法定停車位-------------求解 (第3頁)

cranberry
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樓主

2015-04-09 12:31

pkpkkeigo wrote:

甲：虧大了...莫名其妙損失了停車位...

乙：反正當初買房時，就沒有花錢買停車位使用權，所以無關痛癢。

社區住戶們：大勝利，平白無故地賺到一個車位可以運用，真是天上掉下來的禮物...

管委會委員們：如果處理好這件事，有機會為社區爭取到一筆社區基金，賺得好名聲。
(恕刪)

我不是管委...是女王受託下海當管委....我自動變成雜役

這種吃力不討好的事....不是人幹的...只是知道有裡面人想圍工程.....必須遏止才免強答應

最灰心的是管委依法辦事....某住戶違規不爽大鬧.....其他住戶即使認同管委依法辦事...卻沒人肯出聲遏止

只有事後說那人不講理.等等......真的是不想做了.

車位如果收管....應該會採取塗銷阻礙動線的車位來交換，出租收益會讓公水庫擴大，但也容易引來覬覦

與其這樣，不如把管理完善，公水庫微正成長，這樣我覺得比較務實

nicekimo

nicekimo
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22樓

2015-04-09 13:13

板大您錯了.

法定停車位的買賣也是要到地政辦理共有部分的建物及土地應有部分的移轉登記

不會變成管委會的

pkpkkeigo

pkpkkeigo
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23樓

2015-04-09 13:14

cranberry wrote:
現在乙要再主張繼承使用權，需要在區分所有權人大會中，重新取得所有住戶同意，才能讓乙恢復約定專用。
估計乙不會採取這途徑....而是先說其實有買車位，然後找甲....要或買...分管協議書的轉讓書(恕刪)

這部分就跟時間序有關了，依目前的現況來說，乙從甲處購得的房屋權狀內，是沒有停車位的，而甲也已經不是區分所有權人了，所以即使甲還保有當初的分管協議書，也應屬無效，所以就算乙方事後再去向甲方要分管協議書的轉讓書，也已經來不及了，因為該分管協議書已經失效了。

既然乙沒有約定專用權，甲也失去了約定專用權，該車位就變為全社區的公共避難空間，不再有任何住戶的特定專用問題，變成公共的停車位，應由管委會做管理和處分。

管委會可以以寄存證信函或發公函的方式，告知甲已不是區分所有權人，所以已喪失了約定專用權，而該分管協議書，也在甲轉移權狀後失效，管委會將收回該車位來另做適當的處置。

將來上法庭的話，甲、乙都知道當初房屋買賣轉移的時候不含車位使用權，管委會可以主張收回該地下避難空間管理權。

如果甲還是繼續停在該停車格，而未經過申請，管委會可以拍照存證，並開立勸導單，若經勸導而未改善，則可以請警察至現場開罰單。

其實這件事可大可小、可有可無，只是看管委會想如何處理，不過也該怪甲、乙兩方的貪小便宜，誤認為還可以保有停車位的約定專用權，而玩火自焚，是該自行承擔苦果。

blackcat3400

blackcat3400
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24樓

2015-04-09 13:38

cranberry wrote:
大大...我的見解...(恕刪)

我不是法律人, 只是我個人的見解比較傾向 tw_tscm 所提的.

車位在當初建商售屋時, 即以額外的價金取得專用的權利.
一般而言, 建商多會在合約中註明此部分 ...

這部分的使用權和其他有車位的住戶一樣, 其實都不在管委會的.

即使
1. 甲因為不具區分權人身分, 無法再擁有車位使用權
2. 乙也不認為有購買車位使用權

這不等同於管委會有權可以接收車位使用權. tw_tscm 兄建議的真的是比較好的處理方式.

pkpkkeigo

pkpkkeigo
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25樓

2015-04-09 13:48

blackcat3400 wrote:
即使
1. 甲因為不具區分權人身分, 無法再擁有車位使用權
2. 乙也不認為有購買車位使用權
這不等同於管委會有權可以接收車位使用權. tw_tscm 兄建議的真的是比較好的處理方式.

甲、乙都失去該車位的約定專用權，是變成該車位沒有特定住戶可以專用，而管委會有管理公共空間的權利，但是也不代表管委會想怎麼處理都行，即使之後要租、要賣使用權，甚至是將該停車位塗銷，都需要經過區分所有權大會的決議。

如果要塗銷，則需要透過表決，且多數通過。

如果要租或是賣使用權，就是約定給某一住戶專用，就需要全體住戶的同意書，因為大家都有持分，只要有一戶不同意，這個約定專用就沒有效力。

tw_tscm

tw_tscm
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26樓

2015-04-09 13:51

Q:乙主張車位應由其繼承使用權
A:當初賣房前有約定專用使用權的是甲，如果乙在轉移權狀的時候，沒有註明，
而甲又在賣屋後，失去了區分所有權人的約定專用權利，現在乙要再主張繼承使用權，
需要在區分所有權人大會中，重新取得所有住戶同意，才能讓乙恢復約定專用。
→這理的主張和我先前告訴你的方法一樣，因︰
a.原約定專用使用權的是給甲君(即法律上的登記)
b.甲君出售房屋即喪失區分所有權人身份
c.甲君未於移轉資料中註明所有的權利部份(除房屋外應包含約定共用的機車和汽車停車位)
d.乙君要主張車位應由其繼承使用權(不主張的話就會管委會管收)

我不認為你的約定專用權利要由區大來表決恢復(勝算機會不高)，而且「分管契約」在民法第
818、820條有很清楚的規定，但最高法院48年台上字第1065號判例認為：「共有人於與其他
共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對
於受讓人仍繼續存在。」

然而，應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂
分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，因此
大法官會議釋字第349號解釋認為，如果受讓應有部分的第三人明知或可得而知分管契約，則
對於該第三人而言，分管契約繼續存在，相反則否。

此項見解將分管契約的效力繫諸第三人主觀上是否明知或可得而知，不甚理想。因此民法物權
編修正草案第826條之一新增規定，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，於登記後
對於應有部份之受讓人具有效力。以客觀上是否登記來認定分管契約對第三人的效力，較釋字
第349號解釋妥當。

無論買賣標的物是否屬於公寓大廈，「分管契約」或「約定專用」的存在，均屬於影響買受
人權益的事項，購買時都要密切注意。建議消費者尋求品牌信譽良好的房仲業者的協助，透
過專業的不動產經紀人員詳細的產權調查，更能保障雙方權益。

好，先不談法律辭令，我最先不是要你先看規約內有關的規定(因為幾乎不會談到這種問題)，
甚至也不會文明規定出「約定專用」的使用權利細節，所以把系爭車位拿到區大上表決立場
似乎是比較薄弱，因此乙君依法主張其繼承使用的權利是必需的。

之前要乙君包個紅包給甲君只是讓甲君多投你一票，而pkpkkeigo大大的提供一份回饋金給
社區也是個倆全其美的辦法(我支持pkpkkeigo大大的方法)，如果能在管委會上協調出結果
是最好，我是不贊成把系爭車位拿到區大上表決，除非管委會或有法律上的支持否則勝算不高。

cranberry wrote:
請問流程上有問題嗎?...(恕刪)

A:乙參加會議....沒有異義....ok搞定
→皆大歡喜。

B:乙參加會議....有異義....估計會說車位屬於他...然後回到上面去找甲喬
→這裡不能說「車位屬於他」這會引起糾紛，要改說依法乙君有優先繼受權，如果乙君事先有向甲君
14、14的話，拿人手短甲君自然會幫腔，而乙君要不要回饋給社區就留著當籌碼。

C:乙沒有參加會議.....但會議表決通過收管......公告後乙得知或未得知
得知...估計會說車位屬於他...然後回到上面去找甲喬未得知..哪就收管
→如果該會議是沒通知乙君與會而作的決議時是不合法，若有通知而乙君沒參加，這樣會讓人覺得有
不尊管委會的感覺，乙君自己不主張權益、不參與公共事務會議、然後在事後放砲，若是這樣，相信
沒有人會站在乙君這一方。

因此，我建議乙君，必竟是買房長住的情況，因此敦親睦鄰是前題、主張自己的權益是必需、適時的
提出回饋辦法，如此，相信會有很多人支持的。

pkpkkeigo

pkpkkeigo
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27樓

2015-04-09 13:54

cranberry wrote:
車位如果收管....應該會採取塗銷阻礙動線的車位來交換

無法直接交換哦，一樣要透過區分所有權人大會的決議，才可以作塗銷、和交換，而且和上面的大大說得一樣，還是要去地政事務所作轉移停車位的登記，因為每個停車位都是有編號的。

cranberry

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樓主

2015-04-09 13:57

pkpkkeigo wrote:
所以就算乙方事後再去向甲方要分管協議書的轉讓書，
也已經來不及了，因為該分管協議書已經失效(恕刪)

效力發生的時間點我也清楚

只是就情理來說....甲取得價金實屬合理（何況他還租屋在此）

管委會若此時處理...勢必引起軒然大波

至於乙若要"重現" 買賣當時有簽訂分管協議書的轉讓.....

不知道是否容易辨識真偽（有何方式判定其買賣時沒簽）

也想說暫不處置，留給下一屆的人處理

因為甲跟前面鬧事的住戶是同家族......

我們社區是跟該家族買地來建...社區門口道路屬於家族共有的既成道路

動不動就說封路等等，跟他們說既成道路也沒用....完全是不講理

至於鬧事的住戶是因為要裝潢，家裡有些東西要求放地下一樓樓梯間一天

我們出於善意告知，依法規不能堆置物品於樓梯間，違反者縣府會罰4-20萬

所以管委會不能答應，於是開始鬧說沒人情味，沒辦法去跟縣府說情就不要當委員之類的

我們也告知不能放，你要放我們也無強制力阻止，只是必讓你知道嚴重性

別說一天.....意外的發生是瞬間幾分鐘就可能造成，

開臨時會有一半是他們家族的人，其他住戶也悶不吭聲....鬧了一整晚

對這個社區已經灰心了........就讓他爛吧

原本有地下污水工程要在年中處理.....我已經告知女王那時辭職（現行已經有一些催告管理費的還是要完成再離開）

那群鬧事的...大多住一樓...並且有一半以上欠繳的都是他們....

屆時污水工程被人圍去了沒做好，一樓的人首當其衝，就只能自食惡果

既然不喜歡依法守法的委員，就讓想圍工程的人去主事.......

現行就是將管理規定完善落實，這條大工程就愛莫能助...........悲哀

cranberry wrote:
我不是管委...是...(恕刪)

tw_tscm

tw_tscm
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29樓

2015-04-09 14:03

請問cranberry大大，你的社區建物完工日期是那時和管委會有沒有立案??

至於乙若要"重現" 買賣當時有簽訂分管協議書的轉讓.....
不知道是否容易辨識真偽（有何方式判定其買賣時沒簽）
→爭議在甲乙雙方的合約上是否有註明所有的權利部份(除房屋外應包含約定共用的機車和汽車
停車位)，相信現在沒人敢玩偽造文書的遊戲吧，合約拿出來，是先墨後朱還是先朱後墨透過鑑
定即可知真偽

pkpkkeigo

pkpkkeigo
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30樓

2015-04-09 14:07

看完一長串的問題後...給你兩個建議...

1.自掃門前雪，不再過問社區運作的事務，管理費欠繳不處理，就大家一起欠繳。

2.搬家...