singerfeng wrote:
末代武士大大 投您一票 傻傻的人賺最多 如同我媽跟很多台北老一輩的人 她們不懂宏達電大力光 不懂期貨選擇權 只懂存房子 存台北市(外加板橋 永和 新店)軍公教多的地區)的房子 套牢就出租 反正有板上這些看空的大大租屋幫我媽付房貸 (先感謝一下) 久了收回自住 三五年有高行情就賣一賣 當然沒差
北市房價所以貴 主要很多如我父母 當初眷村改建 分到仁愛路空總旁 當時才300多萬(農銀還給軍眷可以無息貸款 我記得200萬) 現在值3000~4000萬 都沒貸款了 又住習慣了 周邊學區又好 林蔭大道散散步 帝寶在旁邊 請問誰要賣 都沒貸款了 又住習慣了 ...(恕刪)
您會說自住沒差
是因為你的父母是幾十年前買到300萬的房子
時空無法倒流
現在值3000~4000萬如果要你自己買你會說自住沒差嗎??
舉例而言,
今天一棟市值1000萬的房子,自備款200萬,貸款800萬,每月繳貸款,20年還清,似乎是大多數房貸族的寫照.
但是若房價下跌,原來房子市值1000萬,跌價到剩600萬,這個時候屋主的資產(市值600萬)<負債(貸款800萬),也就是萬一發生什麼事情,付不出利息,房子被銀行收回拍賣後,什麼都沒有了,但是還有200萬的債務在購屋者身上,(600-800=-200)-------在日本,在美國,很多人因此自殺了.
所以,自住沒差有幾個前提:
如DiDiLai說的:
1.如果你錢夠多 - 收入穩定,沒有不測風雲,永遠還得起貸款(本+利)
2.如果你沒貸款
再加上
3.房價永遠不下跌 - 泡泡不會被吹破
除此之外,真的很有差.
用簡單的數學來看自住有差還是自租有差好了
假設房價3500萬的台北市房子出租VS有3500萬租房+投資
讓我們來看看10年後的差異
一、出租
月租金收入25000，扣掉水電、折舊、管理費、換約空屋等待期間、修繕費用
純益收入估個20000不為過吧
你媽媽的房產+租金10年後總收益如下
100年3502萬
……………….
110年3520萬
二、租房+投資
假設投資報酬率為8%、單純只買澳幣、債卷基金、中鋼台灣50等定存績優股來說
100年3500+280-2.5=3777.5萬
101年3777.5+302.2-2.5=4077.2萬
102年4077.2+326.17-2.5=4400.87
103年4400.87+352-2.5=4750.44萬
104年4750.44+380-2.5=5127.97萬
105年5127.97+410.23-2.5=5535.7萬
106年5535.7+442.8-2.5=5976萬
107年5976+478-2.5=6451萬
108年6451+516-2.5=6964萬
109年6964++557-2.5=7518萬
110年7518+601-2.5=8117萬
第一種來說
就是要確定8年內房產可以倍增，否則會輸掉
第二個觀點房價這八年內還有沒倍增的力道來說
而近來的房市為何會看空
我也整合了一下板上看空的觀點
如果看多的話，有錢如您，確實應該考慮進場了，不過任何投資都有風險，股票、期貨、基金，目前評估看來，有以下幾點不利於整個房市
1.歐債危機尚未解除
2.奢侈稅效應
3.少子化效應，台灣的人口紅利將於2014年用盡
4.實價登錄遏止了部份資訊的不公開
5.美國、日本房產已經連續衰退數年，大陸也跟進
6.實價課稅【可能】會上路
7.利率已經降到接近0，即便將來要救房也難有作為
8.舉債務越飆越高，GDP泡沫終將破滅
9.合宜住宅，如果越蓋越多，多少會衝擊附近房價
10.打了幾個大型的投資客，多少會有些寒蟬效應
11.台北市新北市租金房價不成比例，有急迫需要住的人【可以撐很久很久很久很久】
12.如果綠色執政，兩岸關係不明確，外資熱錢一撤，EFCA終止，大陸人來台置產希望破滅，會加速衝擊
當然就算空頭行情、金融海嘯，一樣會有逆勢上漲的股票，所以絕對可以進場撿便宜，但要非常小心
不知道看多的人
能不能也臚列一些讓我們現在可以安心進場的觀點
不過以上純就投資的角度來看
如果眼前有極大的需要，那就還是買下去吧，主觀大於一切，只是客觀角度上來說，容易吃虧
PS可以去看看有錢人和你想的不一樣這本書，有錢人在乎的是身家總淨值，而不是每個月可以領(收)多少錢…3Q
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