神之首 wrote:
到底是什麼原因公設...(恕刪)
如果你買的是大樓
土地沒在算錢的 看爽的
除非有人要跟你都更
單價*坪數+車位價格=總價
坪數=主建物+附屬建物+公設
主建物=你家室內面積
附屬建物=陽台.雨遮
公設=大公+小公
你看的大樓 有些是要花錢買的 計價
有的不計價
有的算坪數
有的預售不計價 成屋計價 例如雨遮
有話大聲說 wrote:
你以為建商不知道你不喜歡公設高的案子阿
蓋公設不要錢唷
建商的話，看所在地的市價可以決定他要不要衝高公設比
比如說一個地方建物市價是12萬一坪
建築造價每坪大約6萬
土地成本攤到主建物大約是一坪4萬左右時
一般室內主建物的毛利是2萬一坪
如果是蓋公設，假設都是利用不佔容積的面積去蓋公設
沒有土地成本
可是，公設的面積要做裝潢與設備
不像主建物只要簡單粉刷做好地磚衛浴廚具就好
那個公設設備裝潢，每坪做超過4萬是很有可能的
假設一坪的公設裝潢設備成本是5萬
建築造價一樣是6萬，則每坪公設地毛利剩下1萬
如此算起來，多蓋公設反而會讓毛利率下降
這時，建商可能就會選擇少蓋公設
僅維持最低限度的公設比如說梯廳逃生梯那些，裝潢設備費不花成本的東西
當然，市價80萬，主建物土地成本每坪50萬的那種區域
公設做得再豪華也不可能每坪超過10萬的裝潢設備費
這樣公設做越大，建商毛利率就越高
lulalla wrote:
你可以拿捲尺去量一下你家的梯廳與逃生梯
就知道到底佔多大的面積了冷笑
我想每個逃生梯單層截面積應該3坪跑不掉
兩個逃生梯就有6坪了..(恕刪)
我覺得你可以去看看25%的舊大樓
2戶共用1個電梯跟一個逃生梯,
現在法規有規定,要有2個逃生梯
現在的大樓,大部份是4戶2個電梯2個逃生梯
就從25%->36% ??
戶數,電梯逃生梯數字不是一樣嗎?? 是阿,大家就信了阿..
然後你再回頭看他們說,
逃生梯是增加公設最多的,那倒底是加幾%
看他們怎麼回答你的問題,
說的再說,也不會列一個list給你
資訊只要公開,台灣很多東西就無法遁形了,
知道的人可以選擇繼續欺騙賺錢or提醒大家
有趣的是,台灣人只愛聽被騙的事->阿婆被詐騙不聽警察的話..
我只能說,
這跟服務費是一樣的
10%為什麼不賺?
公設36%為什麼不賺..也許不是全賺,36%裡的10%也是錢
要就把所有的公設列出來,
算法本來就不一樣
一層4戶分的是電梯,逃生梯,戶戶之間的空地->是除4
地下室跟車道,走道,健身房,大廳並不是除4,是除整棟的戶數
雖然實際不會算這麼細去除,那全部一起算會更多??
這都是玩數字遊戲的地方
再回頭看看建商說以後低公設是主流??
不是都法規有規定嗎??可以說低公設就低公設??
表示很多都是灌水的,政府規定的到底是多少??
光這樣問來問去看他們想盡辦法解釋,就知道是怎麼回事了
重點是,你沒辦法自己蓋來賣給別人
就只能在這邊說說而已
我們能做的就是不要買...
或者各位有能力的人聯合起來蓋個像樣的
把遊戲規則重定..
是說,發現很好賺以後,初衷沒了..
還是一樣,這就是人蔘阿..
papasi wrote:
我覺得你可以去看看25%的舊大樓
2戶共用1個電梯跟一個逃生梯,
現在法規有規定,要有2個逃生梯
現在的大樓,大部份是4戶2個電梯2個逃生梯
就從25%-＞36% ??
還有排煙壁面積，防火門問題等等
舊的電梯大樓，你會看到很多的設計很像老公寓那樣
他的梯廳是直接使用樓梯一端的平台
現在這樣的設計是不行的
樓梯與梯廳之間要有防火門隔絕
所以說不能使用樓梯平台的一端當作梯廳了
這樣子梯廳的面積就會上升
另外，排煙壁面積問題也很大
建築技術規則有規定排煙壁面積要多少乘以多少
光是要空出那麼大的平面，就會讓梯廳變大了
不要說更大的建物還要求要有排煙室
會直接佔掉一塊的截面積
問題很多啦，不過追根究底還是因為公設可以計價
可以計價的狀況下，建商當然不會用心在節省公設面積上面
以日本來說，公設不能計價
所以梯廳走道大廳那些設計，都是能多陽春就有多陽春
以我國的法令而言，逃生梯是可以設計為類似陽台的半露天
叫做「戶外直通樓梯」
這樣的樓梯寬度可以從1.2米縮為0.9米
可是，建商很少這樣蓋
ryanku wrote:
36%會不會太誇張了, 拿最高的來論, 不是常態也沒甚麼意義, 目前建案的公設比大部分都是在30%上下2%左右
個人過去看房的經驗是認為其實都只是數學而已, 看過不少建案在拆算坪數時, 都說他們雨遮不計價, 但他們的單價其實也比其他人高.(恕刪)
你說的32%讓我有點虛弱,驚訝以致於無法回答
雨遮=內縮, 吃的是你室內坪數,當然要算錢
他這樣說你就信?
建商跟我說,做內縮比較花錢,而且不會滲水
你去看一些其他建築->辦公大樓,純住的大樓,透天,外國的建築
就會發生一些有趣的事,
到底是灌水泥就蓋好比較簡單, 還是在窗戶上面加遮雨蓬比較簡單
當然是吃你室內坪數比較簡單阿,哈哈哈
做點功課再去問吧,
但沒必要說贏業代,他也不能決定這些事
只能確定這個業代的應答強不強而已
結果我看一堆新建案明明公設範圍比我家的還小(連續兩位房仲都承認的確我住的社區公設總範圍大多了),一層從4戶到8戶二三十樓高的新大廈,夾娃娃試的機械停車位甚至單車道,公設卻可以拉到35%?
事實上就是,這些新建案只要真有人實地下去量,公設都是灌水騙錢用的啦,更別說業內大家都在說的"大雄"建案除了公設灌水外,連室內實坪都每案都固定要偷你0.5評的骯髒手法.
公設真的是一個非常偉大的發明,官商勾結的最高產物~~
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