yunyunhome wrote:
房仲講得很好聽是說，那只是最低價，他會努力賣高一點
但實際上，他就是照那個低價賣的
...(恕刪)
真的是這樣~因為仲介只想趕快賺到你的仲介費
賣的高仲介費雖然高但不容易成交,倒不如壓低賣他賺的比較快
前段時間我遇過這種仲介~結果當然是打死不賣低價趕他走
Damn-it- wrote:
簽專任合約 裡面有會詳細記載 如解約 須繳納 解約金給房仲業者...恕刪)
沒有效力的!
我就解掉過專任約，房仲事後還來拜託說一定要讓她再簽回一般約!
所以，一般房仲都會乖乖地改簽一般約，他們就怕沒有物件可賣而已!
總有，那張該死的"變更交易條件"絕對不能簽!!
簽了之後，就是照那個價格賣，房仲才不會幫你賣高價，她們只想趕快成交抽佣金!
很多房仲會說，我們有花很多成本再做銷售，怎麼可以無償解約，但法院是這樣看的:
【裁判字號】 99,訴,3674
【裁判日期】 991102
【裁判案由】 給付服務報酬
【裁判全文】
臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第3674號
...由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者乃約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業
者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如
於委託期間內，買賣無法成交，則應由仲介業者自行吸收所
有行銷費用與成本，惟以消費者拋棄委託銷售期間內之自行
出售權為對價。
重點在於"委託期間內，無法成交"!!
也就是說，在房仲尚未拿到買方的訂金前，提出解約，就是在委託期間內，買賣無法成交，則應由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本，因為消費者拋棄委託銷售期間內之自行出售權為對價!!
那個什麼只要解約就要付服務費，那是唬不懂法律的人!!
這種沒有真實法律效力的條款簽了也不會怎樣!
上述判決只是其中一件而已!
這類買賣糾紛已經很多了，法院判決都很明確，沒有模糊空間
就算房仲帶來"買方"簽的邀約或斡旋單，只要你不簽，或是簽了說不賣，你要求解約，房仲還是拿不到佣金，因為"買賣還是無法成交"!
很多房仲明知會敗訴，她們還是會試試看，就看你收到法院傳票，還有法官要妳們雙方去"和解"時，看你到底懂不懂法律，還有你會不會怕麻煩而已!!
底下是法源網的判決書查詢，可以按照自己的情況下關鍵字，查查看有沒有類似的判決，你就會知道你的CASE最終會有什麼結果!
http://fyjud.lawbank.com.tw/index4.aspx
第 549 條 （委任契約之終止－任意終止）
當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。
當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但
因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。
http://db.lawbank.com.tw/FLAW/FLAWDOC01.aspx?lsid=FL001351&lno=549
icute1983 wrote:
解約要付錢那叫解約金不叫服務費...(恕刪)
解約不一定要付錢的，別搞錯了
不是合約書上寫了什麼他就一定有效力
合約的約定還是不能逾越法律的規定
除非法條特別提到允許以合約約定時，合約的效力才會大過法律
簽了合約就要照合約走，不然簽合約幹嘛
簽約只是讓房仲"有權利"賣房子而已，不代表房仲一定賺得到錢，不代表就能剝奪委託方的解約權!
當然無法用什麼解約金來剝奪屋主的解約權!
解約權是明明白白寫在民法裡的保障!
在法律上，房仲是強勢方，屋主是弱勢方，因此法律會比較保證弱勢的屋主，而不是房仲!
第 549 條 （委任契約之終止－任意終止）
當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。
當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但
因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。
http://db.lawbank.com.tw/FLAW/FLAWDOC01.aspx?lsid=FL001351&lno=549
很多房仲在還沒成交前，都懶得製作"不動產說明書"
其實這都留給屋主一條保證不用賠償的理由
因為"非可歸責於該當事人之事由"，其事由就包含房仲未在合理期間內製作不動產說明書
因為按照不動產經紀條例，房仲有義務要製作不動產說明書，否則在法律房仲如何能向買方說明不動產現況呢?
若房仲沒說明現況就要進行銷售，這就違反了不動產經紀條例，因此在屋主主張解約時，由於房仲未製作不動產說明書，就屬因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，就算已簽了斡旋或邀約(尚未收取"訂金"前，斡旋金不是訂金喔!!)，還是可以無償解約!
第 23 條 經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人
解說。
前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。
http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?Pcode=D0060066&FLNO=23&K1=%e8%aa%aa%e6%98%8e%e6%9b%b8
bji4fu6 wrote:
我覺得最理想的狀況是先買後賣,但銀彈不足,只好屈就於現實...(恕刪)
你也可以把你的情況先問問銀行，看有沒有辦法先辦增貸，提高你的自備款，然後新買房子的貸款額度還夠
當然，由於這樣會被認定為投資客，房貸成數與利率條件都會較差，甚至辦不到貸款...
唉...政府打房早已打到換屋的基本需求了!!
現在更狠，還要修法限制不能再採用連帶保證人
也就是，要辦貸款，限制必須是購屋者才能辦
若是丈夫一人名義買，銀行核貸只能考慮丈夫一人的年收入，不能用保證人的方式將太太的收入也考慮...
不過，談到這裡，大家有無發現，台灣是"真打房"，打得很厲害，但房價還是殺不下去?
唉....主要是因為很多投資客都是用現金買的，她們根本不需考慮貸款的事情
唯一能限制住他們的只有奢侈稅，但她們本來就是放個2-3年才會拿來賣
不然，加上交易成本後，真正大賺的，全都是房仲!!
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