爬山的阿光 wrote:
我是一位房屋仲介業務，也來說說我的看法。
奢侈稅必定會衝擊到短期買進賣出的投資客，但我個人認為，要台北市房價大跌是不可能的。
我們拿1500萬的房子來做一下計算，
貸款7成，
自備款需450萬，放在銀行以1.5%的利率計算，每年利息可得6.75萬，
貸款1050萬，以利率2.5%寬限期2年貸款20年計算，每年利息支出為26.25萬，
6.75+26.25=33萬，放兩年就是66萬，66/1500=4.4%，我放兩年才賠4.4%，
若我以每月2萬出租則(66-48)/1500=1.2%，放兩年才賠1.2%，
現在要賠10%-20%賣掉甚至有人說5成，如果你是投資客你會願意嗎?
所以我個人認為奢侈稅成功的抑制了房價的上漲速度，但絕不會讓房價崩跌。
很好，我們眼光放遠一點，三年好了。
1500萬的房子，貸款7成，自備款450萬。
貸款1050萬，以利率2.5%寬限期2年貸款20年計算，每年利息支出為26.25萬，
第三年已過寬限期，現在在升息循環，算升息至3.5%，第三年本息約70萬。
所以三年成本：利息損失(6.75x3=20.2萬)+66萬+70萬=156萬。
放租收入：2x36萬=72萬還有減去成本算7萬好了(空屋期+維修+房屋稅)=65萬
所以放三年賠156-65=91萬。
根據擦鞋童理論，現在的房假已經算高點了。(房仲店數5000家，僅次於連鎖便利店)
假設房價跌10%就好，房價損失150萬，剩1350萬。
所以共損失：91萬+150萬=241萬/1350萬=17.8%
放2年賠1.2%，放3年如果房價跌10%就變17.8%啦。
「現在要賠10%-20%賣掉，如果你是投資客你會願意嗎?」== 我願意。
