目前舊屋與欲買的新屋都在永和,且都在捷運站附近.
請教一下希望先買後賣(但買賣幾乎同步進行)的資金調配問題.希望是以代書的觀點的實際作法.
我年收300w,台灣百大企業員工, 妻年收70w,普通企業員工.
舊房: 4年屋齡,夫妻共同持有,但貸款人是我,當初購入價2300w,目前貸款餘額1600w
新房: 新建案,欲買老婆名字,但貸款人也是我,房價約3300w,目前手頭現金約只有100w
請問:
1.若我想先買新房,可否以舊房同時至新房銀行辦理轉貸同時增貸當新房頭期?
2.實務上我是否該提供房仲託售契約證明同時也在賣舊房?
3.是否該將舊房整個過戶到我名下,新房買太太名下才不會受到二房貸款成數限制?
4.由於新房舊房都是我來貸,雖然實際搬入新房後不久就會賣了舊房還掉房貸,但總有一段時間新舊房貸金額很高,銀行會怎麼認定?
johngaliano wrote:
1.若我想先買新房,可否以舊房同時至新房銀行辦理轉貸同時增貸當新房頭期?
實務操作上
可以同時
細節可以在買房前後再請仲介配合的代書幫忙就好
johngaliano wrote:
2.實務上我是否該提供房仲託售契約證明同時也在賣舊房?
這種做法, 在一二十年前 ,銀行會相信
但是現在, 銀行都不相信了~~(因為銀行被騙到怕了)
johngaliano wrote:
3.是否該將舊房整個過戶到我名下,新房買太太名下才不會受到二房貸款成數限制?
現在沒有二房成數限制
所以, 不用麻煩~~
johngaliano wrote:
4.由於新房舊房都是我來貸,雖然實際搬入新房後不久就會賣了舊房還掉房貸,但總有一段時間新舊房貸金額很高,銀行會怎麼認定?
銀行當然是認定您的<總>負債囉~
(小技巧, 就看第一點的回覆)
不過, 我覺得您不用擔心太多~
以這種年所得來看, 就算總負債(貸款)房貸四千萬, 銀行應該貸的到~ 不用太擔心~
Bazooke wrote:
你有登記過假價格嗎？
還是就算有也不會說
真的有人因為做假價格而被罰的嗎？
平均地權條例第81-2條有規定, 實價登錄錯誤的罰款
違反第四十七條第二項規定，經主管機關限期改正而未改正者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。
實務上做法是 同一事件, 第一次罰3萬
然後限期補正, 若不修改, 第二次則罰6萬
然後限期補正, 若不修改, 第三次則罰9萬
罰到改好為止
以前事務所, 助理有一批案件key錯
把電話號碼當作金額輸入上去
總共被罰款5件*3萬元=15萬元
登錄錯誤是否處罰, 新聞報導都有說
2018年網路新聞
不要以為地政士 愛去 登錄錯誤資訊
一個案件收費一萬多元, 隨便一罰都三萬起跳
況且
地政事務所會不定期對地政士抽查 紙本合約書
如果是故意登錯價格
可能涉及刑法214條 使公務員登載不實
刑法212條 偽造文書
這都是公訴罪~~
地政士證照錄取率 比律師更低
通常不會無聊到拿自己的職業開玩笑
autoMax1988 wrote:
問題一.預售屋簽訂合約是雙方的名字，如果屆時只登記女友名字，是否會有贈與稅的問題
基本上跟誰簽約沒關聯
有關聯的是 登記名義人是誰? VS 付錢的人是誰?
如果全額都是登記名義人付錢, 那就沒有贈與稅問題
如果有部分金額 不是 登記名義人付錢 , 那就有贈與稅問題(或稱疑慮)
autoMax1988 wrote:
問題二.如果只登記女方名子，是否可採預告登記保障雙方權益？亦或者有其他方法可以保障？
實務上做法有
1. 預告登記(女朋友辦預告登記給你)
2. 抵押權設定登記(女朋友將房屋抵押給你)
3. 信託登記(女朋友將房屋信託給你)
4. 法院公證或 自己白紙黑字寫一寫 (借名登記契約, 或是隱名投資契約)
以上可混搭
都有各自的優缺點
個人(懂法律的人)覺得, 都沒什麼保障, 因為除了第四點之外都有破解方法
但是第四點, 會有稅的問題
不過實務上, 才沒管那麼多咧~
autoMax1988 wrote:
問題三.共同登記或者預告登記在銀行端來看，是否會影響貸款成數？哪種形式貸款對銀行來說是比較好的條件？
共同登記, 不一定/有可能 會影響貸款成數
可以肯定的是, 如果太早辦理預告登記, 銀行是絕對不會撥款的
(實務上是 銀行撥款後 在辦理預告登記)
至於 哪種形式對銀行來說是比較好的條件?
大部分銀行比較喜歡 --> 單一所有權人=單一借款人, (另外再加上父母做保證人), 因為這樣子比較單純~
男女朋友的<關係>, 在銀行業, 普遍來說就是 沒關係的人
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