營造成本20多萬隨便蓋間30多坪40坪都要千萬了
會出狀況的建商應該也沒那麼多,仔細評估即可不用一竿子打翻一船人,不然就自己老房子繼續住也不創造新價值,反正是自己的選擇,又要無風險又要包賺錢,就不用想靠都更賺一筆了
a0972101814 wrote:
假如不信託..有其它更好保障双方的方案嗎
最好的方法還是讓有規模，財務健全的上市建設公司以正規手法進行都市更新，建商自行籌措擔保品才是正途......
小規模，無法拿出足額擔保的建商若要進行都市更新，應該要先改變目前用哄騙方式騙地主去信託土地的手法，先讓地主清楚知道信託的利弊得失，小建商也須提供比上市大建商的都更更優厚的都更條件(畢竟少了擔保品)，同時對地主表明土地不信託，這案子就做不下去，讓地主自己決定....
另一方面也要把土地信託籌獲的資金使用情況對地主完全透明揭露，改掉有道德風險的信託銀行兼任貸款銀行惡習，徹底隔離杜絕類似青慕淳的事件發生...
這樣都更案才有可能在目前的房市逆風下平安順利完成。
oculata wrote:
願聞其詳(恕刪)
借款的抵押設定與信託設定是不同的
你把他搞混了
你們要做的是不要讓土地被建商拿去抵押設定，至於信託設定還是有必要，雖然可以追索的錢往往是在銀行之後，但至少可以確認資金是用在興建上面而非被建商挪為它用。
信託又分為土地信託，資金信託及預售屋價金信託，合在一起為不動產開發信託，銀行主要是依照信託本旨來做約定，把這三個弄清楚才不至於片面理解。
至於你說信託之後有沒有風險，我告訴你還是有，但不是你想像的什麼銀行建商勾串之類的，對銀行來說，建案順利蓋完回收資金才是他們的目的，除非建商惡意欺騙銀行，對銀行來說A案養B案在信託架構下是不允許的。
只能說要慎選建商，至於銀行服務其實大同小異，並不是重點。
sean1972 wrote:
借款的抵押設定與信託設定是不同的
你把他搞混了
你們要做的是不要讓土地被建商拿去抵押設定，至於信託設定還是有必要，雖然可以追索的錢往往是在銀行之後，但至少可以確認資金是用在興建上面而非被建商挪為它用。
這就是建商的標準話術....
若建商不需要地主的土地信託當作擔保來取得銀行信任，進而獲得建築融資...!!
那地主的土地信託根本不能替建商帶來資金，因為所有的資金都來自於建商( 30% 自有資金+ 70% 銀行貸款)，那地主的土地無論有無信託，"都無法像你說的去確認資金是用在興建上面而非被建商挪為它用"
若真要確保你說的"資金是用在興建上面而非被建商挪為它用"，那麼該被信託的是建商貸款來的建築融資，而不是地主的土地..!!
建商要地主信託，最大的好處就是讓地主的土地過戶給信託銀行，然後建商再回頭去向信託銀行貸款
只要有信託法第十二條第一項中的除外條款存在，銀行的債權就能靠處分信託品來確保( 就是把地主土地拍賣掉來抵建商積欠的債務)，這一連串的操作地主通通不會知道...甚至就算地主知道了也無法可管..。
但當房地產開始走下坡，地主與預售屋購買者的信託品將不知不覺地被拿去抓交替....
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大家要記住
只要信託法第十二條第一項中的除外條款還存在
"對信託財產不得強制執行。 但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。"
那麼對參與都更的地主或是買預售屋的人來說
信託就等於抵押....
sean1972 wrote:
...不是你想像的什麼銀行建商勾串之類的，對銀行來說，建案順利蓋完回收資金才是他們的目的，除非建商惡意欺騙銀行，對銀行來說A案養B案在信託架構下是不允許的。...
你說的對
但是青慕淳的案例告訴我們，這裡頭有漏洞..........
而且地主與繳了頭期款的預售屋消費者並無權力控制建商不去向信託銀行貸款...
我們也沒辦法限制信託銀行不能把錢借給該信託案的建商，事實上恰恰相反，有土地信託給銀行，信託銀行反而比其他銀行更願意(或是更敢)把錢借給建商...
當地主與繳了頭期款的預售屋消費者發現建商出問題時，只能循行政救濟程序自救，但同一時間債權銀行就會迅速地以信託法第十二條第一項來確保債權，快速的把信託品強制處分(法拍)
青慕淳的地主與承購戶就是這樣被玩死的...!!
若是信託銀行真的能被信任，那為什麼青慕淳連地基都沒還沒開挖，幾千萬的頭期款卻蒸發一大半.... .
錢不是信託給銀行了嗎?.....信託銀行不是應該按工程進度撥款嗎? 為何購屋者只能在路邊哭求...?? ...
信託給銀行的錢跑哪裡去了...???
當強制處分完成，"地主與承購戶"的信託品被債權人合法的拿去償還建商債務。
這時循行政救濟程序自救的地主與繳了頭期款的預售屋消費者還是只能在街上拉布條抗議!!
有誰能幫得上忙嗎??
沒有..!! 他們只能在路邊哭泣求告... !!
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