有命算到沒命專家 wrote:
您還真好騙喔~我花個...(恕刪)
所以我最後都沒談成啊 哭哭
daniellaigmail wrote:
唯一要提醒的是簽合建契約要簽有效期限，免得整合期拉太長，對方擺爛反被合約綁住，無法跟其他建商談合建。
這是真的，
一但遇到畜生釘子戶加上畜生擺爛建商，
真的是如鯁在喉：吞不下也吐不出來。
有命算到沒命專家
目前都是建商主導 合約書上有看到 建經公司會負起若是建商倒閉的後續建築責任 但是建商的資金操作
我們無從得知 是否會借款 怎麼借 也沒有說
如您所說的 屋主的保障是很重要的
後續若有相關問題 再麻煩您幫忙看看 謝謝
WonderDragon
目前已知整個基地都可以用危老的1.4倍來蓋 建商的土地要跟我們兩棟公寓一起才有
人口負成長
泰瑞
我覺的不合理的是,新大樓1p30萬,舊公寓單價不可能高於或等於新大樓,舊公寓一樓比樓上貴,但要高於
新成屋的可能性不高,所以樓主25p舊公寓最多值750萬[可能會高估],但條件是12p土地乘3.3乘30萬=1188
萬,都更大賺數佰萬?
或者真如樓主說如果沒有我們左右兩棟公寓全答應 建商那塊空地沒辦法蓋,如此才有可能產生這樣的利潤
只算價值是這樣沒錯 所以樓上的鄰居都願意合建
但是蓋好後 土地坪數從12坪變成可能沒1坪 土地持有幾乎沒了
新蓋好的大樓因為一樓要當作停車入口以及大廳跟其他公設 蓋好後就沒有一樓的房子了
terrybog
面前8米已經不需減少建蔽容積了，更何況已經再自行退縮兩米挖鼻孔(退兩米是都更規範不細說了)
另外你家的房子有立即危險的狀況嗎，沒有就只是幫人做嫁衣而已。
另外你可以問他們稅的問題，怎麼計算看看他們怎麼回答！
成本不是這個數字，不能說太明這邊等等又有人要跑出來護航了XDXD
但是照建商給樓主的算法用簡單的來說就是，表面上是五五分，實際上是接近37分的
隔壁棟是海砂屋 我們這棟沒有 所以隔壁棟很想趕快重蓋
我們是邊間 前面有約22坪的空地可以當停車使用
由於是建商自己蓋 所以我想那13萬/坪 建築成本已經加上他們蓋的利潤了
我稍微算了一下
若是實際開發 250坪基地*300%容積率*1.6可建坪數*1.4危老獎勵*1.1容積轉移=可以蓋出1848坪
假設都以低樓層市價30萬來算 總開發達到 1848*30=5.544億
建築成本13萬(已包含建商營造獲利)*1848坪=2.4億
5.544億-2.4億=3.144億 (開發利益)
3.144億/250坪=125萬
就是說若是一樓土地若是都跟樓上一樣 照理說要分回125*12坪=1500萬市值的物件
扣掉3年租金補助加上搬家費 約60萬來說 (1500-60)/30=48坪 應為合理可分回的建坪數(48/12=4)
考慮到建商土地無法獨自開發 且合建後 原住戶都只能分便宜的低樓層 高價的高樓層都是建商的 這樣
我是否應該爭取到1:4以上的條件 較為合理?
just do
4.如果真的沒有辦法搞懂幾坪換幾坪~詢問一下合建比例是如何?大約心裡會有個底?
目前成本都是建商所說的 合建比例建商說新北市大約5:5 但是一樓條件是開跟樓上一樣
條件還要再談 但是自己還沒有底 不曉得行情在哪
5.找補條件要談清楚~這個很重要!例如:高低樓層是否有價差/可否1間換2間(自己補)/換小間一點(建商
找)
感謝提醒 但是其實價格也是建商說的算 中間怎麼變換權利 都還要再研究
6.因為有房子~是否有拆遷補償費跟租屋補助費用
有搬家費以及租屋租金補償 請問拆遷補償大約行情是多少呢 沒有看到有這項
Bazooke
至於條件沒有所謂的合理不合理，只有想要拿到多少回來
反正就注意你的權益，別亂簽約
謝謝提醒 爸媽也想合建 也不是想獅子大開口或擋人財路 就是資訊不對等 怕被騙或是蓋不起來
所以如果有個行情我想大家也都能接受
lordkon
但是照建商給樓主的算法用簡單的來說就是，表面上是五五分，實際上是接近37分的
我看起來也是
你應該是一樓面馬路
又可停車
難道建商退一樓店面+雙車位給你嗎
建商只想要買土地而已
騙騙不懂的
還有道路退縮是建物(地上物)離馬路距離
地下一堆停車位
繼續賣大錢
25p挖個3~4層
可以停幾台車
就不用我說了
我稍微算了一下
若是實際開發 250坪基地*300%容積率*1.6可建坪數*1.4危老獎勵*1.1容積轉移=可以蓋出1848坪
假設都以低樓層市價30萬來算 總開發達到 1848*30=5.544億
建築成本13萬(已包含建商營造獲利)*1848坪=2.4億
5.544億-2.4億=3.144億 (開發利益)
3.144億/250坪=125萬
就是說若是一樓土地若是都跟樓上一樣 照理說要分回125*12坪=1500萬市值的物件
扣掉3年租金補助加上搬家費 約60萬來說 (1500-60)/30=48坪 合理可分回的建坪數應為(48/12=4)
考慮到建商土地無法獨自開發 且合建後 原住戶都只能分便宜的低樓層 高價的高樓層都是建商的 這樣
我是否應該爭取到1:4以上的條件 較為合理?
d1994830715 K大
用新的建築法規怎麼看都不划算阿
你就算建商佛心來著給你1:1換
你公設比就佔掉很多了
剩下要變大的部分要自己補差額
還有未來的公用電管理費等都是開銷
所以才有一堆人不想都更
尤其是建商都沒什麼誠意
也不是說人家沒誠意
他們也不是慈善事業
扣掉原住戶分的剩下的還是要賺一手
其實在都更裡面怎麼看都不划算
是的
未來的每年的稅金都會增加好幾倍
還有一筆大筆的土增稅
還有未來的每個月管理費等都是開銷
所以想知道行情在哪裡 怎樣才算划算
bow0831
有危老的問題，不花一點小錢去問問專業的土地代書或建築師事務所，來問這邊一堆的半瓶水??
談合建、改建、危老……等，條件不要差太多就好，能談得成比較重要，
只要範圍內有少數幾根釘子，讓你談到往生了都等不到，也不是不可能的。
如您所說
其實老家 之前談了3次合建都沒談成
但是之前的釘子戶都搬走或是被建商買起來了
我們有問過建築師 專業是蓋房子 對於土地開發的利益分配也無法給意見
律師有找鄰居一起給他看合約 但是分配的個別條件也是沒辦法給建議
subbn
請問都更後分回的土地持份是多少?
如果用都更前的土地持份減掉都更後的土地持份，再乘上當地的地價，是否等於地主所出的都更費用?
土地持份大概1坪上下吧 以後就沒再蓋的條件了
shoujen
老婆舊家最近也剛談好危老都更，這星期剛簽好約。
因為只有八個地主 所以建商很積極的談。
建商43% 合建戶57%
大約談了一年左右
請問地點大約在哪裡呢?
一樓的條件跟樓上相比呢?
shenhung
地坪條件跟樓上一樣沒關係.~差別在於.你一樣要一樓.~~就醬~
之前我們鄰長一塊地.建商的地一樣在他的後面.他的地坪16.臨大馬路.他跟建商要一間一樓跟二樓.
建商不太肯.後來他說他再買一間3樓.~建商就答應了.
蓋好後一樓都是大廳公設 只能選2~5樓 再往上..加錢
WonderDragon
因為你們全部基地沒有大於300坪，
建商持有是空地約150坪私人老屋擁有約100坪，
總基地約只有250坪，
建商空地容積率就只有300%，
私人老屋容積率是300%x1.4，
而且你們這1.4建商還要發點錢去搞耐震、綠建築、智慧建築、或是無障礙建築才有可能得到，
新北市又不像台北市這些代金減半徵收，
所以個人認為還算是合理！
還有危老案例實在太少了，
台北市實際上總共還不到30例，
問建築師不一定會完全了解細節，
本站有命大和泰瑞大都是業界的高手！
是的 如您所說 案例實在太少
但是仲介已經說會蓋到13~14樓了 算給我們看的時候土地也有1.4的危老獎勵
我問台北市的建築師 有些細節他也不清楚...
allianz623
我是覺得有人來談，條件可以了就改建吧！不要太貪心了，有人談到快走了，結果別人住新房，你家變
成永世不得翻身
是的 最怕談不成 或是蓋不起來變爛尾樓
現在就是不知道條件怎樣算可以
daniellaigmail
如果建商的150坪是空地，鄰地100坪有老屋。那這塊250坪的土地是無法危老重建的。真要危老，建商的
150坪應有房子。
如果想改建只要條件差不多可接受，建商信譽沒問題就可以了，考慮太多往往成不了事。如果不改建也
OK就另當別論。
危老融資是重建計畫書通過才能申貸，並不是簽了同意書土地馬上變擔保品。
唯一要提醒的是簽合建契約要簽有效期限，免得整合期拉太長，對方擺爛反被合約綁住，無法跟其他建
商談合建。
建商在隔壁棟有房子 我最近才知道 很多年前被建商買走了因為沒住老家不曉得 最近才知道
已經確定整個250坪基地都可以用危老來重建了
是個小小小建商 不知道有沒有問題...
期限就是明年的5月 危老時程獎勵降低之前吧
四處走 wrote:
隔壁棟是海砂屋 我們這棟沒有 所以隔壁棟很想趕快重蓋
我們是邊間 前面有約22坪的空地可以當停車使用
由於是建商自己蓋 所以我想那13萬/坪 建築成本已經加上他們蓋的利潤了
我稍微算了一下
若是實際開發 250坪基地*300%容積率*1.6可建坪數*1.4危老獎勵*1.1容積轉移=可以蓋出1848坪
假設都以低樓層市價30萬來算 總開發達到 1848*30=5.544億
建築成本13萬(已包含建商營造獲利)*1848坪=2.4億
5.544億-2.4億=3.144億 (開發利益)
3.144億/250坪=125萬
就是說若是一樓土地若是都跟樓上一樣 照理說要分回125*12坪=1500萬市值的物件
扣掉3年租金補助加上搬家費 約60萬來說 (1500-60)/30=48坪 應為合理可分回的建坪數(48/12=4)
考慮到建商土地無法獨自開發 且合建後 原住戶都只能分便宜的低樓層 高價的高樓層都是建商的 這樣
我是否應該爭取到1:4以上的條件 較為合理? ...(恕刪)
原則上你談這個條件他們會接受，但是一定會在那邊演一下的
至於成本比你想像得還要少細節就不透漏了
主要是看你自己是否想要新房？
想要就往這方面繼續談，實際上危老只是都更的其中一種，都市更新還有很多種方式，建築物補強也是都更的一種。
甚至外掛電梯也能適用，這些你都能去都更處問到，都更不是唯一「打掉重蓋」這個方式而已。
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