lawtaipei wrote:
（一）同一棟建築物，同一樓層，同坐向，建物面積相同的2個物件，土地持分大的，價值較高，對嗎？
(恕刪)
如果是同一棟建築(這應該就是同一個建案了)~ 建物面積相同~ 他的土地持分也會一樣~
所有權狀上面登記的數字~ 應該是要一模一樣~
但是~ 也有可能因為屋主~ 自己搞"違規增建"(陽台外推~ 露台外推~ 都變成室內空間)~
所以 即使所有權狀的數字~ 一模一樣~
違規增建的那一間~ 可能室內空間~ 看起來比較大~
針對 "土地持分大的，價值較高"~ 這句話對的~ 因為原本購入的成本~ 就比較高~
所有權上狀~ 上面登記的地就是比較大~
但是針對~ 違建的部分~ 就看你買不買單了~
最常見的是~ 舊公寓的頂樓~ 最頂層的屋主(舉例四樓)~ 常常把樓頂增建~ 變成自己使用的範圍~
你去買房時~ 所有權狀~ 只有登記四樓(舉例)~ 但是~ 屋主一定會要把樓頂的價值也賣給你~
就看你買不買單了~
lawtaipei wrote:
（二）毗鄰的兩棟建築物，住宅區，非商用，一棟公寓，一棟大廈。公寓的土地持分大，但公寓不一定較貴。
(恕刪)
這就很單純的商業買賣~ 價格/價值~ 由市場自己決定~
最簡單的例子~ 大安區的房子~ 跟萬華區的房子~ 它的單價本來就不一樣~
公寓~ 大廈~其實~ 要看市場需求~ 所以~ 這個答案~ 沒有絕對~
一班來說~ 土地持有比較大的~ 他的BASE~ 會比較高~
如果遇上都更~ 可以分比較多~
lawtaipei wrote:
有人說一宗土地上已經建築房屋，土地利用殆盡，不計算土地價值，對嗎？...(恕刪)
這我第一次聽到這樣的說法~
有可能是山區~ 比較偏僻的地區~ 土地沒價值~ 才會這樣說~
要不然~ 在台北市的土地~ 寸土寸金呀~
就算是已經建築房屋~ 他還是有土地持分~
未來要改建~ 還是用土地持分~ 當作分多少建坪的依據~
1. 土地:隨經濟成長，越來越貴為常態
2. 房屋:隨年份增長，越來越便宜為常態
3. 經濟價值:與當地需求正相關
基本房地產價格=(土地坪數*土地單價)+(建坪數*建物單價)+經濟價值
所以當你賣掉中古屋時，無法以賣價買到相同地方的相同建物
基本上40年的建物，(建坪數*建物單價)的價值幾乎等於零
只剩下(土地坪數*土地單價)+經濟價值
如果建物所在地既無商業機能，又無法出租，那就更慘
只剩下(土地坪數*土地單價)
買大樓，
(土地3坪*單價60)+(建坪30*單價20)+經濟價值0=780 (車位另計160)
40年後很可能價值只是
(土地3坪*單價180)+(建坪30*單價1)+經濟價值200=770 (車位另計320)
而40年後新蓋房價卻要賣
(土地3坪*單價180)+(建坪30*單價40)+經濟價值200=1940 (車位另計320)
所以土地大小重要，選對地點更重要
路過喀 wrote:
房地產價值有三:
1. 土地:隨經濟成長，越來越貴為常態
2. 房屋:隨年份增長，越來越便宜為常態
3. 經濟價值:與當地需求正相關
基本房地產價格=(土地坪數*土地單價)+(建坪數*建物單價)+經濟價值
所以當你賣掉中古屋時，無法以賣價買到相同地方的相同建物
基本上40年的建物，(建坪數*建物單價)的價值幾乎等於零
只剩下(土地坪數*土地單價)+經濟價值
如果建物所在地既無商業機能，又無法出租，那就更慘
只剩下(土地坪數*土地單價)....(恕刪)
我瞭解大大您的計算方法，但我有一點小小的意見。
我記得顏炳立在他的書「買房子 顏炳立教你這樣算」中，有提到他評估不動產價格的觀念。
在基地部分，
只有獨棟透天，才計算土地價格？
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