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自住沒差~任何時間都是買點~這究竟是什麼鬼邏輯?

Woody. wrote:
2015年看到這篇縮手沒買的人,如今2022年再去看房價不知道做何感想


當初寫這篇文章,只是要說房子不是任何時間都是買點
因為當時房市熱到爆炸,房仲代銷鼓吹大家進入追價競價模式...
所以"自住沒差"就是當年很多業務的行銷口號~
我的觀點是,房子那麼貴的東西,你要買就要殺~就要撿便宜,畢竟貸款是你每個月都要付的長期支出,
如果你不再乎每個月多個那幾千塊甚至幾萬塊,說真的我很難相信未來你會變得有錢。
所以當時發此文,不是叫有需求的人...千萬不要去買房...別搞混了。
至於你要不要哪個時間點買,是否任何地點都適用...這個完全看你個人財務能力和機運

我2015發此文,當時雙北的確是高點
我2017年買新房,比起當時實價低了15%以上
比對信義房價指數,雙北15年真的是相對高點,那時買的不會撿到便宜,但16~18年都有便宜可以撿。
其他縣市是否都是如此我不知道~你有興趣可以研究。

另外,我相信好地段的房地產是長期會增值的~但那是非常長期...不是看短期暴利。
所以2020年疫情大印鈔導致房地產再次出現"井噴",是個特殊情況,
這次讓房地產如2010~13年那幾年一樣,出現短期上漲的異常暴利,
15年後房地產有一波持平甚至下修,很簡單就是美國在收資金。
然後以後你的人生會不會那麼幸運在遇到美國大放水讓資產翻倍,我不知道
只能說~你要投資要買房,就要算好能承擔的貸款風險。
Woody.

那自住高雄可以進場嗎?現在一坪34買不下手qq

2022-05-09 21:30
maxkingella
maxkingella 樓主

看你發了很多文,還以為你已經買了...30幾萬以台北來看不算貴,但區域不同無法比...無法給甚麼具體建議,只能說設好目標,算好能承擔的貸款風險,多看多做功課,剩下就看緣分了。

2022-05-09 22:47
我之前的同事在2014高點,就是買板橋9X萬的毛肧屋,至今無建案可敵。
maxkingella wrote:
當初寫這篇文章,只是要說房子不是任何時間都是買點
因為當時房市熱到爆炸,房仲代銷鼓吹大家進入追價競價模式...
所以"自住沒差"就是當年很多業務的行銷口號~
我的觀點是,房子那麼貴的東西,你要買就要殺~就要撿便宜,畢竟貸款是你每個月都要付的長期支出,
如果你不再乎每個月多個那幾千塊甚至幾萬塊,說真的我很難相信未來你會變得有錢。
所以當時發此文,不是叫有需求的人...千萬不要去買房...別搞混了。
至於你要不要哪個時間點買,是否任何地點都適用...這個完全看你個人財務能力和機運
我2015發此文,當時雙北的確是高點
我2017年買新房,比起當時實價低了15%以上


您發這些文,講的都很對。但這誰不知道 ? 誰不會算 ?

不光是房子,任何東西,知道買貴就是一肚子火。很多年以前,我小時候,台北公館路邊買煮玉米,一隻 10 元 (當時多便宜),晚上要收攤了。攤販說便宜賣 10 元兩隻,我很高興,買兩支,付了 10 元。當我走開後, 攤販高聲吆喝,10 元 3 支。我滿腔欣喜化為烏有,滿肚子怨氣,玉米變不好吃了。

我跟建商買預售屋,聽到隔壁戶,條件一樣,總價硬是談出比我便宜 20 萬,我心中就覺得酸酸的了,買貴當然有差。絕對同意。

回到主題,請問房價最低點要怎麼預測 ? 例如,如何在 2015 年預測出, 2017 年,雙北下殺 15% ? 麻煩大師您解惑。謝謝 !

其實不光是房子,股價,金價,最低點我也想知道怎麼預測。我 100 % 預測知道以後會便宜很多,肯定會等。

簡單點好了,幾年後是房價最低點 ?地區請您選好了,新北那一區好嗎 ?如果您知道新竹市跌價最低時間點就更感謝了。

絕對贊同你說的,但事後諸葛亮,誰都會。但事前如何預測 ? 避開你說的跌價,才是本事,這請教您了。
omniyeh wrote:
回到主題,請問房價最低點要怎麼預測 ? 例如,如何在 2015 年預測出, 2017 年,雙北下殺 15% ? 麻煩大師您解惑。謝謝 !

說真的,我不知道。
你回去看我原文,也沒有"預測"幾時會跌多少,喊跌2成...你就純粹當瞎扯吧
我會在2017年撿到便宜,你也可以解讀純粹是矇到,
但也可能是我做了好幾年的功課,早就設定區域及絕不貸款超過千萬這些原則,
然後剩下的就是"等"出來的~
為此,我還曾經和一個很多年的房仲同學,為了看了很多房卻遲遲不下斡旋大吵過,
他認為我不懂行情,我認為他完全搞不懂一般老百姓錢多難賺?
何況他從業近十年竟然自己也完全不敢在雙北買房,工作卻是拼命叫人加價多跟銀行借錢背貸款?
當時勸人瘋狂競價的仲介不計其數,話術精隨差不多就標題那樣
所以,有了這篇文章

omniyeh wrote:
其實不光是房子,股價,金價,最低點我也想知道怎麼預測。我 100 % 預測知道以後會便宜很多,肯定會等。
簡單點好了,幾年後是房價最低點 ?地區請您選好了,新北那一區好嗎 ?如果您知道新竹市跌價最低時間點就更感謝了。
絕對贊同你說的,但事後諸葛亮,誰都會。但事前如何預測 ? 避開你說的跌價,才是本事,這請教您了。


如上述...如果我能準確預測,早就開直播來幫人算命(斂財)了...還認真在這跟你瞎扯
然後當年瞎猜2014~15應該是相對高點,很簡單就是美國一直喊要收回QE資金了,
而且那一兩年交易量已經出現非常明顯量縮,既然不動產長期那麼看好,錢又印那麼多,台灣人口也還沒大幅衰退,為何交易量突然急縮?
用膝蓋想當然只有2種可能阿,一個就是銀行錢變難借了,另一個就是市場已經不認同那時的價格了,所以那接下來就猜持平或有些地方會下跌修正吧。
然後說真的,房價幾時要跌..我可完全沒本事預測阿...
至於2016~18會是低點..如你所述~的確事後諸葛,要過了才知道,
我當時買房時也不知道~只覺得比實價低個十幾趴似乎還不夠。
不過和股票一樣,至少不要在一直不理性瘋狂上漲的階段去追吧?
以上...別太認真...8成唬爛的
erichuang801 wrote:
我之前的同事在2014高點,就是買板橋9X萬的毛肧屋,至今無建案可敵。


這個..我可能知道是哪個案子
你朋友也是好野人,應該沒差
maxkingella wrote:
如上述...如果我能準確預測,早就開直播來幫人算命(斂財)了...還認真在這跟你瞎扯
然後當年瞎猜2014~15應該是相對高點,很簡單就是美國一直喊


到目前為止,您說到重點了,誰都不想買貴,這是事實,但誰也無法 “準確預測”。買不買貴都是有賭的成份,事後才知。有好物件,現在好談價,已經算便宜一點了,可進場了嗎 ? 是不是 "接刀" ? 大家都不知道。要蹉跎歲月繼續等嗎 ? 多少人就這樣蹉跎 10 年,20 年的,結果看回不回的。

好啦,這也沒什麼,人生嗎。

買房這種事,本來就不是矇著眼睛買,當然先做功課。可是每人情況不同,需求不同,房子帶來利益不同。房子非規格單一商品,非能用買入價格有沒有買貴去衡量。

當你需要適合某一物件時,他在那供你競標,你若要等便宜,那他就投入別人懷抱。未來你認為價格可以了,你 "可能" 屈就別的物件,就算有便宜到,但衡量諸多情況,真的有便宜嗎 ?

何況,我事先知道會空那等人 2, 3 年沒賣掉的, 或隔 2 年被人降價丟出來再賣的物件,我是不會買的,原因用肚臍眼想也知道。

就算準確知道,房價會跌,計算成本,價格之間,你知道還有一種東西叫 "機會成本" 嗎 ? 你先買了房,有沒有想過,現有居住的改變,要嘛減低支出 ? 要嘛增加收益 ? 舊屋就算要賣,同時間價格可能也比較好。 不要說可賴在父母家,沒成本。不是每個人都這好命,像我就沒有。

你知道屋買來要裝潢的,當物價上漲,隔個兩三年,材料,人工,價格差很多的。你有算過嗎 ?

還有人最缺時間,時間最貴,會計帳上又沒辦法計價,自己心裡知道。我年輕時買房,也看很多,拖很久。隔幾年,就換屋。越到後來買房,看愈快,有的房子是,上午剛談完,心裡就有底,就是他了。我需要,付的起,沒被騙的疑慮,我浪費那麼多時間幹嘛 ?趕快搞定,時間省下來讓我去在其他地方把錢賺回,才是我最大利益。

有些人是房買了,定下來了,才能規畫別的事。房沒定下,規畫做不了。這些成本要怎麼算 ?新買個離上班上學近的,地點好,趕快搞定,省下時間,陪老婆小孩,無價。附近有公園,有時間運動,維持健康,無價。

以上所講,絕不唬爛。中年大叔生活經驗。但條件是,付得起。付不起就不要談,不要想。當付的起時,人就會衡量,我有必要用 "很貴的時間" 換那個 "跌價" 嗎 ? 每個人答案是不同的。

這也就是會來 "砲" 你的,多是有購屋多年經驗的大叔們。
dancingra

衝這句話:「用 "很貴的時間" 換那個 "跌價" 嗎 ?」五分奉上

2022-05-11 17:24
maxkingella wrote:
說真的,我不知道。你(恕刪)


其實房地產不要想的太複雜,
用「居住成本」概念去思考就好了。

一個單身上班族,租屋,每月租金1.2萬,他的居住成本就是1.2萬/月。

一家四口住3000萬房子,居住成本多少?
3000萬買中華電領息,殖利率4%,每年120萬,每人每月居住成本2.5萬。

最後檢視自己能穩定支出的居住成本+家庭成員需求,得出來的就是租屋或購屋,有那麼複雜嗎?
財富、家庭、健康,目標120歲!
omniyeh wrote:
當你需要適合某一物件時,他在那供你競標,你若要等便宜,那他就投入別人懷抱。未來你認為價格可以了,你 "可能" 屈就別的物件,就算有便宜到,但衡量諸多情況,真的有便宜嗎 ?
何況,我事先知道會空那等人 2, 3 年沒賣掉的, 或隔 2 年被人降價丟出來再賣的物件,我是不會買的,原因用肚臍眼想也知道。


若真的有很好的房子,且價格合理又落入"可負擔"範圍,當然出手要快,這個我也是同意的~
是不知您在拘泥什麼點…
這麼說吧,2014~15當年我在雙北看房的氛圍是"被炒作過頭"的那幾年,
市場上充斥一堆投客漫天喊價的"狗屎"出來,
首購或剛要買房的人,本來就該多看多比較以累積經驗值,
且房地產在低迷不景氣的時候,才會有好地段被錯殺的好學生,
現在回頭看,自家住宅當年就算是這樣的物件(雙北捷運旁<<40)
原因呢…人性
前屋主太貪…想靠炒房賺錢背了好幾間,把本來已還完貸款的起家厝也拿來全貸,
正好遇到2015後房地產交易量急凍反轉,資金嘎不過來只好賣房。
有這樣的機會出現,當時我也很清楚下決定時間最多就只有幾天,
當年交易量不到25萬吧,不動產真的變不動產了,
所以即使有好東西出現所有人都是在觀望,
那陣子投資客應該也消失了,我還算勇敢進場的。

omniyeh wrote:
就算準確知道,房價會跌,計算成本,價格之間,你知道還有一種東西叫 "機會成本" 嗎 ? 你先買了房,有沒有想過,現有居住的改變,要嘛減低支出 ? 要嘛增加收益 ? 舊屋就算要賣,同時間價格可能也比較好。 不要說可賴在父母家,沒成本。不是每個人都這好命,像我就沒有。
你知道屋買來要裝潢的,當物價上漲,隔個兩三年,材料,人工,價格差很多的。你有算過嗎 ?
還有人最缺時間,時間最貴,會計帳上又沒辦法計價,自己心裡知道。我年輕時買房,也看很多,拖很久。隔幾年,就換屋。越到後來買房,看愈快,有的房子是,上午剛談完,心裡就有底,就是他了。我需要,付的起,沒被騙的疑慮,我浪費那麼多時間幹嘛 ?趕快搞定,時間省下來讓我去在其他地方把錢賺回,才是我最大利益。


時間機會成本我是完全同意,但那也是您已經經歷過了那時期。
年輕時賺錢本來就是比較難的,是屬於有時間沒錢階段,想置本來就必需多花時間停看聽;
等年紀大了,手上錢和資源自然累積多了,自然更重視家庭與寶貴的時間,我覺得這兩點一點也不衝突阿。
(發這篇文章的前幾年,2010~14那幾年,雙北甚至很短時間內不理性的直接翻倍漲,再一次我還是會做多看個2年~這樣的選擇)

另外看了您的經歷,我覺得您的購屋觀點,對年輕點的人來說~多少太過本位主義...並無法直接參考。
首先,您經歷的是SARS年代的20年房價最低點,接下來就是這20年連續降息+低利率,
賺錢能力在當年不必卓越出眾,即使只是一般的...普遍房貸都還完了,甚至有2~3間以上的應該不在少數吧。
所以過了這20年,您房價是越看越高,加上已有房可換房的本錢,所以或許覺得那點價差沒差。
(如果買貴10~15%,千萬出頭房子就可以差到個200萬…您真的沒差?)

20年前,當時我國中吧...真正到出社會已是金融海嘯後的事了,
出社會幾年存到點頭期後,雙北房價千萬已是基本盤,假設目標買1200萬的房就好了
光貸20年每月要繳4~5萬…房貸已超過我當年1/2年所得囉,
然後如果當時不管價差,硬去買2015年被炒高到1400萬的房,
以當時條件1400不是背不起,但這15%的房價差異,導致每年房貸負擔至少多了快10萬…這樣會沒有差?
說沒差…代表您真的很有錢,也許很有辦法很會印鈔,對我…有差。

omniyeh wrote:

有些人是房買了,定下來了,才能規畫別的事。房沒定下,規畫做不了。這些成本要怎麼算 ?新買個離上班上學近的,地點好,趕快搞定,省下時間,陪老婆小孩,無價。附近有公園,有時間運動,維持健康,無價。
以上所講,絕不唬爛。中年大叔生活經驗。但條件是,付得起。付不起就不要談,不要想。當付的起時,人就會衡量,我有必要用 "很貴的時間" 換那個 "跌價" 嗎 ? 每個人答案是不同的。
這也就是會來 "砲" 你的,多是有購屋多年經驗的大叔們。


這些是事實啦,現在我有時間也只想多陪小孩
但現在房價高,讓很多人難買下手,甚至本來湊好的頭期追不上房價是事實,
所以想找便宜點減輕每月負擔是很自然的,也別太本位主義。
不然我也可以說,和5年前剛買房時比,我這兩年年收大概已接近翻倍了,
本來每月覺得很硬的4~5萬房貸,漸漸已不算太沉重
所以...現在也可以很輕鬆不負責的和還沒購屋,不敢購屋的8~9年級生講
買房很輕鬆阿~人生時間卡要緊啦...不要浪費那麼多時間去比價...
牙一咬去硬背多一點沒關係,適度的壓力使人成長阿
反正幾年後隨著通膨你收入也會翻倍...這...會被他們說是幹話吧?
maxkingella wrote:
你回去看我原文,也沒有"預測"幾時會跌多少,喊跌2成...你就純粹當瞎扯吧
我會在2017年撿到便宜,你也可以解讀純粹是矇到,
但也可能是我做了好幾年的功課,早就設定區域及絕不貸款超過千萬這些原則,
然後剩下的就是"等"出來的~


我覺得您是很好的一個例子,未來的事沒人看得準;正因為看不準,所以要盡量做功課,讓「猜對」的準度提高,但無論準度如何,終究無法說 100% 準這件事,所以您做到「設定區域及絕不貸款超過千萬這些原則」,這也是很合理有效的財務風險控管,這都是很好的做法。至於「"等"出來」這件事,或許您有設定最多等多久,或者可放棄的原則等等;像有些人等待的原則設定不清(無論是等買或等賣),一等就是十幾年過去,什麼機會都去了,這也是有的。

maxkingella wrote:
「自住沒差~任何時間都是買點~這究竟是什麼鬼邏輯?」

這件事我覺得黑大解釋很清楚,有個前提就是先要講買得起,買得起的前提下,要就買,不要就走,很簡單;但不要硬捏著上(捏爆了也沒人會負責).... 在這個「買得起」的前提下,確實任何時間都是買點:只要那是你真的需要的東西。

從我的觀點看,我既不會說您是「矇到」也不會說您是「神準」,就像我常說人無法預測未來(註:遠到一個程度的未來)一樣,我也無法知道您的功課是怎麼做?究竟有多少預測未來的實效?所以我只當作六合之外存而不論來看待。無論在投資版或房版,我向來都不愛講未來會如何走這種喊盤式的論點,因為看不準,講有何用呢....

買房這件事有三大麻煩:

1. 金額很大(多數人要貸款及扛很多年的債務)
2. 景氣週期很長(人一輩子沒幾個十年)
3. 替代品不多(尤其開發程度高的成熟地區)

前兩大麻煩不算太嚴重,如果很有錢的話..... 但第 3 點則是連有錢人都難以處理;所以有時當一個能高度符合你需求(也可能是符合某些有錢人的需求)的物件出現時,很容易變成經濟實力的「即時」對決,這種情況下,等得與否,實是難論。
maxkingella wrote:
另外看了您的經歷,我覺得您的購屋觀點,對年輕點的人來說~多少太過本位主義...並無法直接參考。
首先,您經歷的是SARS年代的20年房價最低點,接下來就是這20年連續降息+低利率,
賺錢能力在當年不必卓越出眾,即使只是一般的...普遍房貸都還完了,甚至有2~3間以上的應該不在少數吧。
所以過了這20年,您房價是越看越高,加上已有房可換房的本錢,所以或許覺得那點價差沒差。
(如果買貴10~15%,千萬出頭房子就可以差到個200萬…您真的沒差?)


你不用那麼酸,還刻意挑明我們這批不必卓越出眾的人,當年都走狗運,撿到低點便宜的(當時誰會是先知道 ?)。當年我第一棟房,未婚, 3/4 薪水都去繳房貸,還不是捏著 LP 上的。我一出來工作,就想要買房,自備款一樣是省出來的。

我在新竹市,我那世代的,一樣有你這種卓越出眾想法的人,笑我下訂時買貴了,他預測以後會價格會下調。SARS 前誰看的準 ?新竹市何曾下調過?

我就立志是要買房,其他我想那麼多幹嘛。Just do it.

每個世代有每個世代的運道,你要忌妒,心理酸那些不卓越出眾的,還有更多的。

新聞有說,八年級生,已經開始出現在買房的行列,出手比七年級生快。不是他們能賺,而是他們的爸媽是五年級生為主。四 ~五年級生是跟著台灣科技業飛躍成長的最早一代,也受惠股票分紅最多的一代。雖是受薪階級,但也是最多數能支援自己小孩購房的一代。這些人現在一出手買房都比我強悍多了。

因美中對抗,台灣受惠,台灣受到世界投資者青睞,需要年輕的人力,這裏又以優秀的八年級生往下開始,有比以往更好賺錢機會。這些人的父母,會讓自己下一代浪費時間 ?況且這代自幼受的家庭教育與學校教育,受惠父母財力大增,與七年級生以前相比,已大不相同,金錢價值觀,更不同,能賺就敢花,敢花才賺更多

maxkingella wrote:
所以...現在也可以很輕鬆不負責的和還沒購屋,不敢購屋的8~9年級生講
買房很輕鬆阿~人生時間卡要緊啦...不要浪費那麼多時間去比價...
牙一咬去硬背多一點沒關係,適度的壓力使人成長阿


你慢慢看好了,這些人,不會用你那種經驗在看房屋市場的. 你到現在,還沒弄明白,在高科技,新聚集的工商業地區,附近的預售屋,新成屋的市場,競逐房屋的對手是誰?是八年級小屁孩嗎 ?當然不是,看清楚人家背後站的是什麼人 ?這些年齡 4 ~ 5 年級父母,任職上市上櫃公司中高級職員,正是台灣目前中產階級中,擁有空前財力的一代,他們真的會告訴他的孩子,“人生時間卡要緊啦...不要浪費那麼多時間去 XXX”.人家小孩就是要先卡位,不能輸在起跑點,買房也一樣,懂嗎

對,就是這句話.這些父母的時間,與他們小孩未來的時間,確實比你的時間值錢.

我不會比你 "卓越出眾",但可能比你了解 4 ~ 5 年級父母的 “鬼邏輯”.這樣就夠了。OK ?
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