1、建商蓋的預售屋可能還沒完工申請使照，並完成第一次建物移轉登記。
2、建商還沒交屋給屋主(賣方)，所以屋主(賣方)名下並沒有任何不動產可供進行成屋履保交易。
3、一般的成屋履保，是房子已經在屋主(賣方)名下，由建築經理(履保)公司配合承辦代書的塗銷(如有貸款)、過戶等程序，進行各項款項撥付(稅費、銀行貸款清償及剩餘款項支付賣方)等等。
本案的尷尬之處就在於，沒有成屋，不算不動產交易，自無成屋履約保證的適用，而建商又不同意換約，所以預售履保只適用在屋主(賣方)跟建商之間。
建商房子蓋完後，一定是先過戶給屋主(賣方)，再由屋主(賣方)完成跟樓主(買方)之間的合約。問題就在建商交房給屋主(賣方)，屋主(賣方)透過仲介或代書再過戶給樓主(買方)前的這段時間是存在風險的，如果這段期間房子被查封或被轉賣給別人(一屋二賣)，仲介、代書或樓主(買方)一點辦法都沒有，唯一的保障只有一張"本票"，但能不能要的到錢就難說了。
萬一樓主(買方)簽約也先付三成款被屋主(賣方)拿走了，房子交屋給屋主(賣方)後，結果發現屋主(賣方)有其他民間借貸，甚至一屋二賣，最大損失就是那三成屋款。七成尾款如果樓主(買方)是要跟銀行貸款，那到不用擔心，因為銀行沒有完成不動產設定前，是不會撥款的，或是樓主(買方)在合約上押七成尾款是要房屋過戶到樓主(買方)名下後，仲介才能撥付就沒事。
雖然我說的這些實際發生可能性不高，但絕對都是現實生活中曾經發生過的，機率而已。如果你找的是大品牌直營店或許人家把關比較嚴謹或總公司比較負責，但加盟店就要看店東了。
haward0228 wrote:
...........建商房子蓋完後，一定是先過戶給屋主(賣方)，再由屋主(賣方)完成跟樓主(買方)之間的合約。問題就在建商交房給屋主(賣方)，屋主(賣方)透過仲介或代書再過戶給樓主(買方)前的這段時間是存在風險的，如果這段期間房子被查封或被轉賣給別人(一屋二賣)，仲介、代書或樓主(買方)一點辦法都沒有，唯一的保障只有一張"本票"，但能不能要的到錢就難說了。
萬一樓主(買方)簽約也先付三成款被屋主(賣方)拿走了，房子交屋給屋主(賣方)後，結果發現屋主(賣方)有其他民間借貸，甚至一屋二賣，最大損失就是那三成屋款。.........
本樓正解.
有在看預售屋的人，多少都會碰到這種情況，當訂不到滿意的房型，有時售屋小姐會神秘兮兮的告訴你，他有客戶想讓渡，問有沒有興趣。不過多半有時候會碰上所謂讓渡 "閉鎖期"，有時候太早，有時候太晚，建商原來合約中會有條款。而原屋主通常在簽約時就要拿到錢 (原屋主已付 + 要賺)，但購買方無法立即與建商換約或過戶房子，這個付完款到換約成功或是過戶的期間，會長達數月或是以年計，這是對買方最大風險之處。
個人是不建議去買這樣的房屋，會做這種讓渡的，其實也就是所謂的炒房客。
omniyeh wrote:
不懂不要亂講，如果仲介公司吞掉，也不過就是損失三成自備款，哪有什麼房價 Double 跑出來的，這是誰拿出來的啊？沒人拿的出來是要怎麼吞掉。
買賣房屋貸款要簽本票是常識，金額的是餘款，預防未來房子過戶給買方後，買方不讓銀行撥款給賣方，那賣方就慘了。銀行撥款跟自備款匯款一點關係都沒有。銀行檢查完過戶權狀登記都沒問題，就照會買方同意並撥款給賣方，那容得 ＂對方說匯款沒收到＂。
一般沒錯
買賣房屋貸款要簽本票是常識
在房子過戶後旦貸款還沒下來之前
這對賣家是一個保障
問題這是在房子有辦法過戶的前題之下
而原po目前這房子跟本沒交屋
建商跟本沒交屋
賣家手中是沒有房子的
產權的所有人是建商而不是賣家
所以賣家也沒辦法過戶給買家的
賣家是沒有辦法提供任何的保證
最多就一張他和建商間的買賣合約證明他有跟建商買房
這時你簽本票是怎樣??
你是想不開嗎??
omniyeh wrote:
我回這個的時候，看樓主開樓的文，樓主那時沒寫的很清楚，寫的是 "成屋"，想說是建商已交 "成屋" 給賣方，就按一般正常流程走，那開本票也沒什麼。
看到後面有人才問出來，還在蓋，還沒過戶，但賣方要賣了，這種當然不簽本票的。後來樓主有留言給我，我趕緊留言回，我講的是正常買屋時的情況。
其實樓主5樓有留言 建商還沒交屋 時間在你po文前35分鐘左右
不過那也不重要
我只是提醒一下..
因為這時代的人真的太神奇了
正常的買賣
很多人會沒辦法判斷什麼叫正常的買賣
板上類似的問題很多
來發問的很大一部份跟本不知道什麼叫正常或不正常
也沒辦法判斷合理與不合理
這也許是這時代大多都不習慣思考
只知道遇事就發問
什麼芝麻小事都在問
連加減乘除的問題都要PO上來問
時代有時真的變了
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