大維0840 wrote:
我前幾天剛成交一間新成屋，成交金額跟建商開價約莫是打七七折，總共砍了將近400萬(2000萬以下的物件)。而我自己之前兩次的買房經驗都是以開價的八折成交(一間中古、一間新成屋)，除了第一間中古算有買貴外，其他兩間都買的比隔壁便宜。
至於話術每間不一樣，第一間是第一次買房，又急買，所以被仲介的話術往上加到可以成交的價位(應該買高屋主願意賣的價格不少，因為仲介很爽，馬上成交)。(窗口是房仲)
第二間是新成屋，直接計算土地可能的行情價(我三間都買透天厝)，加上建物坪數的建築成本(一坪抓八萬)，然後總金額再多加三成給建商賺，之後去頭去尾的價格成交。第一天看屋，第一天就出價(有下斡)，第二天帶家人去看時再催一下，就成交了。(窗口是建商老闆)
第三間也是新成屋，前幾天剛成交，建商的成本計算方式跟第二間同，也是再加三成後去頭去尾出價。第一天看屋，第一天出價(有下斡)，第一天就成交，第二天就簽約跟對保完成了，現在在等銀行核貸。(窗口是代銷)
買了三間的心得是，中古屋比新成屋難買，直接跟建商買都可以很快成交，然後抓好願出價格後，就勇敢出價吧。而我出的價都沒再留加價空間，出多少就是多少，所以我都是直接出我願買的底價，沒成交就算了。
當然我很多次的出價都是沒成交，尤其是透過房仲的中古屋，相當難成交，而新成屋是直接跟建商或代銷買，成交上比較順利(當然也是有好幾次新成屋都沒成交)
前幾天買的這間，我覺得我應該有買貴，因為建商開價高，所以我土地成本有拉高計算，不過實價登錄上同建案同一排的價格，我大概買比隔壁一坪便宜5萬元，但我不太相信實價登錄，有可能造假。但前幾天簽約時，建商跟代書把實價登錄申報書給我簽名，上面的成交價位跟我實際購買價位是一樣的，並沒有造假，所以真的很有可能我買比隔壁一坪便宜5萬，我也不知道為什麼，房子是比較小間一點點，也不是最後一間餘屋，也沒有任何風水瑕疵，就單純厝緣吧。
大維0840 wrote:
其實土地成本我是用建商的開價去概抓的，建商開價高我就抓的高，建商開價低我就抓的低(建坪都是一樣抓一坪8萬)。像我第二間透天厝我是抓一坪10萬(調謄本會知道建商是何時入手這筆土地的，這間是民國89年入手)，最近買的這間(第三間)我是抓一坪20萬(建商土地是105年入手)，但其實這兩間都是在同區，也都是臨大路透天厝(一間臨30米、一間臨12米)，不過一間是該區的邊陲(離捷運近6公里)，一間是該區的熱區(離捷運2.6公里)且離市區及上班地點非常近。所以我土地成本抓了差一倍。
我這兩間都是臨路透天，抓10萬的沒辦法做生意，只能純當住家；抓20萬的是正店面可以出租做生意，所以我抓20萬。
都是用建商的開價下去概抓的，計算機按一按就知道大概要出多少會成交了，很準。
當然實價登錄要看一下，不過其實我第二間跟第三間出價時還沒來得及看實價登錄我就出了，也都成交，出價完查實價登錄，我第二間買比隔壁(都是同一批建案)便宜一坪一萬；第三間買比隔壁便宜一坪五萬。
我的第一間透天厝是剛好隔壁同排同格局的正好有法拍拍定價，我就參考拍定價然後抓整數買。
我到現在還是覺得第三間的實價登錄是假的，雖然我前兩天簽約時確實沒造假，但真的價差太大，因為我買比他們便宜將近300萬，他們都是去年成交的(成交五間，其中兩間有登上實價登錄，當然沒登錄的我不知道他們的成交價)。
你如果不會抓就是抓開價打八折，不要差八折太多就可以了。
我沒在看容積率的，自建才需要看容積率吧？
這兩篇回文應該合併起來，新開一篇文章，
我想需要的人很多，至少個人受益良多。
8萬和3成利潤和開價8折，讓人有驚豔感。
(最近在看實價登錄和591的資料有感)
有時間再找些例子來算看看。
和買方最息息相關的只有兩個：
建案(若是由建商或代銷賣的一手屋)賣得好不好？
買主喜不喜歡？
建案賣得好、看的人多、出價的人多，買方當然難談。
但買方通常不知道到底賣得好不好。
現場人多，一直廣播賀成交，不代表賣得好。
比較能參考的，大概是買方看上的那幾戶(通常一次會有兩三戶)，隔幾天說賣掉了，再隔幾天又一戶賣掉了。
不過建商有時也會故意玩這招。
所以另外輔助一件事，出價下訂。
建商口說太便宜，要回去上簽呈回去請示，但一手收了你的信用卡寫紅單，其實就是接受了你的價錢。
可是，連信用卡都不收、紅單也不寫，你的價錢可能讓他們不敢接了(雖然未必是最底)。
第二個是最關鍵的，買主到底有多喜歡這建案(包括戶別)？
超級喜歡，愛到卡慘死，花錢吧，這時不用在意幾折了，早買早安心。
普通喜歡，這種心態比較好，慢慢磨，出一點出一點，出到賣方願意收訂。
萬一拖太久被別人買走，那就算了。
以前我買房子，看到的都覺得只是不錯，甚至有不太喜歡的，反正就出價，慢慢耗，
價格滿意買到就買到，磨到賣別人也不遺憾。
最近我看上了一戶房子，是我找很久的房子類型(當然還是有點瑕疵)。
第一天看，第二天出價，第三天我就下訂了。
所以，買房子，緣份很重要。
普通喜歡，慢慢磨；超級喜歡，快下訂。
JANUS
內文搜尋
從 APP 打開
X