xyz1348 wrote:
過去四十年，台灣房地...(恕刪)
過去四十年，人口正成長
未來四十年，人口負成長
成本持續增加，房地產的確沒有跌的理由
但是未來如果沒有人買呢？
買的人數逐漸減少呢？
少子化帶給一個國家全面性的影響
會先實現在日本
日本大概領先我們10~15年
看看未來日本的變化
就知道未來台灣可能何去何從
xyz1348 wrote:
過去四十年，台灣房地產從來沒有真的崩盤過，只是過熱回檔而已！
我記得從民國66年起，就漲了一波，然後民國69年開始限建，
就在69年之前掀起了一波搶建潮，只要有蓋房子就算是建地。
之後，房地產就供過於求了。造成第一次房地產崩盤。
房地產的第二波高潮，是因為1985年（民國74年），日本因
為廣場協議，日幣被迫升值，而且利率降到2.5％，而讓日本
從1985年到1990年，掀起了資產泡沫，而台灣也深受影響，
那時候台灣跟日本的關係很像目前台灣跟中國的關係，貿易
依存度很高。所以台灣股市也跟隨日本的腳步在1989年(民國
78年）飆到12682的歷史高點，台灣那時候，也同樣迷戀房地
產神話，房地產泡沫在民國82年達到高潮（很像民國102年）
，之後在民國84年台灣開始限制容積率，從800％降到300％，
造成在84年之前，建商全面搶照，拼命蓋房子，造成了房地產
的第二次崩盤。
再來就是民國95年至今，一開始房地產熱潮是美國所開始的，
後來造成了次貸危機，然後美國開始量化寬鬆，再將這股泡沫
轉移到全世界，而中國就像是一塊海棉，吸收了美國印出來的
鈔票，而中國房地產就是海綿中的窪地，吸收了所有進入中國
的國際熱錢。然後，香港和台灣也被這股投機熱潮給波及，因
為中國炒房客，也同時炒了香港和台灣(主要是台北)，而台北
人拿到了中國的炒房資金，就炒了新北市與中南部。
但是，與第一波崩盤和第二波崩盤相同的，一定要有一個因素
讓建商全面搶照才有可能崩：
第一次是因為全台灣限建，開始有了使用分區出現。
第二次是因為容積率管制，不讓建商蓋太多，所以容積率從800％降到300％。
而這一次呢？那就是全面容積管制上限，從原本的無上限修改為
都更區上限1.5倍，而非都更區為1.2倍。這讓建商無法使用獎勵
容積或是移轉容積的方式，不斷的增加容積率。
而這個措施將在2015年7月實施，在此之前我相信建商一定又是全面搶照，
所以2013年9月建照申請數量已創下8年來的新高。
這一定會將讓房屋市場造成供給過量的情況出現，台灣房地產又要再崩一次了。
然而，過去將近四十年的時間，台灣房地產總是崩盤後又再創新高，
這是因為人口紅利的關係，但是這一次不一樣了，
台灣房地產崩了之後就不再上來了，就如同現在的日本一樣，持續探底。
因為最終端的需求才是一切的根本，而人口紅利的消失，
也註定了這波房地產的參與者，必將一輩子辛苦化為烏有。...(恕刪)
那 2015 年這次
會一路崩下去嗎
還是 過熱回檔 ?
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