Yaude Huang wrote:
你假如要這樣比 我也沒辦法了
住宅用地跟商業用地來比
我剛查了一下台北的資料
住三 225%
商四 800%
要比當然是同一級別的來比
台北市，除了萬華大同有一大堆商業區，
其他的地方你可以發現，大樓幾乎都是在蓋在商業區，容積率較高，
這些商業區都在大馬路旁邊，
而這些大樓後面隔一個防火巷或巷子，就都是住宅區，都是公寓華夏。
你幾乎看不到大樓是蓋在住宅區的(用建蔽率換樓高的大樓除外)。
THE666 wrote:
台北市，除了萬華大同有一大堆商業區，
其他的地方你可以發現，大樓幾乎都是在蓋在商業區，容積率較高，
這些商業區都在大馬路旁邊，
而這些大樓後面隔一個防火巷或巷子，就都是住宅區，都是公寓華夏。
你幾乎看不到大樓是蓋在住宅區的(用建蔽率換樓高的大樓除外)。
也許我說的不好
我公寓通常指的是那種沒有電梯 大約六層以內的房子
大樓指的是像我們家這種14層樓高有電梯的房子
我的意思是在同一種分區內 土地單價也差不多的 經過都更後可以分到的房子
擁有完整土地的透天房 > 2~6層樓高的公寓 > 有電梯且較高的十幾層樓房
也就是都更能拿到多少房子 是看你目前擁有多少價值的土地 老房子根本不值錢
也就是建商其實是將你的土地換算成新房子的價值換算給你 也許多少會多分一點點
至於商四 住三的容積率換算法 除非是地主找人自己蓋
要不然建商大部分也是能吃掉就自己吃掉 會那麼好心送給地主?
Yaude Huang wrote:
我的意思是在同一種分區內土地單價也差不多的 經過都更後可以分到的房子
擁有完整土地的透天房 ＞ 2~6層樓高的公寓 ＞ 有電梯且較高的十幾層樓房
也就是都更能拿到多少房子 是看你目前擁有多少價值的土地 老房子根本不值錢
也就是建商其實是將你的土地換算成新房子的價值換算給你 也許多少會多分一點點
以你這樣的設定(藍色部分)，你說沒錯，
但是在實務上，你說的設定，除了萬華、大同、中山的部分地區外(附註1)，
並不存在。
我簡化一下，假設商業區容積高，住宅區容積低，
目前台北市"老房子"的分布，
你可以看到...
公寓在商業區，(這些公寓成交金額會很高)
公寓在住宅區，
大樓在商業區，
但是你看不到大樓在住宅區(附註2)。
下面地圖，黃色是住宅區，紅色是商業區
--
附註1：萬華、大同、中山的部分地區，整片都是商業區。
附註2：有些大樓會出現在住宅區，例如..成功國宅、帝寶，
但他們是犧牲建蔽率換樓高，實際上容積率，還是按照住宅區的規定。
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