realeric wrote:
建築師要找哪家的 誰要來整合
難不成還要比一次圖 再發最低標 ??? ...(恕刪)
初期建築師費用多半不用錢，
大家權利義務談的成功最重要，
後面這些問題很容易解決！
過程資訊越透明對住戶越有利，
但是如果懶得動那就沒辦法了！
有一個觀念是要跟大家澄清的
就是以都市更新方式模式下尚有許多合作方式
都市更新下還可以分協議合建、權利變換、區段徵收等方式(都市更新條例第25條之規定)
一般建商都是跟住戶談都是更新+合建，這樣的方式開給住戶條件會比傳統合建的條件來的好
因為多了都市更新所給的容積獎勵(一般獎勵植台北市住宅區25-30%商業區15-20%)
但是有一種方式是最優的就是都是更新+權利變換(是真權變，不是假權變，很多建商都是假權變)
這種方式多出來的容積都歸住戶所有，建商只拿回這個建案所支出的費用(以更新後的房地折價抵付給建商)
比如更新後蓋到15樓，更新後價值是10億，建案共同負擔(此數額由台北市政府把關)為4億
那建商就只拿回價值4億的房子，剩下的6億就是全歸住戶所有
全部過程皆須擬定都市更新事業計畫及權利變換計畫，一切過程由市政府層層把關!
計畫也都需要台北市都市更新及爭議處理審議會審議通過~
所以一切程序皆是公平公正公開，不像一般合建都是由建商亂喊，甚至還有檯面下的交易!
貢獻一點自己所學，希望有幫上一點忙，若有其他問題再問我吧!
adjest wrote:
這種方式多出來的容積都歸住戶所有，建商只拿回這個建案所支出的費用(以更新後的房地折價抵付給建商)
比如更新後蓋到15樓，更新後價值是10億，建案共同負擔(此數額由台北市政府把關)為4億
不是冠上"台北市政府把關"這幾個字，就可以美化建商賺大把鈔票的技倆
都市設計審議委員會裡頭座的委員，很多就是大建設公司的老總
你說說怎麼個把關法呀，當土地價值被嚴重低估時，責任在哪?
台北市政府有責任嗎?沒有阿，反正計劃就是通過了，你一個小市民可以怎樣?
權利變更計畫書做的很像上市公司的財務報表，裡面的眉眉角角，不是一般人可以看懂的
不要拿甚麼有三家不動產估價單位估算，所以很公正出來講
考張執照，接個案子，建設公司客戶要你寫多少你敢不乖乖寫
我家一坪地給我估130萬，附近都賣到200萬以上了(商一在士林)
台北市政府很公正阿，是哪裡公正，要拆房子的時候就會公正了拉~
razzle wrote:
都市設計審議委員會裡頭座的委員，很多就是大建設公司的老總
"都市設計審議委員會"是蝦餃？是"都市計畫審議委員會"吧！
最好委員"很多"是建設公司的老總啦
不知道去哪聽來的...都市計畫委員會委員，由內政部、各級地方政府或鄉（鎮、市）公所首長分別就左列人員派聘之：
一、主管業務機關首長或單位主管。
二、有關業務機關首長或單位主管或代表。
三、具有專門學術經驗之專家。
四、熱心公益人士。
依前項第一款及第二款派聘之委員，總和不得超過委員總人數二分之一。
但內政部都市計畫委員會不在此限。
內政部及直轄市政府依第三項第三款派聘之委員，
應具備都市計畫、都市設計、景觀、建築或交通之專門學術經驗。
各級都市計畫委員會應有熱心公益人士二人擔任委員。
就算所謂"熱心公益"人士，都是建商好了，也只有兩個名額
內政部都市計畫委員會置主任委員及副主任委員各一人，委員二十人至三十人。
直轄市、縣市政府、鄉鎮市都市計畫委員會置主任委員及副主任委員各一人，委員十二人至二十人。
這樣的比例有"很多"嗎？
razzle wrote:
不要拿甚麼有三家不動產估價單位估算，所以很公正出來講
考張執照，接個案子，建設公司客戶要你寫多少你敢不乖乖寫
我家一坪地給我估130萬，附近都賣到200萬以上了(商一在士林)
你有辦法去考考看？
為了賺錢配合的，不敢說沒有，但那是少數
而且就算是配合，該拿出來的估價報告書還是要拿的出來
估價報告書是有法律效力的文件，裡面的估價金額都要依據法律、技術規則與學理去推估
如果推估過程有瑕疵、有錯誤引述、或是有不實的情形發生，你可舉出來告上法院，估價師要負法律責任的
你們家附近一坪賣200萬以上，不代表你家的地就值200萬，要看每塊土地的個別條件去做調整，
如果覺得不合理，可以提異議出來，要求估價師說明，不需要像這樣用貶低抹黑的方式，把估價師污名化。
你們家的地不會因為這樣就變的比較有價值。
大家說的都有道理，每個人切入點都有所不同!
樓上的大大說他們家的土地價值被低估，也不全盡然是如此
130萬有可能是個別基地估價，200萬是合併土地估價
基地規模大小本來就會影響土地的價值(估價技術規則裡面的個別因素修正)
若是採權利變換方式方配的話，其實更新前的總土地價值高低不大會影響到住戶權益
反而是個別基地的土地價值多寡以及更新後房地總價值影響較大
個別基地價值越好大表示你可以分配的價值比例想對來的大
更新後房價估的高你們住戶可以分回的價值也相對來的多
這也是為何有另一位大大提到為何建商要去操作估價的的主要目地
無論如何，跟一般合建比起來，權利變換還是相對地來的有保障
至於條件怎麼跟建商談就只能多比較，看如何達到雙贏的局面囉!
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