小老k wrote:
目前計算想法如下
假設房子我們總價買1550萬 打算貸款7成20年 總利息約230萬
等於買房總成本為1550萬+230萬=1780萬
這樣的話
假設5年後 為方便討論先不考慮房屋增值以及各種繳稅的情況
家妹打算將房屋買過去自住
假設雙方共繳了600萬(各300萬)
家妹以 1780萬-我已付的300萬=1480萬 購買
將這1480萬再重新貸款 =>貸款利息317萬
總成本就變成了她付的300萬+1480萬+317萬 = 2097萬
買過去呢?
房子成本 1550
利息 230 (20年) 看你的利息回推的 1.45% 本息平均攤環 72,037元/月 (本息合計囉)
用這回推利息
https://mortgage.591.com.tw/calculator
記得要看明細，底下計算本息會用到
72,037元/月 * 5年 = 4,322,220
其中
本金 3,352,790
利息 969,455
1人1半 本金 1,676,395 + 利息 484,727.5 = 2,161,122.5
5年後 房貸只還的本金 3,352,790 ，還有 1,215萬 (1550 - 335) 本金要還
家妹以 我已付的216萬 購買 (假設你付出的利息沒辨法拿回來的，比較好算)
她已付的 216萬 +
房子本息金 1400萬 (1,215萬貸款20年本息) 1.45% 本息平均攤環 58,350元/月 (本息合計囉)
總共 1,616 萬
你免費給你妹 48萬 (484,727.5) 利息錢，懂嗎？ 如果很愛你妹，就給你妹吧。
其中兩個問題是：
1. 你的資金成本，拿這筆錢投資另有效益或那怕只存銀行都有1%，機會成本通常會算賺錢的，不算賠錢的，抓個4%好了， 48萬 利息錢只是最最低估的算法
2. 出售給你妹時房價漲怎麼算？賠算不算？售完後先漲後跌？先跌後漲？多考慮這點
小老k
樓主
謝謝您的指教 後續會以一人姓名登記補上預告登記 https://wealth.businessweekly.com.tw/m/GArticle.aspx?id=ARTL003005884
直接說結論，令妹不就給你，你包含自備款及每月房貸，從頭到尾共支出的400萬不就好了。（註：後面會說明，樓主說的300萬似乎不太正確）
至於你提到房子怎麼暴增，你妹五年後買房總價這段，實際你除了多算了後面未實現的15年利息錢以外，也還多加了一次你妹已經出的400萬。（總價已包含她的400萬）
［車子100萬，貸五年，預估利息20萬；但中途中樂透結清，回頭計算，利息才付了10萬。所以後續相關數字不能用120萬來討論］
按你提供的數字回推，經過計算，五年後結清本金是欠銀行853萬，你只要確保你妹的條件能貸得出1260萬以上，B銀行付給A銀行853萬，（同一家銀行也是一樣的概念，或同一人不同銀行降利率轉貸、需要資金增貸）剩下400萬撥款給你妹，你妹再轉給你。（實務上還有很多錢，各種稅、代書、B銀行開辦費等等，大致十萬有找）
至於增值的部分，雖然你一再強調不考慮上漲下跌因素，但是！當你把利息算進新的總價時，無形中已經是增值賣出了，否則只算本金的話，概略抓一下，本利攤還54888，其中利息的部分從一萬八慢慢變到一萬四，用平均一萬六計算，其中八千是你出的，五年算48萬，所以她只要付你自備款加本金共352萬就好了，這樣你OK嗎？
我猜這是你們想要合買的主要因素，54888的房貸對一般人來說，太硬了；折一半，27444撐一下，還有辦法生出錢來。。。
月付54888是用你提到20年利息230萬算出來的，這部分五年就繳了快330萬了，加上自備款465萬，總共已支出將近800萬，所以絕對不是合出600萬，是一人400萬才對啊。
EdenC4 wrote:
按你提供的數字回推，經過計算，五年後結清本金是欠銀行853萬，你只要確保你妹的條件能貸得出1260萬以上，B銀行付給A銀行853萬，（同一家銀行也是一樣的概念，或同一人不同銀行降利率轉貸、需要資金增貸）剩下400萬撥款給你妹，你妹再轉給你。（實務上還有很多錢，各種稅、代書、B銀行開辦費等等，大致十萬有找）
老兄果然厲害，真的去幫樓主算過 5 年還剩多少未還貸款，我前文約略估 900 萬上下。
要買的人能重新貸多少，要看新的買賣合約價格與當時銀行的估算。假設房價不跌，就貸的出。
新的買賣合約價格，絕對不能低估，金流要搞好，否則稅捐單位認定贈予，補稅就乖乖不得了。這是後話了。
EdenC4 wrote:
按你提供的數字回推，經過計算，五年後結清本金是欠銀行853萬，你只要確保你妹的條件能貸得出1260萬以上，B銀行付給A銀行853萬，（同一家銀行也是一樣的概念，或同一人不同銀行降利率轉貸、需要資金增貸）剩下400萬撥款給你妹，你妹再轉給你。（實務上還有很多錢，各種稅、代書、B銀行開辦費等等，大致十萬有找）...(恕刪)
您是目前最符合我在問的問題的答案，
另外5年300萬的部分我原本想說沒人會實算故沒有去把實際數字算出來，現在已經修正了
上述您說只要妹妹能從銀行貸得出1260萬
這就是我想問的，這1260萬對她來說是否又會再產生270萬的利息，變成她的成本？這是我目前的擔憂
因為文章是上班抽空打的 原數字都是印象中抓
造成困擾先向大家道歉
小老k wrote wrote:
@omniyeh 雖說您前面喜歡話中帶刺，但您分析確實較合邏輯，我正是想詢問若妹妹買去，妹妹付我的貸款時，她是否需連同我的貸款利息一併貸出讓我結清，這樣她貸款加新利息是否就比原先更高了？
上述您說只要妹妹能從銀行貸得出1260萬
這就是我想問的，這1260萬對她來說是否又會再產生270萬的利息，變成她的成本？這是我目前的擔憂
每期付的還款含兩部分，還貸款本金 + 支付利息。因此每過一個月，尚欠銀行 "未還本金" 就會減少。下一期要繳的 "利息" 數額就會降低一點點。還貸款本金數額就會升高一點點。在利率不變的情況，銀行用數學很巧妙地將每月繳的錢設定成一樣。
當 N 年後，想解約清償的話，就只是清償 "剩餘貸款"，不可能計算未來利息。
你把未來利息計入，頭幾年，會變成，愈繳錢，欠銀行愈多，大家看了就 "樂了"，"瘋了"。認為你是要坑你妹嗎 ?
有網友先進，就幫你算出來 5 年後，未清償 "剩餘貸款" 僅 853 萬。
新貸的 1260萬，未來利息是另外算的。至於是多少 ? 到時才知道。
為什麼重貸會有利息增加了錯覺呢 ？其實並沒有，是因為起初幾年你用兩個人出資去算，只貸七成。之後變一個人出資，他要貸的錢變多了。再加上你們沒有經濟學中 "機會成本"的概念。你只要用一開始就一個人出資，要貸款九成去算就清楚，不會有這種錯覺了。
但實務上，妳妹不應該是沒積蓄還需要去貸 1260 萬，而是另有積蓄才會吃下這個房子，不會貸到那麼多。否則在收入不變的情況下，若能負擔貸 1260 萬的還款，那她乾脆現在跟你借點或貸 8 成，直接就可以吃下來了。
重點是，當初初心規劃合資買房的目的是什麼 ? 還不就是 "未來利益平分共享" ?
未來利益平分共享，只有在房賣給第三者才能實現。如果日後樓主自己買下，或是令妹買下，都不是 "未來利益平分共享"。
為什麼會變這樣，樓主自己說賣給對方不要賺對方的錢，除非日後市場房價永遠不變，否則這是空話。5 年很長，太難估算。
N 年之後，一方若以原價+利息買下，另一方只得回原先出的錢，連存銀行利息錢都沒有，這怎能算是 "未來利益平分共享" ? 就算加利息給，離 "未來利益平分共享" 還是差十萬八千里。
或許樓主很 "大器"，利益全給妹妹沒關係，如果是這樣，開始登記就登記妹妹的名字，免得到時賣給妹妹移轉過戶，還要造假金流，最後國家插一腳進來，不是被徵房地合一稅，就是被徵贈與稅。
如果到時是樓主原價買下，妹妹只拿回出的錢，比錢存銀行還不如，知道的人只會認為樓主坑妹妹。
我只根據樓主的想法推出合理結果，絕對不是暗黑思想，惡質心靈想像。年輕人，你一直說想問經驗，以上都是經驗，人生的經驗。
賣給自家，又要利益共享兼顧，就是按市價買賣，童叟無欺。想讓利，自己掂一下斤兩能讓多少，私下讓，給現金。樓主你那個算來又算去的，其實都白算了。
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