買屋與租屋的迷思... (第5頁)

cuteyu
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41樓

2009-06-23 23:09

樓主. 簡單的算法如下.

以自住, 房價不漲不跌做前提, 而且也不計算折舊, 地價稅等等問題.

設定房價 X, 租金 Y. 買屋的頭期款 3 成, 貸款 7 成.

頭期款要計算相對成本也就是定存利率 a1. a1 抓個十年以上的平均值.

貸款利率相對定存多 a2.

也就是買屋的成本是 0.3x*a1 + 0.7x * (a1+a2) = a1*x + 0.7x*a2

這個數字跟租金 Y 相比, 就會有答案.

實際的情形會更複雜, 如屋價漲跌, 考慮出租, 頭期款比例等等.

不過國中數學就應該夠用. 重點還是在参數的判斷. ^++^

davidlin1980

davidlin1980
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42樓

2009-06-24 4:54

頭期的部份所損失的定存利息，事實上不用那麼複雜，還用 10 年平均定存利率去算…

像我實務上很簡單，要算買房每月的利息成本+機會成本 (就是損失的利息部份)，就直接把房屋總價乘上房貸利率再除以 12 個月就好…

基本上就是把房貸利率當成定存利率來算機會成本，事實上也合理：你的頭期款會全部放在定存嗎？我想也不會吧… 一定也有部份會是投資較高報酬的投資品，所以實際上的機會成本一定會高於定存利息… (而費用部份，高估永遠是比低估好)

所以，1000 萬的房子，3% 房貸，貸 7 成好了，我算的利息成本 + 機會成本就還是 1000w x 3% = 一年 30 萬元… 這 30 萬中的 3 成 (10 萬) 是不用真的付出去的，但是要算，因為要是不買房，你本來會多那些利息/收入...

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說真的，要不要買房，完全看你的需求… 要是你沒有需要說退休後一定要住在台北市區附近，那我會覺得租房不會比較划不來… 畢竟房價真的有在漲的，還是限制於北部地區，較鄉下地方的房價是沒什麼在漲的…

而房價是不是會一直漲上去？基本上，是至少會維持還很長一段時間… 以台灣出生率不停在下降來看，未來基本上是根本沒有實質的支持的… 房市最後最終會供過於求 (除非有人願意移民來台灣 / 大家多生些小孩) 但話說如此，大多數人們還是會向都市集中，所以就算人口變少，市區的房價實際上是不易跌的… (但，鄉間的房價就會跌)

加上，房子就算你完全用現金買，還是得付房屋稅 / 地價稅去養它的… 所以每月會有固定本來租屋不用付的成本…

另房子會保值的部份是它的土地部份，建物部份可是會折舊的，只是因為大家不用付這折舊費，所以不會去注意它…

要想想，你現在要是買的是 20 年公寓，再 20 年之後就是 "40" 年公寓囉… 而現在買的新成屋，再 20 年之後就是 "20年" 舊電梯大樓囉~ 所以現在買的電梯大樓，20年後，價錢是否會大漲也不一定… 現在 20~30 年的舊公寓，你 20 年後變 40~50 年，會不會變危樓，還能不能住人都還是個問題… (加上就算要作都更，要整合整棟住戶的意見，很不容易… 一定會給你碰到釘子戶)

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買房大家說的的好處 -- 強迫儲蓄 -- 也是要你不用優惠期，一開始就馬上本利攤還才有… 加上就算本金全還完，你所要付出的房貸 + 機會成本是不會減少的… (基本上，你的 "住" 的成本，就是那麼多啦，租屋 / 買屋，就是需要付出那麼多成本的)

加上要是你理財智慧好些，不買房還是有人可以強迫自已儲蓄 (還可投資基金 / 股票等的) 的…

加上，買屋通常是很大筆的投資，所以較難作到分散風險 (對有些人來說還可能是唯一的投資)… 事實上要是出了什麼意外的話 (各式天災人禍讓房屋價值受損：有人自殺/被謀殺死在大樓啊、地震、火災、水淹等的)，是很有可能毀了你的一生的理財計畫的…

無情者傷人命

無情者傷人命
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43樓

2009-06-24 8:46

davidlin1980 wrote:
頭期的部份所損失的定...(恕刪)

我很認同這位大大所講的觀念!

我覺得買屋租屋還是要看需求,我自己以700房價來算,我目前是用租的,但我租的很便宜,我的算法是到20繳完,租屋

20年我剩下的滿手現金,買房20年後我得到是一間20老房子...為什麼呢?

租金真的可以談,房子我不用承擔任何風險,不爽就換澳洲來的鄰居也換,我的租金始終低於貸款太多了,省下拿去丟

保險也賺,所以我只是用我的利息錢在繳租金而已!

我有朋友買到921倒的房子,他現在...哀!

tonbo100

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44樓

2009-06-24 8:46

最後一定是要買屋的，只是房市是循環的，要切入的點就變的很重要，切的好可以少負擔好幾成

如果想買的地方還是過高，不彷先租屋，慢慢來遲早會有機會，這幾年應該不是每個人都很有辦法

也許有些人是超過自己承受度。要是真的等不及了就先看看更中古，或找更遠，或是先找小坪數很多人都有

建議，心中自有一把尺，希望你能順利處理房事

a290861

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45樓

2009-06-24 9:18

引述開板大~亦或先以租屋代替購屋，趁著年輕多做一些自己想做的事(旅遊等等...)，同時慢慢累積儲蓄，等到奮鬥個10年15年，等資金再充足一些後再試經濟情況買一間屬於自己的房子。
等板主奮鬥個10年~15年後~薪水多了~老婆娶了~小孩生了(先不考慮有孫子)~是不是有購屋的需求了?
那我們這些早你10年~15年卡位買屋的人~不就剛好用高價賣給你嗎?(因為你最終還是要買房)~用高房價賣給你的人~其實就是享受你這10年~15年來的努力(因為你用較高的成本取得)~這也就是為何都會區房價不敗的原因~說了半天~你10年~15年後還不是要買屋?我們剛好可以先住個10年~15年的~把貸款繳清後(政府還提供優惠利率讓買屋人賣你)再把房子賣給你~然後換屋(換便宜的郊區)退休

知道為何房屋的價值取決於地段嗎?就是因為工作需要~想離工作地方近一些~減少通勤的時間~提升生活的品質(真難相信有人上-下班願意花那麼多時間通勤~是回家?還是回飯店睡覺?)~所以造就都會區房價易漲難跌(只要出現相對低點~馬上又被換屋族給買了)~鄉下地方人口外移嚴重~而這也代表著都會區房價~始終難有崩盤價出現O

pych

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46樓

2009-06-24 9:25

a290861 wrote:
引述開板大~亦或先以...(恕刪)

你確定可以高價賣給版主??? 搞不好版主很會投資理財, 拿買房子的錢投資累積不少財富, 可以去買新成屋或豪宅了!

a290861

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47樓

2009-06-24 9:29

pych wrote:
你確定可以高價賣給版...(恕刪)

你以為那些賣中古屋的人~房子賣給誰?

(不一定要賣給版主~因為版主只有一個~但是買不起新屋~而去買中古屋的人~是成千-上萬個版主那麼多

)
而賣了房子後的換屋族~那些錢又跑哪裡去?(就是有人想換屋~我也是想換屋的人)

不小心射進去

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48樓

2009-06-24 10:25

我覺得倒不如換個工作地點吧!!
台中１０幾年的中古華廈４０幾坪成交價大部份不會超過３００萬的!!..
環境嘛..生活步調不像台北那麼緊張,氣候又比台北好多了,消費又便宜,颱風天災又少..躲著拍照的警察也沒台北多!!建議你考慮看看..你可以想像一下台北上千萬的房子買下去你這輩子就毀了..朋友相約要出國,去墾丁,上個夜店或者是吃個大餐！！你這輩子就不用想像了..
房價本來就被炒到上班族一輩子買不起,一手轉過一手越賣越高,造成想賣的賣不出去．．想買的買不起!

whatarex

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49樓

2009-06-24 10:31

對於很會投資理財的人來說,
手上留現金的確是不錯

但是, 像我這種理財肉腳
就很慶幸當年有先買屋,
後來手上剩下的錢, 都在前兩年投入大海, 一去無回

現在回頭看看, 至少還有一間房在身邊.....

人性就是, 當手上的錢一多, 就會胡思亂想, 而且勇氣百倍....

豬鼻小福和草莓大福 ^^ 從此過著幸福快樂的生活.........

roba

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50樓

2009-06-24 10:57

a290861 wrote:
引述開板大~亦或先以...(恕刪)

這個我持比較保留的看法.

既然收入多了.一定會有房屋的需求沒錯.

但是會買你的20~40年舊屋?這點就有點自己嗨而已.

除非你的地段真的非常好.也剛好符合他的需求.
不然我既然有錢了.為啥麼不買新成屋?

另外.20年後.搞不好人家直接退休去國外或鄉下逍遙了
也不一定需要買您的舊屋.

你賣了.你也得找地方住.你確定到時候賣的錢.夠你退休生活嗎?
大家都過了20年.大家都要養老.誰要買您的房子?

應該是現在還剛出生的嬰兒.到時候會買你的房子才對.
所以應該把眼光放在現在的嬰兒身上才對.
而不是現在跟你同齡.一起奮鬥的人身上.
這樣會搞錯對象.

所以買屋來投資本來就有風險了.沒人買.你想賣給誰?

買屋 與 租屋 的迷思...

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