小遙遙 wrote:
十年來漲3倍 300...(恕刪)
蘆洲打五折還是比10年前貴
現在的價格...大家都租房就好了啦
台北縣10年前每坪才16萬左右
買房根本不用自備款
只要借得到簽約金
看喜歡買賣雙方過個戶就有房了
那時的投資客現在每個身價應該都上億
未來的日本市郊將進入鬼城年代，即出現房屋大量空置化的情況（圖/HiroTjp@flickr）
最近香港刮起一股狙擊日本房地產的風潮，由衷而言我也有朋友從事此行業，而且個人也一度曾考慮是否購入作投資之用。這一股風潮的湧現，不離兩大誘因：一是入場成本低，數十萬港幣便可以成為日本公寓的業主，與香港動輒至少要有數百萬港幣才可以成為業主階級大有距離。二是租金的投資回報高，在大城市的單位不少有5至9厘的回報率，自然令人蠢蠢欲動。
數月前在考慮的時候，我沒有細心分析及查閱日本相關的社會分析，對為何出現以上的日本房地產逆向下流的情況不甚了解。最後仍然沒有投入這股浪潮中，其中最重要的原因，是看透了這批被放售的房地產單位，肯定是因為再沒有日本本土市場的需求，才會出現誘使引進外來資金從而製造出「托市」效果的市場手法。
簡言之，一旦購入相關房地產，便要有心理準備，極可能不會再有下一手「接貨」，除非另有其他的海外投資者入市。所以入場費雖然不高，但被「壓死」的風險甚大，只能寄望透過租金收入來填補差額。當然，以上只是個人的淺見。
300萬日元買房子
曾經因《下流社會》一書而名噪一時的三浦展，其實一直是研究日本郊外問題的專家。最近看他分析日本都市及郊外發展的新著，對日本房地產的近年變化，又形成另一番體會。
原來日本房地產的破底，不僅令香港的投資者趨之若騖下海入場，同時也令日本人大跌眼鏡。三浦展身兼琦玉縣（東京市郊）公寓發展委員會的成員，提及二○一二年進入大量的實地視察後，發現過去由政府主導建設的公寓地區，現在已陷入十室九空的狀況。一旦從房地產公司索取資料查看，便可見到二手房屋，有2LDK（即有客廳、浴室、廚房及兩個睡房）佔52平方米的房子，竟然只賣390萬日元！（編按：折合台幣約120萬元）那是一九七四年建造的房子，離西武新宿線新狹山站約十分鐘的公車車程，管理完善，連內部的浴室及廚房組件也剛更換過─連日本人自身也興起會不會過分便宜的疑問？
根據三浦展的分析，狹山市的地價在1984年大約為每平方米14萬日元，而泡沫經濟期曾衝上30萬的高峰，其後已逐年下跌，到2011年已回落至12萬左右。換句話說，相對20年前已下跌了約4成，甚至可說大致回到30年前的水準。事實上，日本股價也不約而同大致回落至30年前情況，兩者的走勢正好反映出日本的經濟狀況。
除了狹山市，許多東京市郊的大型公寓地區，同樣面對地價下調的壓力。整體而言，由1992年至2011年，東京市郊基本上已下調了5至6成的地價。千葉新市鎮的白井市跌了65%，世田谷的三軒茶屋下跌了27%，東急田園都市線的青葉區下跌35%，武藏野市吉祥寺南町下跌了40%──大抵數字己說明了一切
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不是說好只漲不跌
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