所有設施都美輪美奐，但隔一段時間後，因為部分住戶不願分擔維修費用及水電費用，公共燈具被迫減用，或換成省電燈管，建設公司在預售時特別重金聘請燈光大師設計的燈光計畫，便失去原有的氣氛效果，連原本吸引人氣的游泳池，也可能因為水費龐大，慘遭荒廢或移作他用。
公設比簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值，至於各區分所有部分的公設比計算，則是以各個區分所有建物部分，依照其主建物面積（包含陽台、雨遮等附屬建物）所應分配比例之公共設施面積，與各個區分所有建物總面積之百分比值；但公設比也不是愈低愈好，公設比偏低的房子，可能沒有地下停車位、沒有管理員室，生活機能不足，休閒設施不夠，停車及安全管理都很不方便，久而久之，居住品質便會降低，房屋價值也會走低。
因此，綜合多方考量下，如果經濟負擔條件允許，有適度公設的住宅建案還是比較符合理想需求的。
合理的公設比應該是多少？一般來說，五樓的中古公寓房子，公設比約百分之十至十二左右。至於電梯大樓的公設比，過去約在百分之二十至三十，但九十四年七月一日建築法規新制開始實施之後，規定八樓以上大樓須設兩支樓梯，使得電梯大樓房屋公設比率一下子增加百分之三至五不等，現在，電梯大樓公設比幾乎無法低於百分之三十。
有部分個案將小公面積登記在主建物面積中，銷售時訴求低公設比，若只看謄本無法明確得知，必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同，藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。根據內政部七十一年頒布的「建物測量辦法」規定，各層「電梯間」及「樓梯間」可以併入主建物面積登記，所以買屋前一定要注意。看房子時如何分辨公設比有多少呢？如果買的是中古屋，因為是實況交屋，只要看室內坪數大小，再對照房屋權狀登記的公共設施坪數，即可看出公設面積比率，若買的是預售屋，在契約中最好註明清楚主建物、陽台、以及公設的面積。
建商有時為了降低或增加公設比，會以停車位所佔的面積做增減處理，通常停車位的面積大約在十到十二坪間為合理值，若車位面積少於這個數值，有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶，建議可調閱地政機關之謄本並向建商詢問清楚。某些建商或房仲為了降低每坪單價，會將停車場、車道都併入銷售面積，算下來雖然每坪單價變便宜，但實際上卻是買貴了！因此，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，換算出室內實際坪數的單價，才是聰明的購屋方式。
小弟想到有幾個問題:
若某大型設區,596互,公設比30%
1.假設每戶37坪,那到時公設要有
37*596*0.3=6615.6
也就是大家貢獻出來的公設坪數:每戶坪數*總戶數*公設比
到時真有那麼多坪的公設嗎?不太太可能吧!
2.那建商將來是否會提供等值的設施在公設
假設一坪25萬,那建商已經從這個建案中拿了
6615.6*25萬=165387.5萬
那建商能提供此等值的公共設施嗎?
3.所謂公設,是否指有屋頂的公共空間,如樓梯室內走道等
像中庭,戶外步道,中庭等應該是建商要出的,也就是建蔽率規定
這是建商本來就應該出的,將來也是屬於開放空間,不能算在公設
4.到時交屋,公設內容是否有照合約,這部份是誰要監督呀!因為此時住戶
彼此都還不認識,管委應該也還有成立
5.最後結論是......房子真的很貴,公設也是建商可以上下其手的地方
萬一交屋時公設軟應體亂弄,損失是住戶,就算照合約交屋,建商還是賺
因為公設也是花費跟房屋每坪一樣的價格買的,怎算都不可能那麼貴
想聽聽各位先進有何看法呢?
公寓大廈管理條例第57條－起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。
首屆管理委員會要負責公共設施的點交(使用權移轉)，點交一詞意涵：指物品設備之面積、數量、品項、規格、功能等完全無誤，移交給管委會；公設點交這部分很專業，管委會由住戶組成，往往欠缺專業，所以花錢請專業人士或管理公司協助驗收是有必要的。
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