onedem wrote:
都更就是～～
你原...(恕刪)
同意同意+1
反正天下沒有這麼好的事，一堆人還一直搶進老公寓，整天做著都更夢！
jiun67 wrote:
一、營建成本便宜的到無法想像。
二、建商拿來容積轉移的土地也是低成本。
三、自己的土地，被別人拿來玩???土地原本30坪室內實坪100坪的老四層透天，最後換成土地18坪，室內120坪，店面還不見了。12坪土地值多少錢???建商們拿著一坪10萬元左右的營造成本來跟你換12坪土地???而且還不用花錢！！(拿地主們的土地去借錢)
四、當個有本事的地主，別讓建商牽著走。一坪20萬元自己蓋！！土地才值錢！！...(恕刪)
您說的依您的邏輯來看都是對的，而且非常正確
我雖不是建商端，但我們的確交手過好幾次，他們在考量都更的成敗是這樣的
1、材料的漲跌
前一陣子下跌的鋼材，現在漲價了，如果跟材料商下訂在漲價點，那成本自己吸收
2、關於造價與建商應得的利潤
目前一棟房子以建坪來看最糟的蓋法一坪10萬（有人說7萬，但那材料比國宅還差，你要嗎？）所
而一棟每戶含公設40坪30戶的地上十三層、地下一至二層的建案，基本造價就是1億！
再包含容移、建築師、廣告與銷售等，最後總價來到1.5億是很正常的
再反推，一坪以50萬計，原戶數20戶者；只餘10戶能賣，所以10戶出清總額是2億
意思就是全數出清了才有25%的收入，少賣了，就沒這個價
3、容積移轉
我在樹林的一個案子，有都更卻買不到容積，各個地主坐地起價！
4、履約保證
這其實是最重要的地方
我不知道有多少地主有足夠的KNOW HOW和資本去「蓋好」一棟房子，並負責「銷售」並「出清」
13層的房子要蓋很快的，專業一點的遲些兩年半就能完成建照、都審、完工、拿到使用執照
自個兒來呢？？
我們有一個業主，他們就是自個兒來，找到我們公司時已經花了2年了，建照還沒開始
Mobile01的會員水準真是與日俱下.......
建築虫 wrote:
您說的依您的邏輯來看...(恕刪)
感謝您的抽空回答。
當然要讓專業來是好點。^^
1、材料的漲跌
呵呵，所以說，一切透明，應該就能解決這問題。
2.建商們的純利到底要多少???
總價1.5億裡面已經有多少看不到的利潤???
最後這25%是檯面上的利潤.....
總之，透明後，應該也能解決。
3.不可否認，某些地主真的很釘子。所以我說，最好的方法政府強制介入。不然就沒有都市更新的意義了。
4.讓專業的來，當然速度快，但是從中被剝削空間到底有多少???
地主們沒konw how...政府就應該要幫助，地主們沒錢，但是有地(建商也沒幾個有錢，不都是拿地主的地去信託，然後去跟銀行領錢出來蓋)，最後想賣想租通通留給原地主。風險自己負擔！！
ps:呵呵，有機會再跟您請教專業上的問題，感謝。
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