findlife wrote:
你的舉例很好懂，謝謝你的回覆...(恕刪)
不客氣，^.^
先用股票舉個例子。台積電80元時，用80萬買了10張台積電。
中間有賣出買回數次，當台積電漲到160元時，手上剩下8張台積電。
如果這輩子就離開股市或是不再買台積電(0-->0)，那160/10*8=128萬。賺到了48萬。
但是如果不可能離開股市，繼續持有台積電(10-->8)，那其實不是賺，是賠了兩張台積電(假設前後配息相同)。
同樣，同地區房子可以大約用房租(不含家具裝潢)來客觀計算房子的價值。
但是因為房子會受偏好、生活圈、資金..等等主觀因數的影響。價值相當的房子也會有最高大約30%的價格差異。
如果你賣掉了一間租金1萬的房子，然後用同樣或更低的價錢去買到同地區1.2萬租金的房子(不減低喜好度)。
那也可以算賺到0.2間房子和部分現金。
反過來說，如果賣掉一間租金1萬的房子，然後買回一間租金7千的房子和多了100萬現金。
感覺好像賺100萬，其實應該是賠了。
PS.計算房租時不能含家具和新裝潢進去算，家具和裝潢是短期內要攤提的。含進去算就讓誤差大了。
findlife wrote:
買房子銀行貸款約7~8成.暫以7成計算.
400*30%=120萬(自備款)
400*70%=280萬(貸款)
280/20年/12月=11700(每月攤還)+利息(2%/12月)
假設我住了十年（也就是貸款繳了十年）
在房價到600萬時賣掉，跟原本買入的400萬比起來我賺了200萬
但是我多付的利息，還有因為是自住屋，如果賣掉，我是不是要買低於400萬的房型，這樣我才有賺呢？
請問要如何計算我的淨利呢？（把多繳的利息了算進去，把我還要再另一間房子的錢也算進去，我這樣到底有賺嗎？）
sardine001 wrote:
看不太懂，請問現在這間400萬房子，如果出租是多少錢？
findlife wrote:
約1萬5~2萬（2房1廳1廚1衛，約30坪，有陽台）台中
別人的精算我都看不懂，樓主真聰明都看的明白！
我用自己的算法給你參考
租金約1萬5~2萬，算15,000好了，
投報率必須大於房貸利率2%，
15,000x12/4,000,000=4.5% (超優)
頭期款等於投資金額=120萬
自住也要算租金=15,000/月
280萬貸20年=月付14,164(2%利率)
15,000(租金收入)-14,164(貸款支出)=836(餘額存入貸款帳戶)
600萬(10年後賣價)-1,428,466(房貸餘額)=4,571,534
對我來說
投資120萬，10年後拿回457萬，超級厲害！
(457-120)/120=280%的獲利率，超級厲害！
接著去買400萬的房子，有2個選項，
現金買或跟第1間房一樣辦房貸
付120萬頭期款，剩下的錢存入貸款帳戶，這樣不用付利息又可以隨時可以拿出來週轉。
努力不一定會成功，不努力肯定沒有機會！
findlife wrote:對我而言，觀念不對！
假設賣掉房子前的這十年，因為現金不夠且很緊縮，逼的要縮衣節食或是多兼差，或是有時暫時刷卡度日
然後撐到十年後賣掉賺到淨利再把一些小負債清一清，那算是買房等於逼自己存款了，但是賣房前會有壓力的過日子
不能負擔就是會有法拍風險，是投機不是投資。
收入不夠付貸款，有2個選項
延長貸款年限，例如30年，月繳變成10,349，輕鬆很多
600萬(10年後賣價)-204萬(房貸餘額)=396萬
對我來說
投資120萬，10年後拿回396萬，非常厲害！
(396-120)/120=230%的獲利率，非常厲害！
或
你不能住這裡，跟你的收入不符，去租你負擔的起的房子，
這間應該租人1萬5
努力不一定會成功，不努力肯定沒有機會！
本樓既然提到投資。我就來澄清一下有錢人和一般人想法的最大差異。如果不同意我以下說的，也不用炮，會認同的本就是少數。雖然阿祖是鹿港大戶，但畢竟已家道中落早已不是有錢人。
我們一般人都是由0開始成長的，所以我們的原點就是擺在0。
用我上兩篇的例子，我們會認為8張160元的台積電比10張80元的台積電值錢。所以很期望股價漲，房價漲。
「只考慮漲價，不在乎增量」。這樣想的就是一般人。因為都由原點0來計算價值。
但事實上要成為富人，原點不能再永遠擺在0。
有錢人是一出身就有身價，不是由0開始。所以這輩子被教育的是[值x量]的成長，而不是[價x量]的成長。
更簡單說，有錢人看「現金流」比看「價格」更重要。
價格是虛的，波動的，可炒作的。何況賣掉之後多出的現金根本沒意義，還是要買回。所以進出之間的目的是增量而不是增價。
如果以業績不變的台積電為例，有錢人會寧願10張80元的台積電在買賣或炒作之間變成15張台積電(價格不重要)，而不是8張160元的台積電。
看房市也是這樣，在炒作之間，希望的不是房價漲，目的是有越來越多的房地產。同一間房子500萬或2000萬在他們眼中都只是一個時段變化的虛價而已。沒增量的話，價值是一樣的。
李嘉誠賣掉中國的資產移到英國就是為了以後移回來時能增量(值)。當然脫歐的風險很意外，多數人都跌破眼鏡。
但是基本上富人的資產移轉，為的是增量(值)不是增價。
我之前有發表過"想超車必須要變換跑道"，說的就是這個概念。
之前把所有房產賣光，就是為了將來能比我上面那一個多一間房產，而不是永遠跟在他的屁股後面。至於將來是像李嘉誠一樣栽個跟斗而少掉一間，還是能多一間。大概5年後就知道吧。
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