買沒什麼人住的社區或大樓，有什麼優缺點？

ecbo1717 wrote:
如題，想請教已買房的...(恕刪)

pkpkkeigo wrote:
這位大大已經幫忙我回答得差不多了。
一般是只要有權狀，就算是區分所有權人，就可以當委員。假如房子出租給了房客，只要房客有房東的委託書，也可以代表房東出席區權會，也有投票的權力。
投資客要怎麼對抗管委會？一個社區如果投資客比自住客多，那麼一些奇奇怪怪的規約就會被投資客群強行通過，連管委會也沒輒，因為有很多社區事務並不是委員自行就可以決定的，包括超過多少金額的開銷，都需要經過區權會投票表決，舉例幾個奇奇怪怪的規約：
1.管理費由原先的50元/坪，改為40元/坪，甚至是30元/坪
2.如果沒住在社區內，管理費可以減半。
3.如果沒住在社區，也沒有停車，車位清潔費可以免繳。
4.保全公司開放公開投標，以報價最低的得標。
5.否決多項的保養工程和修繕工程。
這樣的社區會出現幾個問題：
1.管理費方面：被投資客這樣惡搞之後，管理經費一定會入不敷出，就算是平常有收支平衡，到了有突發狀況需要支出比較大金額的修繕費用時，就很緊繃了，甚至會拿不出錢來做修繕，例如：電梯壞了、頂樓漏水、大樓火災...等等。所以絕對不能以為只要收支有平衡就好了，一定要有多的結餘，才是比較保險的，如果管理費的經費太多了，再實行一個月份暫停收費即可，把結餘款控制在一定範圍內，免得引來黑道人士的覬覦。
2.保全方面：以報價最低最便宜的保全承接，有可能會是災難的開始，保全公司調派過來的保全人員可能會有幾種狀況，年齡偏高、教育訓練不確實、素質差、在室內抽菸吃檳榔、值勤時睡覺、總幹事辦事能力差、無法交代重要事務讓保全或總幹事處理，甚至代收了數目較大的款項後，隔天就離職了，就算運氣好遇到有能力的保全或總幹事，只有他們有找到待遇更好的保全公司，就跳槽了，留不住人，造成社區的保全一直換人，這絕不是一件好事。
而且有的投資客會說，晚上因為沒有郵差、貨運，所以就不請夜班的保全，這是非常錯誤的觀念。保全人員反而應該是比較需要著重在夜間安全或是突發狀況的處理，白天幫忙收信、收貨、處理事務的，那個反而不叫做保全人員，應該要稱做行政人員比較貼切。
※P.S.我們社區就有一戶投資客，自己住的社區請來的保全人員，都是戴墨鏡，身穿特警服裝，在社區外面大太陽底下直挺挺地站崗，完全就是豪宅等級的保全公司。結果這位投資客沒有來住我們的社區，就要求我們社區的管委會要請最便宜的保全公司，也不需要夜班保全，總幹事月薪給3萬還嫌太多，只要給22K就好了，完全地兩套標準。
3.公設的維修保養：大大小小的公設都需要定期定時的保養檢修，例如：電梯保養、機械車位保養、抽水馬達保養、頂樓防水層修繕、運動器材保養，溜滑梯檢修...等等，這些都需要按照廠商的規定和建議週期作保養，如果沒有做保養或是拖很久才保養一次，那麼很多東西就會容易壞，而且如果沒有按照廠商的規定做保養，壞掉了是不給你保固的，如果有沒經費修理，有些設備就被棄置在那裡，接下來就可以來想像一下會變成什麼樣的社區了，溜滑梯壞了不能玩、運動器材壞了不能用、坐個電梯會發出吱歪吱歪的異音、頂樓因為沒定期重新施作防水層而漏水，進而引發壁癌，淹水時排水馬達發不動....等等，請自行想像。
那這樣搞對投資客有什麼好處嗎？投資客只要趁著這些事都還沒有引爆，撐過兩年的奢侈稅法規，就可以開始賣掉房子了，然後拍拍屁股走人，留下一些倒楣的自住客收拾殘局。
所以只要是投資客很多的社區，一定要串聯所有的自住客來對抗那些串聯起來的投資客，這會是一場自住客與投資客的戰爭。

ecbo1717 wrote:
謝謝前輩的回覆，很受用啊。
真的是千金買屋、萬金買鄰。 新的建案如果都投資客的話，在那裡鬥來鬧去的，還真的挺麻煩的。 不過新建案要怎麼分辨是不是投資客買的比例較高呢？ 好像也不容易。 除了一些還在預售就丟上591這種的比較明顯外。是否有其它的管道可以知道？
或許買營運一陣子的中古大樓應該比較保險一些吧，至少可以真實的看到社區情況。
買房真是件複雜的事，小弟要謹慎謹慎再謹慎，謝謝…(恕刪)

pkpkkeigo wrote:
不然有人明明是到了一個管裡非常好的模範社區，但是卻住到快要發瘋。...(恕刪)