JamesE84 wrote:
32戶或120戶都差不多,不要150戶以上就好
人多複雜,中國人的習性你又不是不知道,人越多越難搞
之前我住的社區350戶左右,有套房格局更慘,有養小3的,出入複雜一堆
所以我搬離開了,現在住80左右社區....恩~~好多了!!!
這位大大說的對, 其實其它人也沒錯,
戶數越多越難搞, 但是在 150 戶以下都 ok...
小弟當初買房也是看 100戶 以下的社區...
講實在話，120戶真的也不多啦，每坪75元，如果不亂花，也大約只有前5年比較容易存的到錢，向保全公司，3人(兼任總幹事)+1名清潔員，以目前薪資水準，大約每月就要支付約12萬元左右，電梯保養費、垃圾清運費，汙水清潔費等等......如果公電也是管理費支付，那就更多啦~~~~
我都這樣講啦，應該會知道這兩種要選哪一種吧，買房自住最起碼也要住個十年八年的，所以大樓整體的維護和管理是很重要的.......
先以管理費來計算，若兩大樓管理費都是$50/P的話，每戶所有權狀都是45P
那麼32戶的每月總收入為50 x 45 x 32 = 72000 /m
128戶的每月總收入為50 x 45 x 128 = 288000 /m
以上每月收入還需扣除管理員、大樓管理室電話、社區網路(若有的話)、設備維護等費用
樓主會認為哪一種會對住戶比較輕鬆呢？
只要管理費不夠用，一定會再召開住戶大會將管理費往上調，不然就是降低一些經常性支出的人、事、物等費用
這樣一來，可能就不是原買屋的需求了
新屋還好，大樓還不需經常性維修或清理大樓外牆等費用
那等大樓久了，需要維修了，那就需有足夠的管理費去維修，這樣一來樓主就會知道哪一個大樓是"比較"足夠的(若買房是用來投資用，就不需考慮)
那維修經費不足怎辦？到頭來還不是需要所有大樓住戶一起繳錢維修，屆時會不會出現有些住戶會說，"發生損壞的又不是我家為什麼要出錢維修"...等等之類的話呢？
但另一個角度來看，戶數少相對的複雜度就相對少，也相對單純，但不代表住戶中不會有"澳客"。
所以一切都還需要看樓主主要的需求為主。
真的，社區的運作要有一個合理的經營規模
如果是大豪宅，一戶都有百坪，一坪都收250元
那直接委託物業管理公司就好了，財報都可以線上瀏覽，那委員也容易當
但一般運作良好
有人顧花園，保全素質不差，保養正常........
120~150戶，月營收(含車位)約60萬，基金有500萬以上
就算是良好社區了
很多人買房不看社區基金，如果20年過，電梯需有重置的需求時，那要不少錢，還不是攤回去住戶
通常吵嚷都是這個原因
個人喜歡有退休長輩住的大樓(雖然不能太吵)
但熱心的人比較多(但大媽不要太多)
如果又有一些建商、電機商、土木顧問公司的退休人士，那更開心了
人.......
太少難辦事，太多，嘴辦事
夜.隱 wrote:
看住戶品質~你會這樣說是你沒見過誇張的
我在的這棟戶數超少.都是120坪以上
誰相信這裡會有人很計較保全吹冷氣的時間~而且是設定29度喔
誰相信住戶很在意大樓的清潔人員在他家的樓層公設打掃的時間比別層短的
誰相信晚上十點過後住戶少出入.大廳有燈火管制.連燈泡瓦數都有限制
見識過了你覺不會再說~豪宅沒啥缺點
...(恕刪)
當然問題的癥結還是在個人,只是出現奧咖的機率低一點,節能減碳也沒甚麼錯,只要不過分苛求,或影響到安全,我想大部分人也不會反對,你上述提的我都覺得還好,也不算甚麼大問題.
如果豪宅有物管保全清潔都請不起,那再請你告訴我.
豪宅也不單是坪數決定,三林淡桃園中悅一堆百來坪的,能算豪宅嗎?
felixcc wrote:
我之前社區42戶 6棟雙併 共三部電梯
管理員07:00~22:30 半夜沒人
為了攤提以後更換電梯的基金 每個月都收電梯基金
戶數少 的確輪到當主委 財委 委員的機會多
大家都上班族 真的沒人願意當 每年還要處理消防安檢的事
想請總幹事 經費不夠 老老的管理員想換成三班制保全 也是經費不夠
社區想請清潔公司收垃圾 讓大家不用再追垃圾車 也是經費不夠 辦不成
社區車道鐵門開開關關 噪音 & 故障率高..
颱風天 或半夜社區有事只能靠熱心住戶&管委會來處理突發狀況
社區沒總幹事 社區消毒 洗水塔 機械車位保養 換公設燈泡 公設清潔 維護....
社區一堆大大小小的事 主委會累死 所以沒人要當 社區品質就會下降
在前一社區獨棟98戶 社區有資源回收 三班制保全 總幹事..
大大小小的事都交給總幹事處理 社區品質還不錯
還去參加評鑑
供樓主參考
我的經驗和大大一樣, 所以我會選戶數多的
人多是嘴雜, 但人少卻常常是一事難成
不說別的, 光是定期追垃圾車就煩, 錯過就放在家臭
羊毛出在羊身上
想要擁有好的社區管理自然就得有相對的付出
戶數多自然會有較多的資金可以運用
戶數少不管想做什麼,資金卻往往是捉襟見肘
社區保全警衛 清潔 機(水)電...等,樣樣都要錢
若是沒錢請人,那要找誰下來做
最終不是就放給他爛,就是大家撐著等誰看不下去
而戶數少的社區最可憐的莫過於主委及管理委員
往往都是必須校長兼撞鐘
只要稍微負責一點的其實就幾乎大半時間都耗在社區管理上了
(因為請不起總幹事請不起秘書只好樣樣自己來)
因此戶數少的管理委員往往不是採用抽籤不然就是輪流的方式來產生
只是這樣的產生方式對於無心於社區管理的住戶
也只是占著茅坑不拉屎對於社區管理也難以有建樹
看到版上有不少人都以為戶數少的建案就會比較單純
但以本版的32戶及128戶的社區來說
假設兩社區只要各有一戶難搞的住戶出現
1/32 比起 1/128 32戶的社區絕對比128戶更容易被搞得烏煙瘴氣
其實就算128戶出現個2戶3戶,甚至比32戶比例更高的難搞戶數
但一來戶數多的社區有錢請總幹事請保全
任何的管理都可透過這一層中間人
管理委員根本不須直接來面對這些到難搞的住戶扮黑臉
任何的違規事項自然就可以按社區規定來處理
二來這128戶的2戶3戶團結度也絕對比不上這1/32的這一戶來的強
僅需採用各別擊破的方式來處理即可
但如果是戶數少的社區想要處理住戶違規這類的事件
往往不是有其中一方要妥協,就算是對的一方也可能會礙於住戶情面而妥協
只是一但妥協自然就會有其他住戶紛起效尤
要不就是採取強硬方式處理,但結果就是住戶彼此間一定會結下樑子
有住過戶數少的社區一定會對於我上面所講的深有同感
若是沒有這樣感覺的,要不就是貴社區很幸運,住戶都是守法好溝通的人
要不然應該就是完全不管社區內部事務的
戶數少真的單純好管理??好好再想看看吧
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