買房時機一旦錯誤，我們夫妻將無法靠領死薪水+理財達到退休前存到1億的目標(103.02.14更新) (第35頁)

兄弟阿對你我才說實話
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341樓

2012-12-30 21:00

火神大大 wrote:
恩，最近比較少來逛這...(恕刪)

現在不管哪種職業都是需要理財的，任何職業都不穩定了，就連軍公教也會因為政府財政關係出問題
以現在政府的財政來看，軍公教人員的福利待遇都是未來要檢討的
因為都領終身俸，退休的還是要給付，新進的未來也會給付
但未來的就業人口一定會減少(少子化)，所以稅收會越來越難看
看起來都是會出問題的，只是哪一任出問題的問題而已

看哪任政府要解決這個問題
不解決就會變成希臘，最後公務人員被裁一堆，退撫金也可能會被刪除

所以在目前的狀況，替未來的自己著想
是很棒的思考方向

你的目標理想很偉大，我只靠自己要賺到一億可能會達不到

我退休只需要有兩千萬即可，這樣我就能每年有一百萬的收入可以支出，應該全家支出都夠了
我預估在十年靠自己努力應該可以達到

我的上上代是買房、買土地賺錢的，3~40年前買房地產素材只買不賣放到現在價格已經翻了N倍
我的上一代是靠專業賺錢的，靠專業、國家牌照可以賺進不少錢
我只希望我能靠自己的能力，養活自己跟家人，而不只是因為靠著長輩庇蔭，所以過得很好

meltice

meltice
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342樓

2013-01-06 0:14

存到1E退休
然後呢？

就算你現在給我爸1E
他也不知道要幹麼
他應該也只會整天看電視吧？
因為他已經窮習慣了
你給他好東西他還會嫌東西爛
有些人一輩子就只適合當窮人

介紹一下我爸
他什麼都不會也不想學
他這輩子還沒有用過手機
他這輩子還沒出過國
他這輩子還沒買過汽車
他沒買過股票
他沒買過基金
他連ATM提款卡怎麼用都不會
60歲了還是每天半夜起床騎著破摩托車工作賺錢
不過我一點都不在乎
反正他不想退休
他想做到死
反正他今天會這樣又不是我造成的
(但是我今天會這樣應該要拜他所賜)
一切都是他自作孽
應該說他從來不會去想未來的事情
也從來不會想要做些什麼改變
也從來不會想要給家人更好的生活
他只會說：這個家哪裡不好
他自以為是完全活在自己的世界
他自私自利完全不聽人家說的話
就算農曆過年他也只是天天在家看電視
看到電視新聞說到處塞車還會說：還好我們沒出門

只是純粹分享一下
世界上還有另外一群人
完全不理財也不退休
一天過一天
無憂無慮
還是可以結婚生子而且活得好好的

當然現在的女生都很聰明
我爸這種人在現在一定是娶不到老婆的啦
(當初也是靠我阿公幫他相親才有辦法結婚的)
而我媽也是嫁進來這個家之後就帶衰殘廢走路不穩了
偏偏還不夠殘廢所以申請不到殘障手冊
而我爸只是重聽而以卻能申請到殘障手冊
(我家沒車真是可惜了這張殘障手冊啊)

alou0504

alou0504
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343樓

2013-01-06 14:51

其實這篇文章算是寫得很好的~~

對於不管什麼樣的投資或理財,先決的第一步一定是要"存錢"

沒有存到錢~~要砸股市基金保險房產...根本是說夢話...

我自己從當完兵退伍後~~是一直在業界工作的~~

雖然我應該可以當公務員~~但這不是我想選擇的路

(小弟不才有兩張專技高考的證照一張是土木技師一張是結構技師)

我記得我90.4退伍 90.6就業..91.7買房(家裏幫忙出300w,自己貸300w) 91.11結婚

結婚的時候....沒啥存款我跟我老婆只有1x萬...

(我老婆婚前賺的~~我請她都留給她媽媽,她是單親家庭!)

婚後過著很簡單的生活...幾乎是餐餐自理!!除非特定節日~~否則也不上餐館~~

93.1 小天使報到! 93.3我離開工作崗位,準備開業! 93.10事務所開張...

當時家裏的存款不到100w....

隨著事務所的開始...自己也是更努力的工作~~除了硬擠時間帶老婆小孩去走走外~

很多時間幾乎都是在加班(開業的時間點很幸運~~房地產正在起飛~我搭上了順風特快車!)

96年還完房貸...

96年買了t牌camry 花了100w (付清)..[之前出門都是開老婆的小車去玩!]

97,98 沒啥特別就是工作而以..

98 存款+保險第一次破8位數...

99年幫老爸買台代步車 RAV4 花了快110萬...

100年7月因為租了好幾年的辦公室不再好用~~所以購入辦公室
(花了快400W..貸200W(給在銀行工作的老婆當業績的)

101.12 再購入另一不動產(2XXX萬,預計貸1000W,還是給老婆當業績用的!)

91年購入之房產現值約 1400W (無貸款!)
100年購入之辦公室現值約 500W (無貸款!)

=====以上是我個人的例子~~我得承認其中帶著很大的幸運成份=====
=====但我的證照可是在就學期間就已經著手準備的 =====

買房沒有所謂的時機對與錯~~如果有需求...那就去買~~

如果認為租屋或與父母同住也可以的話~~那可以把資金放到其它標的上~~

但是重點是不管你買不買房~~對於存錢~~一定要有計畫!!

對於花錢~~也要懂得節制!!!

至於所謂房產的高點....我很喜歡舉一個臨近社區的案例!

它是台中七期第一個指標性建案!!

當初開賣一坪約2X萬(一堆人搶包括某男主持人!)...

最低(SARS期間)降到13W(沒人買!)

現在又回昇到一坪約30W的價格....好啦!我承認我說的是理性與感性!

如果是自住的~~在還負擔的起的狀況之下...其實並沒有太大的差別!!

其實以這一篇文來看~~房地產一定脫不了景氣循環....

可是當低點來臨的時候,你能確定你是不是準備好了???

還是又要再等更低點???

Clalala

Clalala
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344樓

2013-01-06 15:14

alou0504 wrote:
其實以這一篇文來看~~房地產一定脫不了景氣循環....

可是當低點來臨的時候,你能確定你是不是準備好了???

還是又要再等更低點???

老兄你說得很讚
當沒有房子的時候
總是希望能快點買到房子
正面點的說自己加油
負面點的就說空軍加油

當有房子的時候就說台灣加油
國泰民安GDP年年往上升
總不希望自己買房子之後房價就來個回天乏術吧

不會變的是
永遠有人抱怨房價
永遠有人買不起

火神大大

火神大大
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樓主

2013-01-11 23:40

資料來源，今周刊2013.01.07-2013.01.13
今周刊這期關於討論房地產內容的文章p107相當用心，小弟在這邊幫大家彙整一下主要的內容，不枉費那個今周刊電話行銷的阿姨一直要我續訂，幾乎快把我煩死了，真被她打敗><

前言、買房時機正確、富足一生，一時失算、耗盡身家(也和小弟的文章算有呼應)
文中一位化名的李先生曾任上市建設公司開發部建築師，閱房無數的資深作手。也曾經因為錯判房市而嚐到失敗的經驗，失敗經驗如下
1995年利用第一桶金來到新北市淡水買房，只因景觀好【只花了兩個星期】就買定，其自信來相信自己本身職業，了解預售屋推案資訊，得知此案在預售期間每坪開價高達26萬，不過幾年光景，屋主已經下殺到18萬足足下殺3成，所以很爽快的砸下800萬購屋。

沒有精準評估、訪價、估價的他，沒想到淡水的房市兵敗如山倒，龐大的交屋潮夾雜者捱不住行情下殺的斷頭屋紛紛出籠，將價位狠狠摜破，其實當時淡水預售案許多已經悄悄地調降到每坪15、16萬(如同現在一樣，想購屋者不可不慎)，因此李先生的房屋實際上只有12萬左右，誤判情勢的他根本傻眼了，最後只能以300萬元認賠出場，這場災難賠掉了他一半的積蓄，從此之後李先生更加確定買賣房子【算計】的重要，在2005年時終於正確估算出萬華的房子進而賺錢。

李先生失敗處在於【忽略房市大環境不佳】而導致的殺盤，所以之後買房也會評估盤算所有會影響房價走向的數據和政策，當時評估的點是大台北房市低迷多年後，幾乎沒有新的建案，已經累積了高度的購屋需求，在加上政府祭出一批又一批低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市，這才完成了最後一道把關，確認了心中的底價。

一、算與不算差別很大
(一)失算部分
1.聽信房仲表示，屋主開價已經是預售屋行情7成價，沒進一步訪價確認最新市況。
2.高估景觀宅的行情，接受房仲用面河的不好殺價為由僅小幅議價5%。
3.相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的增幅度，忽略建案過多會折損房價。(這和現在輕軌議題不像??)

(二)精算部分2005年買台北市萬華預售屋，用低於排價2成買到全案最低價，目前房價已漲1.4倍。
1.仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情，交叉比對後，確認建商開價不離譜。
2.查詢建商購地價格，用算式回推案價。
3.由各項經濟指標確認行情趨勢，並從建商的口碑及財務狀況，決定調價幅度
(今周刊說的，要看經濟、行情趨勢，別再說什麼自住瞎買沒差了)

二、算房三步驟，問、算、調
(一)問市況，賣方假裝買方，買房則可以賣方身分查探
其中主要密訣在於，訪價時必須掌握人、時、地、物四大原則
1.人
要找對的人問，可參考李偉麟所著房仲業不告訴你的50件事(改天有空我在去看好了)，仲介、代銷、銀行、鄰居、管理員都可查詢，但問法不同，問仲介就可以利用賣方假裝買方，買房則可以賣方身分查探。

2.時
屋齡和類型要先找相同的，在由同而異，且查探的行情不要超過半年，否則參考價值將大為降低。

3.地
由近而遠，先打聽大環境完全相同，比較基準最接近的同一個社區成交行情，如果無法得知，才逐漸放寬查價範圍，以方圓500公尺為最佳搜尋區域。

4.物
一般來說，建案的【4樓】都是全案最沒有行情而拿來促銷的，也是【建案真正的銷售開價】，大家不妨不用理會銷售人員的舌粲蓮花，單刀直入的問【告訴我，四樓廣告戶要賣多少?】。

(二)【八大算房公式，3分鐘算出房子合理行情】(小弟認為是本文精華)
1.從屋齡看房價(比較法)
同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差1年，就有2.5%的價差。
例如
(1)5年中古屋行情為每坪100萬元預售屋~100萬元+(5-0)x2.5%x100萬元=112.5萬元
(2)10年成屋~100萬元-(10-5)x2.5%x100萬元=87.5萬元
ps.有都更效益不在此限

2.從樓層看房價(比較法)
大樓通常以4樓為最低價訂價，每3層樓唯一單位加價2-3%
例如某建案4樓售價為每坪50萬元
(1)7樓~5-7樓為第一加價單位，故50萬元+50x(2%-3%)=51萬至51.5萬
(2)11樓~11-13樓為第三加價單位，故50萬元+50x(2%-3%)x3=53萬至54.5萬
ps.店面或樓層有特殊用途不在此限

3.從屋子的類型看房價(比較法)
不同類型的住宅產品，市場喜好度不同也會有差價
(1)國宅為一般住宅價的7至8成
(2)工業住宅為一般住宅價的6至7成
(3)地上權產品為一般住宅價的5至6成
(4)小套房為一般住宅價的1.1至1.2倍

4.從鄰近個案看房價(比較法)
在同一區域內，找出條件優於及劣於目標個案的物件價格，求出合理成交區間
例如遇得知A區新成屋行情區間，查詢到當地預售屋為每坪30萬元，近期亦有新成屋法拍價為20萬元。新成屋價~(30萬元+20萬元)/2=25萬元左右，或20-30萬元

5.標準回朔法(成本法)
一般來說建商的成本包括土地成本、建造成本，還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出及兩成利潤，因此可以得出以下之公式
【預售屋每建坪單價=(購地價/土地坪數/容積率/160%+營造成本)x140%】
例如建商是用1.8億標下100坪住三用地，容積率為225%，市場上每坪建造成本為15萬元，該案合理推案為
(1.8億元/100坪/225%/160%+15萬元)x140%=91萬元
ps除了以容積率換算出主建物樓地板面積外，建商也會將建物以外的大小公設，如中庭花園，游泳池計入權狀銷售給購屋人，占比約主建物的60%。
建造成本，依各地行情而異，管銷利息與利潤約為土地建造成本的4成。

6.速算法(成本法)
標準回朔太麻煩了，小市民另有兩大速算法
(1)【若基地為住三土地，則每坪推案單價=每坪土地/2，依上述例子為1.8億/100坪/2=90萬】
(2)1樓店面每坪行情=土地單價

7.從投報率回推房價(成本法)
一般而言，租金投報率=年租金/房子總價，故房子總價=月租金x12/投報率
大台北投報率大約為1.5%-2.5%
大台中投報率大約為2.5%-4%
大高雄及大台南投報率大約為3%-5%

8.從租金直接估房價
租金和房價有其一定倍數關係，運用公式算出房價
大台北，房價約為租金的400-680倍
大台中，房價約為租金的300-500倍
大台南和大高雄，房價約為租金的250-400倍

三、調價格【判斷對趨勢走向，決定最終出手價格】
這些我想我不用打太多了，多空文章請大家自行判斷【現在是否適合進場】

購屋達人指出
【房價只有價值，沒有價格】，最後決定行情的是能不能成交，而不是造價多少，買賣房子只看值不值得，在房市上升趨勢時，遇到好物件會在原價格帶主動加碼5%-10%反之減碼，又提出了在sars買房會賺錢那套，現在是不是sars大家心知肚明了。

四、造成房子加值與跌價的設施(我認為本文直接具體量化加減%數算不錯的)
(一)加值部分
1.捷運+10%-20%，距離遠近加值程度不同，500公尺以內加值15-20%，500-1000公尺加值10-15%
2.學區，明星學校可以加值5-15%
3.景觀，依個人喜好可加值5-15%
4.公園，社區公園和都市大型公園加分程度不同，以第一排加值最多+5-10%
(二)嫌惡部分
1.殯儀館、墳墓、靈骨塔、垃圾場、焚化爐-15至20%
2.特殊行業、神壇、家庭加工廠-5至10%
3.飛機場、高架橋-10至20%
4.加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電所-10至15%

五、方便計算房價的工具
1.實價登錄網站
2.房仲網站
3.地籍謄本【政府機關提供任何人申請任和門牌號碼的地籍謄本，除可以清楚看出面積及移轉時間外，亦有貸款金額，估價時，可依貸款金額粗略回推當時的房價】
4.法拍網站，各地法院均有公告法拍案拍定價格，一般來說第一拍價格為市價的8成。
5.預售屋雜誌、591等網站

六、自住買房需要知道的三套公式
(一)頂樓增建的價格怎麼算
頂樓加蓋雖然能使用，但沒有權狀，因此一般認為其價格為主建物的3分之1
公式=房屋總價=權狀建物坪數x單價+頂加坪數x單價x1/3
如房屋權狀20坪，頂樓增建10坪，每坪單價30萬元，房屋總價為20坪x30萬元+10坪x30萬元x1/3=700萬元

(二)陽(露臺)怎莫算
陽台除非有登記，也就是有權狀，否則一般保守認定期價值僅主建物3分之1

(三)停車位怎麼算
1.倍數回推法
計算的方式為，平面車位等於房屋每坪單價乘以4-5倍，坡道機械車位等於平面車位乘以0.6-0.7，機械車位等於平面車位乘以0.5-0.5，車位依所在樓層不同，每層價差約5-10萬元
平面進平面停=每坪房價x4-5倍
平面進機械停=每坪房價x4-5倍x0.7-0.7
機械進機械停=每坪房價x4-5倍x0.5-0.6

2.租金回推法
平面進平面停=車位月租金x450至600
平面進機械停=車位月租金x250至350
機械進平面停=車位約租金x200至300

附贈剛出生的小孩照片一張(和本人一樣帥)，有了小孩感覺生活又充滿動力了，家的定義在於大家能和樂融融在一起成長而不是全是房子和房貸??這可是新北市新手父母快樂密笈寫的歐

1.拒絕自住沒差
2.逛個街看到喜歡就買，隨便買隨便賺
3.有個家的感覺真好，所以能力購買就對了

謹慎理財

地獄倒楣鬼pp

地獄倒楣鬼pp
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11分

346樓

2013-01-12 0:52

你的文章不偏不倚
適合大多數人

雖然有些理財觀念我不認同!
但是你的積極上進以至於有現在成就我給個讚!! 附上評分

udolee

udolee
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文章編號：41146886

10分

347樓

2013-01-12 1:25

看到這篇文章,覺得很值得鼓勵.回想我那時32歲,立下誓言要在42歲累積到1E的資產(那時身家約有數百萬吧),如今已過十幾年,應該不用為生活工作了.但是我和老婆還是很認真每天上班.我想這是給小孩樹立榜樣,希望他們出社會也能認真對待自己的人生.
回想過去的理財,最初都集中在股票上.我的選股原則是:
1:公司老闆有誠信,不亂放消息,不說自己公司股價委屈.
2:公司是產業龍頭,具備競爭優勢.
3:公司每年盈餘穩定,且發放現金股息
4:當你買股票的心情很樂觀時,增值空間一定不大,當你買股票惶惶不安時,才有大的空間.像在2008,2009年時,一買即跌,但最後都有1-200%的增值.
5:股票要長期持有,不缺錢不賣,因為要長期持有,所以會很小心的選擇標的.
最近幾年比較少買進股票,轉買房產,漸漸對房產有了興趣,從08年起每年買進1-2間,目前也有不錯的增值空間.
我認為大家都要有合宜的金錢觀念,多多賺錢是為了對自己負責,可以達成財務自由,以後不用麻煩子女及親友,心中不要認為錢有銅臭味,你不喜歡金錢,金錢也不樂意和你作伴.
最後有一筆帳絕對不能胡塗,那就是自己的資產負債表,有多少資產負債,淨值是多少要時常記錄,變動少時每半年紀錄一次,變動大時每季或每兩個月記錄一次.我希望也相信大家很快能達成財務自由的目標.感謝.

lilice

lilice
個人積分：1780分
文章編號：41147624

1780分

348樓

2013-01-12 2:26

我只要存款1千萬就滿足了...另有房收租+保險滿期領年金
明年老公先退休（月退或一次領.還在考慮）
約4年後我也退休（未達85制

..一次領）...兩個都還30幾歲...人生才剛開始

..後面9000萬就當下輩子的扣打吧..

房價現在真的貴翻掉了！我第一間是80幾年買的..第二間去年已經翻兩倍..今年就不太建議買房
若房價會腰斬的話..我還有一點時間等等看～
比較麻煩是退休後的貸款條件變差..若想買第三間就要趁4年內..

不知來不來得及

之前我跟一個身家數億的朋友聊到「存多少錢才能退休」
朋友笑笑說：你若想退現在就能退（因為財務自由了）..但若想還要多賺多少錢..一輩子沒法退休
所謂目標..達到之後又會有新目標..但那沒什麼不好..人總是這樣的

一言驚醒夢中人...！決定落實退休計畫...！

反正我們對名牌或時尚等等都無興趣..只喜歡打電動..不花錢..又可以去各種世界玩
就是將來小孩作文寫到我的爸爸的職業是「祭司」..媽媽是「屠殺者」..稍微有點那個

ps.那朋友是我們理財讀書會的班長..這是一個公務員終身學習網站上的學分課..學分豐厚..
一起學習投資也是獲利豐厚..他是人事行政局的某位..死薪水而已..靠投資股票+房地產致富

龍癡癡地著望著魔羯半响，手上抱得更緊，低聲道：「妳的臉紅得真好看……。」

台灣阿凸

台灣阿凸
個人積分：158分
文章編號：41555710

158分

349樓

2013-01-30 13:46

火神大大 wrote:
資料來源，今周刊20...(恕刪)

恭喜樓主初為人父
另外要給樓主大力按個讚!!
這篇真是好文章
還吸引以上幾位超低調大內高手浮出透氣發言
對大大及幾位低調高手之金玉良言
小弟受教甚多
非常感激!!

小弟看房差不多2年多了
一路走來的心境與處境
與樓主頗為類似
最近深深覺得
再看下去意義不大
房價也是這個樣子

已鎖定「三重國小站」某公寓準備下手
價錢也談的差不多了
是時候該給老婆小孩一個完整的家了
希望農曆年前能圓夢!!

金星MVP

金星MVP
個人積分：36分
文章編號：41556427

36分

350樓

2013-01-30 14:19

非常理性分析的好文，感謝分享~~