好好讓自己沉澱一番,網路筆戰對於你資產分配無幫助!當我去年在你另一篇文章建議買屋時,你卻選擇躲起來,但若我把房子當作投資商品投資時,試問我何須背負20年貸款?
這20年貸款不也你一廂情願認定?你能住家裡投資基金股票八拉巴拉...投資房地產者難道不能住家裡投資房地產?有必要跟她(房地產)戀愛20年捨不得分開?但不管如何,前提是老爸老媽省下來買屋給你們所謂自以為不知天高地厚數落一番的號稱善理財者住?你跟其他人比你算幸運,因為老爸老媽在雙北有自住,可以讓你省去一筆租金或自住屋,但我最瞧不起身為晚輩教訓起自身爸媽買房是錯,試問你現在窩在哪?你若認為買房是錯,那大可不必住家裡,請搬家獨立去租屋才是!
我想當你經濟真的獨立時再來訓斥到底買房對或錯吧!當一個還窩在家裡自住且成家者,真的不算長大!也不算經濟獨立!
況且現今社會裡很喜歡用事後故事來證明對與錯?試問從奢侈稅以來北北桃房價有跌過嗎?
股票?基金?賺匯兌?那真的都是小錢!拿88年買大陸屋來舉證60~100%是小咖?我若每兩年都能穩定賺個60~100%,20年下來我不也賺1200~2000%!
火山兄!你拿88年屋來102年來佐證他比較厲害?我卻認為我88年買時我鐵定現在能超過2000%獲利!
在這啥都是微利時代裡,每兩年能獲利60~100%這種戰積已經比當年2000%(20年)厲害多了!
PS:美金兌台幣1:40是在1983年那年,非民國88年(1989年),我想台北房地產經過整整20年也能翻出2000%,甚至超過甚多!花20年才翻出2000%,真的是小事啦!不然你去問問麗寶吳董,聯邦林董...這20年到底大陸番比較快還是台北!
http://www.cbc.gov.tw/content.asp?CuItem=27029
火神大大 wrote:
當年台幣40萬買(民國88年好像)黎安四村那邊，現在快800萬
所以我非常佩服這些比較有理財觀念的長輩，台商老闆
能在對的時機點去做對的事情
不要和我說我不知道房產增值的爆炸力，600%這都小巫，上海的是2000%
還有比這誇張的嗎?
)
火神大大 wrote:
...
一、算與不算差別很大
(一)失算部分
1.聽信房仲表示，屋主開價已經是預售屋行情7成價，沒進一步訪價確認最新市況。
2.高估景觀宅的行情，接受房仲用面河的不好殺價為由僅小幅議價5%。
3.相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的增幅度，忽略建案過多會折損房價。(這和現在輕軌議題不像??)
(二)精算部分2005年買台北市萬華預售屋，用低於排價2成買到全案最低價，目前房價已漲1.4倍。
1.仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情，交叉比對後，確認建商開價不離譜。
2.查詢建商購地價格，用算式回推案價。
3.由各項經濟指標確認行情趨勢，並從建商的口碑及財務狀況，決定調價幅度
(今周刊說的，要看經濟、行情趨勢，別再說什麼自住瞎買沒差了)
二、算房三步驟，問、算、調
(一)問市況，賣方假裝買方，買房則可以賣方身分查探
其中主要密訣在於，訪價時必須掌握人、時、地、物四大原則
1.人
要找對的人問，可參考李偉麟所著房仲業不告訴你的50件事(改天有空我在去看好了)，仲介、代銷、銀行、鄰居、管理員都可查詢，但問法不同，問仲介就可以利用賣方假裝買方，買房則可以賣方身分查探。
2.時
屋齡和類型要先找相同的，在由同而異，且查探的行情不要超過半年，否則參考價值將大為降低。
3.地
由近而遠，先打聽大環境完全相同，比較基準最接近的同一個社區成交行情，如果無法得知，才逐漸放寬查價範圍，以方圓500公尺為最佳搜尋區域。
4.物
一般來說，建案的【4樓】都是全案最沒有行情而拿來促銷的，也是【建案真正的銷售開價】，大家不妨不用理會銷售人員的舌粲蓮花，單刀直入的問【告訴我，四樓廣告戶要賣多少?】。
(二)【八大算房公式，3分鐘算出房子合理行情】(小弟認為是本文精華)
1.從屋齡看房價(比較法)
同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差1年，就有2.5%的價差。
例如
(1)5年中古屋行情為每坪100萬元預售屋~100萬元+(5-0)x2.5%x100萬元=112.5萬元
(2)10年成屋~100萬元-(10-5)x2.5%x100萬元=87.5萬元
ps.有都更效益不在此限
2.從樓層看房價(比較法)
大樓通常以4樓為最低價訂價，每3層樓唯一單位加價2-3%
例如某建案4樓售價為每坪50萬元
(1)7樓~5-7樓為第一加價單位，故50萬元+50x(2%-3%)=51萬至51.5萬
(2)11樓~11-13樓為第三加價單位，故50萬元+50x(2%-3%)x3=53萬至54.5萬
ps.店面或樓層有特殊用途不在此限
3.從屋子的類型看房價(比較法)
不同類型的住宅產品，市場喜好度不同也會有差價
(1)國宅為一般住宅價的7至8成
(2)工業住宅為一般住宅價的6至7成
(3)地上權產品為一般住宅價的5至6成
(4)小套房為一般住宅價的1.1至1.2倍
4.從鄰近個案看房價(比較法)
在同一區域內，找出條件優於及劣於目標個案的物件價格，求出合理成交區間
例如遇得知A區新成屋行情區間，查詢到當地預售屋為每坪30萬元，近期亦有新成屋法拍價為20萬元。新成屋價~(30萬元+20萬元)/2=25萬元左右，或20-30萬元
5.標準回朔法(成本法)
一般來說建商的成本包括土地成本、建造成本，還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出及兩成利潤，因此可以得出以下之公式
【預售屋每建坪單價=(購地價/土地坪數/容積率/160%+營造成本)x140%】
例如建商是用1.8億標下100坪住三用地，容積率為225%，市場上每坪建造成本為15萬元，該案合理推案為
(1.8億元/100坪/225%/160%+15萬元)x140%=91萬元
ps除了以容積率換算出主建物樓地板面積外，建商也會將建物以外的大小公設，如中庭花園，游泳池計入權狀銷售給購屋人，占比約主建物的60%。
建造成本，依各地行情而異，管銷利息與利潤約為土地建造成本的4成。
6.速算法(成本法)
標準回朔太麻煩了，小市民另有兩大速算法
(1)【若基地為住三土地，則每坪推案單價=每坪土地/2，依上述例子為1.8億/100坪/2=90萬】
(2)1樓店面每坪行情=土地單價
7.從投報率回推房價(成本法)
一般而言，租金投報率=年租金/房子總價，故房子總價=月租金x12/投報率
大台北投報率大約為1.5%-2.5%
大台中投報率大約為2.5%-4%
大高雄及大台南投報率大約為3%-5%
8.從租金直接估房價
租金和房價有其一定倍數關係，運用公式算出房價
大台北，房價約為租金的400-680倍
大台中，房價約為租金的300-500倍
大台南和大高雄，房價約為租金的250-400倍
三、調價格【判斷對趨勢走向，決定最終出手價格】
這些我想我不用打太多了，多空文章請大家自行判斷【現在是否適合進場】
購屋達人指出
【房價只有價值，沒有價格】，最後決定行情的是能不能成交，而不是造價多少，買賣房子只看值不值得，在房市上升趨勢時，遇到好物件會在原價格帶主動加碼5%-10%反之減碼，又提出了在sars買房會賺錢那套，現在是不是sars大家心知肚明了。
四、造成房子加值與跌價的設施(我認為本文直接具體量化加減%數算不錯的)
(一)加值部分
1.捷運+10%-20%，距離遠近加值程度不同，500公尺以內加值15-20%，500-1000公尺加值10-15%
2.學區，明星學校可以加值5-15%
3.景觀，依個人喜好可加值5-15%
4.公園，社區公園和都市大型公園加分程度不同，以第一排加值最多+5-10%
(二)嫌惡部分
1.殯儀館、墳墓、靈骨塔、垃圾場、焚化爐-15至20%
2.特殊行業、神壇、家庭加工廠-5至10%
3.飛機場、高架橋-10至20%
4.加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電所-10至15%
五、方便計算房價的工具
1.實價登錄網站
2.房仲網站
3.地籍謄本【政府機關提供任何人申請任和門牌號碼的地籍謄本，除可以清楚看出面積及移轉時間外，亦有貸款金額，估價時，可依貸款金額粗略回推當時的房價】
4.法拍網站，各地法院均有公告法拍案拍定價格，一般來說第一拍價格為市價的8成。
5.預售屋雜誌、591等網站
六、自住買房需要知道的三套公式
(一)頂樓增建的價格怎麼算
頂樓加蓋雖然能使用，但沒有權狀，因此一般認為其價格為主建物的3分之1
公式=房屋總價=權狀建物坪數x單價+頂加坪數x單價x1/3
如房屋權狀20坪，頂樓增建10坪，每坪單價30萬元，房屋總價為20坪x30萬元+10坪x30萬元x1/3=700萬元
(二)陽(露臺)怎莫算
陽台除非有登記，也就是有權狀，否則一般保守認定期價值僅主建物3分之1
(三)停車位怎麼算
1.倍數回推法
計算的方式為，平面車位等於房屋每坪單價乘以4-5倍，坡道機械車位等於平面車位乘以0.6-0.7，機械車位等於平面車位乘以0.5-0.5，車位依所在樓層不同，每層價差約5-10萬元
平面進平面停=每坪房價x4-5倍
平面進機械停=每坪房價x4-5倍x0.7-0.7
機械進機械停=每坪房價x4-5倍x0.5-0.6
2.租金回推法
平面進平面停=車位月租金x450至600
平面進機械停=車位月租金x250至350
機械進平面停=車位約租金x200至300
...(恕刪)
記錄一下
不過, 人生只有一次, 沒有絕對的對錯成敗,
一切只是"如人飲水冷暖自知"......
sunny0989 wrote:
我跟你講東,你卻跟我...(恕刪)
大大，不是很懂你的邏輯
我回文中沒提到美金40塊??談到美金我不知道是??，不過我想你要說的是
1.過去那個年代機會較多，現在微利時代要倍數賺錢不容易
2.攤平您的獲利方式，20年後依然可以超過20倍獲利
3.不要批評長輩，畢竟我們是他們生的，還在靠人階段不需要自滿
1.您的文章
其實我有在看阿
你說房價最後補漲會在桃園等外圍，事實證明是對的，和許多人說的
要跌一定是外圍先狂崩
對照你另外一篇2014房價可能修正的文章
我不懂
你現在是希望我2013年【首購】然後2013年底賣，這樣操作嗎
我同意你們說的，資產配置中可以有房地產，不要視他為洪水猛獸
但是我真的真的沒有你們那麼厲害，都能60%、100%起跳的賺
所以我先選擇比較傻的獲利方式
等我基礎比較穩固了，一定會仔細評估的
還是您願意私訊告知小弟
現在還有哪裡投資下去後兩年可以獲利60%的地方?
讓我開開眼界，不要像個井底之蛙一樣
至於奢侈稅後雙北市房價，我認為退燒很多，其他縣市我不是很清楚
看官方的數據有些區域是有漲有跌，已經不像2010年那樣全面開漲
所以可否請您精準一點告知我們普羅大眾
這兩年哪個區域有60%-100%漲幅的動能，貸替大家感激不盡了
來這邊不是來嘴砲的，來成長的，來賺錢的
【現在】這個時間點要如何投資?
2.您投資房市20年了，既然有這樣高的獲利，想必選擇標的的眼光一定非常精準，不吝可否指導一下我們後生小輩一些基本的概念，還有最重要的，如何避開房市崩盤的危機，還是您更厲害，在曾經的崩盤中依然獲利依舊，或者能保住根本，如您所說，以投資角度來說沒有人希望和房貸談20年的戀愛，那我們如何玩?大方向如何看趨勢，小方向如何挑標的?
3.對於家人，除了感恩還是感恩，我也希望我們家能過的越來越好，不管是我的父母長輩，還是我的老婆小孩，其實我能在家陪父母小孩的時間也不多，一般來說我一個月能回家的天數不會超過10天，其他都是在處理公事，有案件要辦也是長住在公司，不是像許多大大們下了班，就回去那個窩裡抱老婆抱小孩，我沒辦法，你說我真正吃住靠家裡我不是很認同，我有時回家父母好像撿到寶一樣，未來的10年內可能都沒辦法正常回家，坦白說住對我來說還真的不是一個非常必須的要件，除非我不幹了
老婆和我是差不多的狀況，所以基本上我們小孩現在也是送去南部給我岳母照顧，我一個月可能只能看一次
題外話，所以批評公職的，也麻煩體諒我們一下，有時候有些人犧牲未必人家會注意，但是領多一點馬上被檢視
所以對我來說重要的是家人的幫助，空有個殼子揹了這麼多債，讓大家都這麼痛苦，這又何必?
恩言歸正傳，大家討論的這麼久，每個人都賺超大
到底【現在】我們該如何做
有沒有人願意發表一下對於投資房市比較深度、精準的建議或分析的
讓我們這些窮人徹底知道，有錢人的腦袋都是想什麼??
火神大大 wrote:
現在還有哪裡投資下去後兩年可以獲利60%的地方?
讓我開開眼界，不要像個井底之蛙一樣
六年投報率達到1000倍!
中6億頭彩 慨捐近億
"買彩券六年,
每周買一到兩次、每次五百元至一千元不等,
中獎後可得4.84億元,
且慷慨地決定捐出約五分之一做公益."
假設每週花1.5K買彩券,
六年共花了46.8萬,
投報率1000倍啦!
看到這大家還不願規劃"投資理財買彩券"嗎?
------
如果六年內沒中的話,
也可以繼續買下去呀,
有買就應該有機會嘛!
反正只要中了一次大獎,
投報率算起來都是很高.
那要是這輩子都沒中到大獎呢?
不要問我,
我不替人算命;
到時去問上帝啦!
不過,
我還是好心地提醒您,
應該要把這麼好康的"投資理財買彩券規劃"傳給後世子孫.
跟您保証,
只要還有彩券發行,
而且您的子孫願意買,
總有那麼一天會中大獎!
P.S.
記得中獎後要做公益,
回饋社會唷!
sunhm wrote:
六年投報率達到100...(恕刪)
謝謝sunhm大大提供這麼精妙的快速致富管道
小弟一定確實遵照指示辦理
我懂您的意思
投資理財如人飲水冷暖自知
賺了剛好，虧了也只能自己躲在棉被哭，沒人會同情你
大富在天
我確實沒有那個億來億去的命
板都開了1E，是沒志氣的我的遠程目標了，那個幾億的我可能無福消化了
還是穩扎穩打，踏實一點對我比較安全
感謝網上這麼多大大提供這麼多致富的經驗分享
仔細想想我還是冷靜一點靠自己判斷吧，畢竟大學畢業時也被人騙過錢
慢慢累積好實力才是現階段的我最重要的
大家千萬來千萬去的
我很認真的認為你們真的很厲害，超強的，我實在無法和各位比
就當我在紀錄自己的理財進程好了，無關多空，如果發現不錯的資訊我也還是會繼續補充真正有料的東西給大家參考，我先聲明，我的理財方式是屬於非常低下、緩慢、龜速階層的LV，有快速致富能力的千萬不要學我，你會虧死
如果不棄嫌，就當做茶餘飯後聊天科瓜子的議題吧
大家有空也不妨看看一些文章
好像比較不會浪費時間
http://tw.house.yahoo.com/news/蛇年台灣房市-繼續多空混戰-061614099.html
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