changchishih wrote:
按照我目前房子出租在申報所得稅時候的資料顯示, 他們是將房屋價值以47年折舊攤提完成, 每一年可以抵 1/47的折舊成本, 當然這是稅法上的計算, 47年後不可能房屋價值變為零. 我一般得到的印象是, 在日本, 假設房價沒漲沒降的話, 大約15~20年後, 價值剩一半. 不過因為最近幾年都是漲的的, 因此我還沒有機會看到實例. 因為人生有起有落, 經歷過就會理解, 平穩就是最大的幸福. 是沒有想過日本的房子會讓我賺到錢, 如果真能讓我在那裡生活20年, 沒什麼損失, 也就值了.
每年2.5%的折舊,20年後的剩餘價值應該是0.975^20=0.6 (0.975的20次方), 大概跟你說的差不多吧
但還是要看使用建材的耐用性
47年之後的剩餘價值應該是 0.975^47=0.3
房屋價值剩下三成, 我們買在國外的房子在估價都是這樣在算的
說說我的經驗
我們在算房屋價格就是土地跟房屋建物分開算
舉其中一間我買的房子為例,是一間地有250坪的獨棟房屋, 40年的一層樓磚房
估價結果其地與房屋的價格約為2:1 (1000萬的地與500萬房屋主體)
房屋每年折舊2.5%,但是地價每年增值10%~20%
因此每年房屋總價大約會增值5~15%,連續30年都維持這個趨勢不變了
畢竟這裡的居民人數還在快速增漲,土地都供不應求,年輕人都要被擠到20~30公里以外了
政府只好透過各式各樣的rezoning 將本來只有80~90容積率的地改成200~300,才能讓年輕人能以合裡價格住在市區
也因此地價更是不斷竄升,我的這個房子去年一年的公告地價漲了26%
我相信建築物只會不斷折舊,真正會漲的是土地
