pengkuofeng wrote:
近期大家都收到建商的...(恕刪)
交屋潮持續至明年下半年，不再讓利的情況下，明年下半年買氣就開始衰退了
美國聯準會今年縮表及升息的動作暫停...避免資金加速從亞洲流出...
這可以推測二種現像...
全球投資商品出貨不順...必須暫緩壓力...重新營造有利出貨的環境...
這是逃命波嗎? 我倒不這麼認為...因為逃命波要建立在..."逃得掉"情況下才會發生...
對於房地產可以如何研判未來的建商動向?
現在台灣的房地產環境和歷年不同...
1. 六都的競爭成長造就人口結構移動
2. 消費性商圈的移動
3. 因中美貿易的衝突...來台企業的落角都市及區域
以上三點將會是主要影響到六都房地產的變化...
所以簡單的白話就是...高房價往下走...低房價往上走...
建商讓價拚成交...產品縮小拚搶買家...
六都地方政府拚招商...搶人材...拚經濟...
近10年來...先台中..後桃園...今高雄...這都是人口移轉的好現像...
六都的競爭...只要誰先把銀行業...通路業...電商業...設計研發業...旅館業等相關服務業搶到...
該區集體連帶所創造出的共同產業區將會形成一股移動風潮...
只要離開台北市工作...也能領到台北市工作的薪水...
台灣房地產就不會崩盤...
最後就會演化成...高房價的維持 vs 實質買家減少 的現像...
1. 都市化 精華區住宅租金上漲
2. 不動產被動式上漲 開發成本(含市價土地成本跟合理利潤)＞價格＞價值
3. 房價水位高低不波動, 單純買賣不影響經濟運作(政府預期高檔可長線維持), 稅金/利率調動會動搖國本
不過有兩點, 是否有統計支持
1. 建商越挖越深, 住宅總價持續下探? 目前沒看到有人分析出這塊
2. 高房價實質買家減少
就第二點而言, 高房價除了實質買家減少, 另一方向是新成屋供給量持續下探. 如果去查詢過去30年的使用執照核發, 現在的水位簡直低到不行. 我比較認同華固董座的評論, 未來五年會有建商淘汰潮. 最後新屋持續被動式上漲, 成屋就隨屋齡下跌到直到租金回報達到投資等級.
真左維 wrote:
1. 建商越挖越深, 住宅總價持續下探? 目前沒看到有人分析出這塊
2. 高房價實質買家減少
..(恕刪)
其實現在建商推出的產品就是最好的趨勢分析...
2房產品當道...1000萬以內房產為主力...
不管是青埔...林口龜山...新板特區...都往這方向走...
3房產品...由地方政府公共住宅出租接手...民眾買不起...但可以租...
當然..大多數要雙薪的家庭才能租...
住宅總價持續下探是建商規劃產品推案出來的結果...是市場接受的結果...
另外...實質買家的減少...並非是高房價而已...有時候反而是低總價變化會更快...
高房價必然有它的價值及理由....所以有錢人賠錢賣房...和建商高價標土地是一樣的道理...
不能只用價格的差異來判斷這筆成交真實的意義...背後都會有一些用途 > 成交價差
簡單說...豪宅市場...有特定功用...於自然人及法人都具有其它功能...
回頭看...平民房才是市場判斷的主要依據...
2019年...有版友說會跌2成...當然我個人認為要看區域...
實質買家因為高房價的高檔緩跌...因長時間的壓抑被迫遷移或投入到龜山.林口.青埔高鐵.新板特區
這些購屋者即然買了2房...就表示生小孩的機率低...加上離婚率高...
所以可預期換屋潮未來只會減少..不會增加...
面對薪資結構..及大環境不變下...能購買一坪30萬以上的客群...只會依建商的讓利下...越來越少...
2019年可以觀察2個重點就可以研判2020年後的行情:
一. 現在主打青埔.龜山.新板.淡海....他們這些建商是否有讓利換成交量...
二. 2019年在資金行情鬆綁下...餘屋可否順利去化...法拍屋成交是否快速成長...
戴德良行-東區爆退租潮
iv100 wrote:
交屋潮持續至明年下...(恕刪)
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