ldw406 wrote:
我同事距板橋捷運新埔站500公尺遠的40年老公寓，是在2018年中以開價8折賣掉的，不知這是特例還是常態不知...(恕刪)
我應該加註一下 我說的都是新成屋
你同事最後的價格有偏離行情很多嗎?
painpotato wrote:
看房約3個多月,斡旋了幾間房子,都是參考實價登陸出價,
我找了五個月了，也是覺得累。
我是找內政部實價登入抓近兩年同性質物件，
再以平均得到底價，然後會在去看看房仲網的時價登入，做一些分析。
這是我抓底價的方式。
然後將確定的底價在9折或9.5折開始喊。
有緣就是嗆斯嗆斯，哈哈！希望我們都能找到自己喜歡又合理價格的物件。
難怪現在591上面的開價越來越離譜(也可能是又大幅漲價)，舉例來說
前兩年買賣過一個案子,開價一般是798,精裝璜的開價８３０,事隔不到兩年,
一般裝潢的開價可能變８６０了！
用折數去看沒任何意義！也難怪上次跟一個仲介聯絡,想賣掉我一間很小的房子,
仲介直接問想實拿多少,其他價格就灌水上去讓這些愛殺價的去殺,這樣根本沒有意義！
所以大家拼命灌水讓你殺就好啦！要對折都可以！
我覺得談論幾折的基礎應該是實價登錄近兩年或近一年該建案成交價格的幾折去談,這樣才有意義
,我個人的經驗是看屋況,成交價以現在來說會落在實價登錄最高及最低價的中間值左右,
但通常這是來回談過的價格。如果房屋樓層位置沒有什麼異常,價格落在實價登錄底部也要特別小心,
通常隱藏有一些明顯缺陷,只是屋主不會告訴你而已。例如：隔壁空地近期已要蓋大樓會遮住採光通風等。
以實務上來說,若以實價登錄當參考,屋主是早期低價買的,談價空間會比較大一點點（但不多）,近期買的再轉手
談價空間會很小,因為早期低價買的隨便賣都賺,近期買的如果低於實價是穩賠的,別忘了實價登錄對屋主而言只是
房子的錢,還有其他仲介'代書、裝潢、利息等成本在屋主身上,如果是投資客,非不得已根本不可能賠本賣,
對一般非投資客來說,可能差個幾萬,也許嫌麻煩就賣一賣是有可能的。這都是人性！但好的物件,通常很多自住客
就會搶了,你想用低點的價去談,不見得有機會，到頭來談到的可能是人家放棄的問題物件（因為有問題你沒看出來,其他人看出來了）。
順便教大家一點個人的經驗訣竅,我發現跟兩種人買比較容易買到超值的價格,一種是自售,一種是專任約,
首先自售的部分,找自售至少雙方可以先省下４～６％,１０００萬的房子至少差距就已經縮小４０萬了,比較容易在買賣雙方間得到交集,即使成交價格不變,雙方可以少掉各數十萬仲介費,就是省的。
再來專任約部分：現在很少有傻傻的屋主會去簽專任約,尤其是約期半年以上的,通常會去簽專任約的,我發現可能是非常愛惜房子的屋主,也很可能是對房子交易不太了解的屋主,另有一部分是該買的新房是跟對方買,所以賣的時候就簽給對方,不管哪一種,專任約因為已經被單一仲介綁住房子,所以成交期容易拉長（跟很多仲介聊過,賣房子是機率問題,越多人看成交機率越高,所以專任約不見得容易成交）,
成交期一拉長,有些不懂狀況的屋主會緊張,經過遊說會比較願意降價賣,所以相較之下,有可能比一般約的遇到超值物件的機率高一點。
實務上,我遇過有一個小姐因為工作關係要賣掉房子,可能新屋比較愛護,不敢任意委託其他仲介,最後選擇了一家知名仲介簽專任,
約期簽得非常長（一年）,明明很好的房子,卻賣了一年以上還賣不出去, 最後賠本數十萬元出售（含仲介費）,之後該案,隔幾個月
有多組人願意加價至當初原屋主的成本以上的價格購入,該案也順利再次轉手交易完成,足見當初專任約被耽誤的事實。
備註：我剛特地去樂居查了我開頭說的開價案例
１．開價一般裝修是798（有景觀）,實價登錄成交價是７０２
２．精裝璜的開價８３０（內棟無景觀）,實價登錄成交價是８１０
兩個案子為同一建案的同一樓層,不同面向,坪數差距不到０．２坪,７０２萬的視野景觀比較好,８１０成交的無景觀,裝潢費
約落在８０萬！格局基本相同,兩個案子我都看過！成交區間相距不到３個月（可以排除大環境漲價問題）。差別一個專任一個
一般約。後來相同坪數其他案件５９１的開價變８９０。
tany3472 wrote:
jerry說的沒錯...(恕刪)
實價登錄成交均價30萬/坪，就用21萬/坪下斡旋去談，只要屋主有出來就有機會
下20件斡旋約有10件會直接被仲介擋掉了，8件仲介會收下但不會找屋主出來
有1件屋主會出來等你大幅度加價
有1件屋主會出來等你小幅加價(這個就是了)
以上節錄!!
我不太認同上面的部分,
一間房子應該都是仔細評估過,才決定出價要約,
實務上你很可能看了數十間房子,才看上一間願意出要約的(一個假日約看個3~5間很厲害了吧?看30間可能要花掉10個假日),
既然評估過出要約了,又出芭樂價(例如您說的實價登錄30萬,出21萬)，您說的下２０件斡旋也許才有可能出現一件同意小加價的？
那假設如果３０間看中一間,也就是要出到２０間斡旋,要看６００間,問題是通常實務上都是上網先篩選適合物件才約看房,
可能整個５９１看光了,才能挑出幾間你認為有價值去看的物件,所以你這種方式可行嗎？你要多久才能看到你所稱的案件數,出到
２０間斡旋（要約）？
你有思考過如果實價登錄可以賣３０萬,他願意賣２５萬以下的原因？？（以上假設你真的這樣買到了）
我可以跟你說,你很有可能買到問題屋（隱藏事故屋／該大樓事故屋/重大隱藏問題屋／惡鄰或噪音屋等等）,極其低的機率才有可能碰到一個笨蛋屋主跟笨蛋仲介（為什麼罵仲介笨蛋,因為笨到還不懂得自己吃下來轉售）。
實務上,我有聽過某仲介親口告知我,曾有笨蛋屋主,不太懂行情,難得一遇的低於實價１折左右就願意賣,該名仲介當天去接洽,連案子都還沒回辦公室,他就直接立刻跟公司說他要買（他另付仲介費給自己公司）,吃下該案！
而且,就我遇過的仲介,他都會忠實把行情告知客戶,甚至會守住區域行情（可能為了其他案件好賣,不致崩盤吧）,要像您說的３０萬實價登錄,２０多萬就成交,還不是事故屋的機率,讓一般人買方買到,趨近於零（自己是仲介有聽過撿到便宜過的,因為他們才是第一手接觸賣方的人,有地利之便）！
您的方式,如果你夠耐心,是不用工作的大型投資客,可以整天都在看房,跟各家仲介方都維持良好＂互利＂關係的好客戶,也許您有機會在經過天天看房的日子,看過五六百間房子後,出個２０次斡旋下,撿到一間仲介也不願意自己吃下來的,刻意讓利互惠此超值物件給你！
但還不能保證上述可能存在重大的隱藏瑕疵風險（因為仲介大部分都不會知道）！如您是投資客,一樣在隱藏瑕疵下（要承擔被告）,加價轉售獲利了結也許可以,但是自住客你覺得你能承擔這些瑕疵風險嗎？有時間看那麼多房,找到好物件,還沒人搶,沒仲介搶,傻傻的讓你撿到嗎？如果您有成功過,您真是燒了８輩子好香！
我自己也買房住（非投客）,看了很多新建案跟預售屋兩年了吧,對營造工程工法等我很熟悉,我只有一個感想,買房很不容易,對於一個懂營造的人來說都已經是不容易的事,何況是一般人！用投機的方式想去撿到便宜,買到好物件,我只能說我自己不敢想,所以還是規規矩矩的小心評估,我自己是買了,買的價格就是行情,屋況也如預期。
看過很多賣方委託書,屋況總是都勾選無問題,實際看屋與委託書不相符的,機率很高,但你也要會看！不會看的,當然傻傻買到
自以為便宜的好屋,屆時再來後悔！但大部分雖然不相符,小問題居多，都可以處理（雖然我沒買）。
但今天如果有重大瑕疵無法處理,３０萬實價,我２０多我也願意出給你（前提是沒人出更高）,人性就是這樣（實際）有興趣可以去查查,很多事故屋就是行情的７折左右會成交（剛好是樓上說的價格）。
以上談論是實價登錄的價格與實務上如果低於行情成交的機率與可能面臨的問題探討,供大家參考。
ps:昨天才跟一個屋主（朋友）聊過天,他有一間自住的３～４年屋想出售,正在找別的房,房子都很好,很漂亮很氣派,地點也還不錯,
行情約２７萬／坪,他想賣,也許少個一兩萬實價,他會願意出售,但前提是他受不了噪音,天天被家人（老婆）吵著要換屋,
如果你有重聽,買到還滿划算的,如果是一般人,你覺得假設你低於實價買到,你覺得划算嗎？你住得下去嗎？
當然也許有人會反駁,沒低於行情就不會有問題嗎？當然不是,只是偏離太多的,遇到的機率會大非常非常多,以上都是人性觀點分
析。我個人也曾經＂平轉＂過一間房子,因為當時經驗不夠老到沒評估清楚,雖然加價一點點等等幾個月還是可能賣出,但因為太吵
了,乾脆立刻平轉出去,反正賣出去了就不是我的問題了。
還有,仲介願意收斡旋不用太高興,你會發現業績好的你開芭樂價,他們是不會收的,但是菜一點或業績差的可能會收,因為收斡旋
其實對他們而言也是績效的一種,雖然沒有實質交易收入,但可以對上面有小小的進度可以交代,比較不會被叮。
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