[買屋]房子有瑕疵，賣方耍賴不付修繕費，提告前要保留原狀以便舉證嗎？懇請推薦台中市擅長房屋糾紛的律師～ (第3頁)

藤原豆渣店

藤原豆渣店
個人積分：88分
文章編號：70790456

88分

21樓

2018-11-06 11:07

大野狼 wrote:
你都會講合約書了...(恕刪)

下面那一行順便看一下~~合約書

還有其他樓說"現況交屋" -->這是啥東東,那後來發現海砂屋賠不賠,發現是凶宅賠不賠冏~
合約上白字黑字去查一下,只要在漏水現況那邊對方勾沒有都可以請求賠償

參考:
賣方想要以「現況交屋」這四個字來規避民法中的「瑕疵擔保責任」，其實是行不通的。法界人士表示，買賣雙方的契約是不能凌駕於民法位階之上的，所以「現況交屋」並不能讓賣方免於日後的「瑕疵擔保責任」，而是代表賣方在「誠實告知屋況」的條件下，不必再整修、重新粉刷油漆、修好家電等等，以房屋現況交給買方而已；如果賣方故意隱瞞惡劣的房屋瑕疵，買方當然還是有權利捍衛自己的購屋權益。

另附上民法366條
第 366 條
以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意
不告知其瑕疵，其特約為無效。

娜塔

娜塔
個人積分：155分
文章編號：70790907

155分

22樓

2018-11-06 11:35

我5年新屋電梯別墅也有磁磚裂痕

房子23年

本來就要打掉重整理

應該要現況交屋

除非之前有議定修理範圍

除了漏水管路不通

我不覺得屋主應該要修理(除非之前有答應)

你磁專劃成那樣

感覺好像當新成屋來驗

很不合理

你這句話更不合理
簡情摘要：我們在驗屋時發現兩間浴室年久失修，已舊到沒有防水的功效了，

新做的防水有效期是5到10年

你23年防水如何保固有效

屋主願意賠一些錢的話

你就重新整理比較實際

WHITE GLOVE FROG

WHITE GLOVE FROG
個人積分：6分
文章編號：70791683

6分

23樓

2018-11-06 12:25

第一次買屋?

小弟SARS後房地正好時，那時候是有屋丟出來大家搶買(台北市信義大安)
連看的機會都不一定有，我那間只看三分鐘，就丟斡旋，現場還有好幾組人也丟斡旋
所以買前眼光要準，即便沒看屋內，也要估維修成本
要玩房地產，自身功力很重要

現在房事不好，應該有很多時間慢慢看，買屋前應該都提出來殺價

tbere2002

tbere2002
個人積分：100分
文章編號：70792265

100分

24樓

2018-11-06 13:03

打出仲介和營業所名字
並且吿仲介他們馬上會幫你處理

退休老人

退休老人
個人積分：2461分
文章編號：70792798

2461分

25樓

2018-11-06 13:36

房屋買賣糾紛榜首:漏水.
預售屋:先簽約付款對保.才交屋驗屋
..交屋驗屋.買方自己記錄屋況瑕疵
..屋況不滿意改善.如毀約不買-罰款
成屋A:先簽約付款對保.才交屋驗屋
成屋B:先驗屋.才簽約付款對保交屋
..賣方先填寫屋況表.交給買方看屋.
..屋況表填無漏水.你驗漏水.別買走人
..簽約.表示買方同意.此屋現況無漏水
..要求賣方修改屋況表.填漏水.才簽約
..漏水.四個方式隨你選.風險自己承擔

***************
行政院.成屋買賣.契約需檢附屋況表
成屋買賣契約書...點它見範本
屋況表(建物現況確認書):p1..p2..p3
.
買方拿著屋況表看屋.買賣雙方簽約
勾選:(無漏水).買方不同意.別買走人.
..點(範例圖)第四項:屋況勾選(無漏水).
屋況表無漏水.買方同意.才簽約付款對保.
.屋內人物.沒搬走沒清空.別簽約/別驗屋.
.帶師傅驗屋況.漏水別簽約或修改屋況表.
.
簽約前漏水.屋況表改勾(漏水)
勾選A:(賣方修繕.現況交屋).
..此方式少人採用.窮忙且爭議糾紛多.
..賣方修繕完工.買方不滿意廉價修繕.
.
簽約前漏水.屋況表改勾(漏水)
勾選B:(賣方減價.現況交屋).
總價先減掉漏水修繕費.再依現況交屋.
最佳簽約交屋方式.買賣無爭議.無糾紛.
..簽約前.帶師傅看屋況瑕疵.估算修繕費.
..合約總價(先減掉)屋況瑕疵漏水修繕費.
..賣方你接受減價,我簽約交屋.自己修繕.
..你不接受這個交屋方式.我走人.再看屋.
.
簽約前漏水.屋況表改勾(漏水)
勾選C:(買方自行修繕.現況交屋).
..優惠賣方..如買方搶購.都更議題
..優惠買方..如凶宅.房價殺到見血
.
簽約前漏水.屋況表改勾(漏水)
勾選D:(現況交屋-其它)..如漏水保固書
房仲最喜歡此方式.雙方快速簽約成交.
..為了成交.賣方簽漏水保固書給買方.
..為了成交.房仲承諾未來漏水修繕費.
..擔保交屋後漏水處.依保固內容修繕.
急售:屋主移民.換地工作.資金周轉不靈.
賣方.擔保交屋後修繕.簽x年漏水保固書.
..交屋後修繕.賣方耍賴擺濫.或求償無門
..賣方學建商.漏水打矽利康.拖過保固期
..修繕結果不滿意.無法入住.告賣方毀約
..提告?.你有賣方交屋後修繕的保固書嗎
..賣方簽x年保固?.他人間蒸發找誰履約?
..房仲簽x年保固?.你付房仲多少服務費?
.
***************
什麼是(賣方之瑕疵擔保責任)?
賣方擔保(產權瑕疵).非擔保(漏水瑕疵).
行政院特別作條文解釋.別誤導不實傳言
賣方瑕疵擔保責任...是指買賣契約書的
第10條:賣方有房屋產權瑕疵的擔保責任
.
行政院:成屋買賣契約書..Copy.第十條.
第十條賣方之瑕疵擔保責任...全文如下
賣方擔保本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應予告知，並於完稅款交付日前負責理清。有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。
.
***************
痞客邦:聽仲介說,民法有半年漏水保固?
聽傳言: 民法有賣方擔保五年修繕責任?
笨蛋.漏水修繕保固.是保證書.不是民法.
..誤解誤傳!市場許多錯誤觀念不斷流傳.
點它:民法365條全文。
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
這個法條.是教你在半年/5年.怎麼告賣方.
不是交屋後.半年/5年.賣方擔保漏水修繕
.文書通知賣方漏水.半年內沒告賣方.失效
.買房交屋後.5年內沒有告賣方漏水.失效
.提告賣方後.由法院判決(誰).理賠漏水費
.
***************
我所知有關房屋的法律條文如下
點它:民法354條全文。
交屋時.賣方擔保維持簽約時品質/價值.
.
點它:民法355條全文。
簽約時買方知房屋有354條的瑕疵.
交屋時出賣人就不負擔保之責.
.
點它:民法356條全文。
發現房屋有354條以外的瑕疵.
買方通知賣方(書面憑證)
買方怠於通知賣方.視同買方承認瑕疵
.
點它:民法359條全文。
發現房屋有354條以外的瑕疵.
解約失公平.買方得請求減價.
也就是屋況表的C選項:(現況交屋減價)
總價先減掉漏水修繕費.再依現況交屋.
.
點它:民法360條全文。
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金
這個條文怎麼解讀?.
賣方沒有漏水保證書.買方得要求減價
也就是屋況表的C選項:(現況交屋減價)
總價先減掉漏水修繕費.再依現況交屋.
.
點它:民法361條全文。
買方通知賣方房屋有瑕疵.賣方有權解約
賣方如在指定期限內不解約.喪失解約權
.
點它:民法365條全文。
這個法條.是教你在半年/5年.怎麼告賣方.
不是交屋後.半年/5年.賣方擔保漏水修繕
.文書通知賣方漏水.半年內沒告賣方.失效
.買房交屋後.5年內沒有告賣方漏水.失效
.提告賣方後.由法院判決(誰).理賠漏水費
.
點它:民法366條全文。
如賣方簽署半年漏水修繕保固書給買方
.
點它:民法373條全文。
交屋後.買方承受負擔房屋的品質/價值.
.

broker yu

broker yu
個人積分：320分
文章編號：70793031

320分

26樓

2018-11-06 13:51

什麼叫合約？
雙方協議只要不違背善良風俗即當然有效
在那鬼扯什麼民法位皆勒
我還憲法位階勒

藤原豆渣店 wrote:

下面那一行順便看...(恕刪)

sguitar

sguitar
個人積分：635分
文章編號：70793079

635分

27樓

2018-11-06 13:53

買貴了對不對? +1
中古屋看房時都沒看詳細嗎?....
當新屋驗?!

rumo

rumo
個人積分：9分
文章編號：70794760

9分

28樓

2018-11-06 15:43

藤原豆渣店 wrote:
還有其他樓說"現況交屋" -->這是啥東東,那後來發現海砂屋賠不賠,發現是凶宅賠不賠冏~
合約上白字黑字去查一下,只要在漏水現況那邊對方勾沒有都可以請求賠償...(恕刪)

成屋買賣契約書範本(行政院全球資訊網-定型化契約範本)
https://www.ey.gov.tw/Page/AABD2F12D8A6D561/217c24e2-cacd-44ca-8d6f-0db109b3f45b

通常買賣二手屋，尤其是透過房仲公司，都會採用上述版本，確認雙方是否知情，除非契約書有被刻意調整過，不然大家其實都會遵循規範，這樣較無爭議出現！（前陣子也剛買二手房，所以有查一下資料）

rrit

rrit
個人積分：10分
文章編號：70797176

10分

29樓

2018-11-06 18:19

broker yu wrote:
什麼叫合約？雙方協...(恕刪)

不太明白有必要這麼兇??當事人??

契約效用不得牴觸法律並不僅僅限於有違反善良風俗這個條件

依據
物之瑕疵擔保責任，出賣人對於買賣標的物之價值、品質或效用上瑕疵之擔保責任。
要件：（一）物之瑕疵須於危險移轉時存在。
要件：（二）須買受人善意且無重大過失。
要件：（三）買受人就受領之物須檢查通知，但出賣人故意不告知瑕疵者，不在此限。出賣人之物之瑕疵擔保責任成立後，買受人得請求解除契約或減少價金。

以要件(三)有說明出賣人故意不告知瑕疵者，買受人有權請求解除契約(就是要求原房屋主人退回買房款項，不買了)，或減少價金(至於減少多少，合不合理這就是另一件事了)

交屋時大多都會有一份房屋現況說明書，若是在該份文件內未提及漏水，就已經足以構成出賣人故意不告知瑕疵，求償本來就是合理的。
在買賣二手品時一般賣家大多也會註明該項二手品是否有瑕疵，並強調能接受再下標，這就不構成出賣人故意不告知瑕疵，所以當然不需賠償

一日三千刪

一日三千刪
個人積分：1077分
文章編號：70797925

1077分

30樓

2018-11-06 19:40

rrit wrote:
不太明白有必要這麼...(恕刪)

這故事的事件是房仲和賣的人有保證會修。漏水的原因是發生在買賣契約前。

樓主買屋的是根據房仲說會 "保證會處理的契約"，這是在房屋契約前的事情。

所以這個買賣是撤銷(之前)，這不是解除(原因在之後)，因為不是之後才發現有漏水問題。

一開始就不一致了，買賣無效吧。

應該不是瑕疵擔保責任的問題，並沒有撤銷後會產生對賣方有所不公平的問題而可以減少價金。

因為一開始就看到，且房仲也保證說會修了(故事中也簽約定了)，就就沒現況交屋的問題。

期待之後發展的故事正解(如果有上法院的話，就會有正解，但和解的話就沒正解可看了~)。

在看的時候就有發現，也保證會修。並不是事後發現而會產生瑕疵擔保責任。

契約無效吧，看起來這房仲並不是完全沒有犯意(刑法的責任)的樣子。
且發生的原因責任是對方不修，所以是可以要求損害賠償(列的出單據，和有開證明的話) 和精神賠償(有開證明的話)

等之後故事發展。

樓主的故事文中是這樣說的：

簡情摘要：我們在驗屋時發現兩間浴室年久失修，已舊到沒有防水的功效了，牆面和地板嚴重龜裂膨拱，浴缸周圍也是...此外客廳臥室還有幾處瑕疵，都是「屋況說明書」裡沒列出的

（箭頭處是有嚴重龜裂，照片裡看不清楚，打X是膨拱處）
點交時就提出，吵了半天...賣方也承認確實是瑕疵...最後簽了「願負責修繕的特約條款」作保證，
和仲介連哄帶騙地就把剩下的價金和仲介費拿走了！