deyiming1 wrote:
這個仲介是個老手,
非常想要成交
最後他想出來的辦法....
我出到屋主的價格,但是不收一毛服務費
而我實際支出就是 (兩個案子的價差/2 => 取中位數) 在貼幾千塊
請問有豐富議價經驗的老手
這樣是不是放大絕了?
(其實我想不到,如果我喜歡這個房子,仲介也出極限了,他談不來都願意貼公司的服務費只求成交, 我還有甚麼理由不點頭)
這你真的要好好的向「受過5年房仲專業訓練的男人-THE666」請教請教了
THE666做過5年仲介非常清楚仲介的手法
他曾經說過: 議價時房仲會讓買賣雙方分開在2個房間
因為仲介不想讓買賣雙方知道對方目前的真正出價
當屋主出價是1000萬仲介就告訴你是1050萬
當你出價1000萬仲介就告訴屋主，你只出價950萬
基本上就是買賣雙方兩頭騙
至於所謂「極限了」、「不收一毛服務費只求成交」什麼的
是真是假就要自己去判斷了
(連服務費都不要了怎麼不在家睡覺就好呢?)
iamlgc wrote:
您真會鬼扯買賣雙方要...(恕刪)
不要假裝了啦！作弊不可恥，可恥的是被抓包！
臺灣高等法院刑事判決 103年度上易字第1667號
上 訴 人
即 被 告 何謹岑
選任辯護人 金鑫律師
上 訴 人
即 被 告 郎自強
選任辯護人 呂靜玟律師
上列上訴人即被告因背信案件，不服臺灣臺北地方法院 102年度
易字第692號，中華民國103年 6月18日第一審判決（起訴案號：
臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第19440號），提起上訴，
本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
犯罪事實
一、何謹岑係中信房屋之仲介人員，於民國100年2月20日間受馮
順德之委託，代為居間銷售馮順德名下所有坐落桃園縣龜山
鄉○○段0000地號土地及其上門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路
000號建物（下稱517號房地），約定銷售總價為新臺幣（下
同） 780萬元，並於同日簽訂專任委託銷售契約書，負有忠
實報告買方出價及市場成交行情之義務，為受他人委任處理
事務之人。而何謹岑曾於該年農曆過年前（即100年1月23日
前）受陳櫻芳委託以每間800至850萬元之價格欲購買距 517
號房地僅數公尺之遙，格局與上開房地相同，較上開房地為
小，門牌號碼為桃園縣龜山鄉○○路000號、511號之房地（
下稱509、511號房地）而未成交，明知 517號房地於當時客
觀價值達800至850萬元，竟與郎自強共同意圖為自己不法之
利益及損害馮順德之利益，為再次賺取佣金及其中差價，違
背其對馮順德之忠實報告義務，先隱瞞陳櫻芳在相同地段曾
出價達800至850萬元之情事，由何謹岑於同年 2月22日告知
馮順德僅覓得買方郎自強願出價 700萬元，無其他更高出價
之買方，並交付訂金20萬元予馮順德收受。其後，何謹岑再
以電話聯絡陳櫻芳，告知517號房地欲以850萬元出售，經陳
櫻芳決定以850萬元購買後，即於同年2月28日至陳櫻芳在新
北市林口區所開設之運動服飾店內，約定斡旋期自同年 2月
28日至3月15日，由陳櫻芳開立票載發票日為100年3月9日，
支票號碼ED0000000號，金額20萬元之支票1紙交付何謹岑作
為斡旋金，何謹岑並提出「斡旋金轉訂金之收據」 1紙交由
陳櫻芳簽名，並代郎自強簽名於上。嗣何謹岑明知陳櫻芳於
同年 2月28日即願出價850萬元購買517號房地，復對馮順德
隱瞞上開資訊，並於同年3月1日向馮順德告知郎自強購屋後
將登記於第三人名下，請求馮順德簽署授權書 1紙，上載「
同意處理右項房屋買賣及過戶事宜」，以便辦理後續登記手
續等語，而買賣價金則提高為 740萬元，其中由馮順德實拿
700 萬元，其餘40萬元作為仲介費，馮順德則無須再另外支
付仲介費，經馮順德同意上開買賣條件後，遂於同日簽署該
授權書，並於同年3月2日與郎自強簽訂 517號房地之買賣契
約書，約定價金為 740萬元，其中40萬元為仲介費，由何謹
岑擔任見證人，並分得佣金40萬元；郎自強再於同年3月8日
以馮順德代理人之身分，與陳櫻芳簽訂 517號房地之買賣契
約書，約定價金為 850萬元，何謹岑並另收取佣金42萬元（
其中 8萬元由買主陳櫻芳負擔，34萬元由郎自強負擔），郎
自強則賺取前後交易之差價。
二、案經馮順德訴由臺灣臺北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
壹、證據能力部分：
一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定
者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項定有明文。
又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第 159
條之1至第159條之 4之規定，而經當事人於審判程序同意作
為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認
為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調
查證據時，知有同法第159條第1項不得為證據之情形，而未
於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴
訟法第159條之5亦有明文。查本判決下列所引各項供述證據
，被告何謹岑、郎自強及其辯護人於本院準備程序中，均已
陳稱：同意作為證據等語明確（見本院卷第52至53頁），本
院審酌各該證據作成時之情況，並無違法不當或證明力明顯
過低之瑕疵，認以之作為證據應屬適當，依刑事訴訟法第15
9條之5規定，均俱有證據能力。
二、至其餘憑以認定被告犯罪事實之本判決下列所引各項非供述
證據，查無違反法定程序取得之情，依同法第158條之4規定
反面解釋，均俱有證據能力。
貳、實體部分：
一、訊據被告何謹岑、郎自強均矢口否認有何背信之犯行，被告
何謹岑辯稱：這是單純買賣，首先是時間點太巧合，都是一
天、二天之內，所以會認為伊用人頭買賣。第二是價格也太
巧合，陳櫻芳心中價 850萬元沒成交，伊怎麼知道她要買多
少，後來 517號房地成交了，陳櫻芳在表達上或是告訴人馮
順德（以下稱告訴人）那邊認定有達到 850萬元，這並不客
觀，陳櫻芳有她的急迫跟需求性，她願意加價是她的願意，
郎自強要不要賣，要郎自強同意，所以這是價格的巧合。第
三，大家都住在同一村子，地點太相近，事後陳櫻芳覺得被
伊多賺了，這個案子的巧合性太多，所以誤會越來越深，伊
是要誠實的把兩造買賣搓合成，不能看到更好的價錢就把郎
自強犧牲了，是伊從中接受了陳櫻芳的拜託，請郎自強促成
，而造成今日的誤會云云。被告郎自強辯稱：伊只是純粹投
資客，伊在下定買房子的時候，也不知道有後面的買方陳櫻
芳出現，伊簽完約才知道有買方，簽約之前的款項都是伊自
己支付的，買方賣方都有告知，今天房子賺錢與否完全是時
機的問題，時機不好就是要賠錢的，所以說如果這間房子若
伊再擺個兩年，可以賣一千多萬元，伊沒有背信云云。何謹
岑之辯護人辯護意旨略以：原審認為 517號房地客觀價值是
800至850萬，這認定是不對的，他根據陳櫻芳之前的證述有
出價800至850萬要去買附近的房地，但後來賣主不賣沒有成
交，這是沒有成交的價錢，怎麼可以拿來當 517號房地客觀
價值。因而認定被告明知有這個客觀價值，而故意不安排適
當的買受人，構成沒有據實報告的義務，故原審用倒果為因
的方式說被告違反她的義務，構成背信；告訴人以 780萬委
託被告賣房子，後來被告何謹岑找郎自強，願以 700萬買房
屋，被告幫郎自強居間談成功，故告訴人於 2月22日有簽訂
金收據，並不是只記載告訴人收受20萬現金而已，包括違約
時的處罰等都有記載，買賣標的物跟價金也互相意思表示合
致，故那時郎自強跟告訴人的買賣契約已經成立，站在仲介
的角度來看，這時的買賣已經成交，沒有事後找買主的問題
，我們認為這是買賣契約，被告身為仲介可以隨便推翻一個
契約嗎，故被告沒有構成背信或詐欺的犯行；告訴人在 100
年 3月的時候有簽授權書，是郎自強看到奢侈稅要實施，他
怕要繳稅，才請何謹岑跟告訴人說出授權書讓他去轉賣，故
當時告訴人就知道轉賣的事，所以提高到700萬實拿，740萬
的佣金都要由買方支付，故後來才簽了 740萬的契約，告訴
人是在這種情況下簽的授權書，她知道被告郎自強要去轉賣
，如此也能預見價格會更高，郎自強是投資客轉賣本來就是
要獲利，故他賣出去這沒有不法利得可言，被告何謹岑拿仲
介費，也不能說有什麼不法利得。原審認定錯誤的地方，就
是告訴人只有委託過戶，沒有授權買賣，但事實上，授權書
裡面告訴人是同意授權房屋的買賣、過戶，告訴人沒有誤信
的問題；原審認定被告二人犯意聯絡的部分，就是以她們沒
有據實陳述之間的關係，及通聯看不出來有去看過 517號房
地的事實，並指稱郎自強是人頭，但實際上不是，被告何謹
岑開票的華南商銀的帳戶裡，3月15日（應為3月14日）郎自
強有匯14萬給何謹岑，這是本案第一筆交易，就已經匯了，
如果是人頭的話，怎麼會有14萬的匯錢。又郎自強兒子（指
郎偉忠）的帳戶，在 3月10日郎自強用他兒子的帳戶分別存
了 120萬，原審也調查過，就是來自於陳櫻芳的支票的票頭
第1、2張，後來這兩筆錢是轉到郎自強兒子那邊，但這戶頭
是郎自強在用，郎自強是投資買賣的人沒有錯，否則怎麼會
有錢轉到他的戶頭，故兩筆的流向，可以看出沒有背信的犯
行；何謹岑之所以沒有據實陳述其與郎自強關係，是怕別人
告她的時候通常都會少說一點，避免被對方找到攻擊的地方
，所以才隱瞞他們的關係，不能就說有背信的犯意。何謹岑
固負有據實報告義務，惟該據實報告義務之訂約事項應係指
被告郎自強與告訴人間之房地買賣契約書，而被告何謹岑就
該買賣契約之相關事項均據實報告，並無任何背信行為等語
。另被告郎自強之辯護人辯護意旨略以：被告郎自強於 102
年 2月21日看屋後，即交付20萬元訂金予被告何謹岑，並委
請被告何謹岑詢問 517號房地之貸款成數及金額，嗣才因奢
侈稅等因素，處分 517號房地，並無意圖不法所有而賺取價
差之行為，而517號房地當時客觀市價根本不值850萬元，被
告何謹岑以 740萬元仲介銷售上開房地，並無不當之處；又
告訴人委託期限僅至100年2月28日，其既已於同年 2月22日
收受訂金及簽立訂金收據，則被告何謹岑已在特定期限及告
訴人同意之金額下，覓得買方即被告郎自強，自無再負有告
知告訴人尚有其他人欲購買之義務；再斡旋金轉訂金收據上
之「郎自強」並非被告郎自強所親簽，且被告何謹岑係於10
0年3月5日始告知被告郎自強有買方即陳櫻芳願出價850萬元
購買之事；被告郎自強是投資客，確實是有資力之人，且確
實有支付價金，陳櫻芳支付的訂金及買賣款項 100萬元部分
，確實是被告郎自強存入他兒子（指郎偉忠）的戶頭內，故
被告確實有支付價金且獲得買賣價格之人，並不是原審認定
的人頭。被告郎自強不知道何謹岑跟告訴人的委託銷售契約
，所以也不知道主觀價格為何，故沒有損害告訴人的意圖可
言，被告郎自強轉賣房子是經過告訴人同意，所以沒有不法
利得。警詢及偵查中，被告郎自強都沒有被問及跟何謹岑的
關係，在原審時郎自強自己講出，故沒有原審所述隱瞞二人
關係可言，自無與被告何謹岑共同詐欺或背信之行為等語。
經查：
(一)告訴人委託被告何謹岑出售 517號房地：
告訴人於100年2月20日原以 780萬元為委託銷售價格，委託
被告何謹岑居間仲介銷售517號房地，委託銷售期間自100年
2月20日起至同年2月28日止，告訴人應給付被告何謹岑實際
成交總價百分之四之服務費，並簽署專任委託銷售契約書等
情，業經告訴人於原審審理時證稱：伊於99年10月份就委託
被告何謹岑出賣517號房地，當時是希望可以賣到850萬元以
上，一開始99年10月就有簽委託銷售契約，後來於100年2月
20日以後，被告何謹岑說都沒有人買，最高出價就是 700萬
元，所以伊才於100年2月28日接受買方訂金，決定以 700萬
元賣掉該房地，後來於100年3月 2日與被告郎自強簽買賣契
約書時，才一併簽授權書及房屋買賣之訂金收據；伊委託被
告何謹岑賣房子時，有簽一份委託銷售合約書，是在跟被告
郎自強簽約前沒多久簽的，當時簽的委託銷售總價應該是78
0 萬元等語綦詳等語（見原審卷(一)第123頁反面至第130頁）
，並有專任委託銷售契約書在卷可稽（見原審卷(一)第270、2
71頁），應認被告何謹岑確受告訴人委任出售 517號房地，
為受他人委任處理事務之人。
(二)被告何謹岑介紹陳櫻芳買受517號房地：
證人即 517號房地買受人陳櫻芳於偵查中具結證稱：伊一開
始找何謹岑買另外兩間房子，時間大約是在農曆年前，建物
是長壽路509、511號，何謹岑還有給伊這兩間建物之建物謄
本，但是沒有談成；後來何謹岑電話聯絡伊說○○路 000號
要賣，金額約 850萬元，伊當天下班就過去看，看屋時就決
定簽約，沒多久時間很短，何謹岑就到伊店裡，伊於100年2
月28日開斡旋金支票，之後就於100年3月 8日簽訂買賣契約
，何謹岑開價 850萬元時，伊沒有還價，因為伊之前議價未
成之兩間建物都比這間小，但格局相同，地理位置相近，伊
出價也是 850萬元，但對方不願意賣等語（見偵卷第25至27
頁），亦於原審審理時具結證稱：伊於99年間就有先跟何謹
岑口頭詢價509、511號兩間房子，何謹岑還有提供謄本資料
給伊，謄本列印日期是99年12月27日，伊從一間 600多萬元
、兩間1500萬元，加到一間800萬元至850萬元之間，但因為
屋主意願不高，所以沒有成交，後來何謹岑於100年2月間又
主動介紹伊 517號房屋要出售，說屋主剛買，還沒有完成過
戶，剛好遇到奢侈稅問題，所以要賣掉，出價約 850萬元，
517 號及509、511號相比，格局差不多，但坪數及高度不太
一樣， 517號比較大、天花板比較高，價格差不多，伊當然
願意買，何謹岑跟伊說 517號房地要賣到伊下斡旋時間很接
近，頂多1、2天，伊於100年2月28日開票給何謹岑下斡旋金
等語綦詳（見原審卷(一)第132頁反面至第137頁）。經核與被
告何謹岑於99年12月28日、99年12月31日、100年1月 3日、
100年1月10日、100年1月19日、100年2月24日及100年2月27
日均有與陳櫻芳通聯之紀錄相符，有被告何謹岑持用門號00
00000000號之通話明細資料可佐（見原審卷(一)第210、211、
214、215、223、224頁）。而陳櫻芳所提出509、511號建物
謄本之列印時間確為99年12月27日，亦有建物登記第二類謄
本可參（見原審卷(一)第154、155頁），足見證人陳櫻芳於99
年12月底、100年 1月初即100年農曆過年前，確曾向被告何
謹岑表示願就鄰近 517號房地之509、511號房地每間出價達
800至850萬元，並於100年2月28日時即願以850萬元購買517
號房地甚明。而證人陳櫻芳既於100年1月農曆過年前即曾就
鄰近509、511號房地每間出價達850萬元，復於100年 2月28
日，以較被告郎自強所提700萬元為高之850萬元價金出價，
則被告何謹岑身為告訴人之經紀營業員，為從事仲介居間事
務之處理，本應將前述情事詳實告知告訴人，俾利告訴人決
定517號房地合理之銷售總價及將517號房地出賣予何人，竟
未予告知前述情事，刻意隱瞞證人陳櫻芳出價更高之事實，
已然屬違背任務之行為甚明。
(三)就簽約之過程及支出、收受房屋訂金價金等款項而言：
1.告訴人與經由被告何謹岑告知517號房地最高出價為700萬元
，何謹岑遂於100年2月22日與被告郎自強簽訂「房屋買賣之
訂金收據」（見原審102年度消字第1號影卷第83頁），其雙
方約定517號房地總價約定為700萬元。而被告何謹岑告知陳
櫻芳，517號房地欲以850萬元出售，經陳櫻芳決定以 850萬
元購買後，即於同年2月28日，開立票載發票日為100年3月9
日，支票號碼ED0000000號，金額20萬元之支票1紙交付何謹
岑作為斡旋金，何謹岑並提出「斡旋金轉訂金之收據」 1紙
交由陳櫻芳簽名，並代郎自強簽名於上，填載日期為100年3
月 1日。被告再於同年3月1日請求告訴人簽署「同意處理右
項房屋買賣及過戶事宜」之授權書1紙，買賣價金提高為740
萬元，其中由告訴人實拿 700萬元，其餘40萬元作為仲介費
談妥後，告訴人與郎自強即於100年3月2日簽訂517號房地之
買賣契約書，由何謹岑擔任見證人，嗣郎自強再於同年3月8
日以馮順德代理人之身分，與陳櫻芳簽訂 517號房地之買賣
契約書，約定價金為850萬元。有100年3月1日斡旋金轉訂金
之收據、授權書、100年3月2日房地產買賣契約書、100年 3
月8日房地買賣契約書各一份在卷可佐（見他字卷第6至16頁
、第18至23頁、第55至56頁）。依被告何謹岑居間連繫之情
形，可知被告何謹岑先向買主陳櫻芳取得斡旋金之後，隨即
向告訴人取得授權書並簽訂房地產買賣契約書，而其中已存
有 150萬元之價差，而此部分告訴人及買主陳櫻芳完全不知
情。
2.告訴人與被告郎自強於100年3月 2日簽訂房地買賣契約書後
，除收取現金20萬元，並分別於100年3月2日、100年 3月18
日、100年4月28日收取發票人為華南商業銀行林口、龜山、
龜山分行之支票面額80萬元、100萬元、 146萬6,723元之支
票 3紙，告訴人收取上開支票時，固載明係被告郎自強所支
付，但均係由華南商業銀行鶯歌分行戶名「何謹岑」要求開
立；另觀之被告何謹岑在華南商業銀行000000000000號帳戶
分別於100年3月2日、100年3月18日、100年 4月28日轉帳支
出80萬元、100萬元及 146萬6,723元，有告訴人簽收之支票
號碼BD0000000、BD0000000、BD0000000影本3紙、華南商業
銀行龜山分行 102年12月26日華龜山字第102280號函、華南
商業銀行林口分行 102年12月16日華林口字第102515號函、
華南商業銀行股份有限公司總行103年1月21日營清字第0000
000000號函所附存款往來明細表暨對帳單（見他字卷第 9頁
、第14至15頁、原審卷二第59至61頁、第64頁、第66至92頁
）在卷可佐。而被告何謹岑僅為告訴人所委託銷售 517號房
地之人員，竟自其帳戶中支付賣方即告訴人房地價款，可見
被告何謹岑並非單純居中介紹房地買賣之人。
3.另被告郎自強自買受人陳櫻芳處取得之發票人為陳櫻芳、付
款人為華南商業銀行北桃園分行、發票日為100年3月 9日，
面額分別為20萬元、100萬元，支票號碼為ED0000000、ED00
00000號支票2紙，由被告郎自強所使用之陽信商業銀行郎偉
忠000000000000帳戶提示兌領；另被告郎自強自買受人陳櫻
芳處取得之發票人為陳櫻芳、付款人為華南商業銀行北桃園
分行、發票日為100年3月18日，面額分別為 100萬元、40萬
元，支票號碼為ED0000000、ED0000000號支票2紙，於100年
3月22日由案外人陳錦森所開立合作金庫三峽分行帳號00000
00000000帳戶提示兌領，而陳錦森即為被告何謹岑之配偶，
有華南商業銀行北桃園分行103年1月9日(102)華北桃字第00
00000 號函所附票據影像報表、合作金庫商業銀行三峽分行
103年1月24日合金峽存字第0000000000號函及所附歷史交易
明細查詢結果、103年2月10日合金峽存字第0000000000號函
及所附新開戶建檔登錄單、陳錦森個人戶籍資料查詢結果在
卷可佐（見原審卷二第40至47頁、第47至48頁、第50至52頁
）。依上開存款資可知，被告郎自強自買受人陳櫻芳處取得
房屋價款，大部分均流向被告何謹岑所掌握之帳戶內。
4.雖被告郎自強在100年3月14日轉帳存入何謹岑在華南商業銀
行000000000000號帳戶14萬元（見原審卷二第72頁），然一
般而言，房地買賣價額甚高，每筆款項無不謹慎以對，而被
告郎自強所轉入何謹岑帳戶之14萬元款項，就支付買賣房屋
之訂金或其他房屋價款，金額均不相符，日期亦與各期支付
房屋價款日期不同。難認被告郎自強支付14萬元予被告何謹
岑，即認被告郎自強有投資買受或賣出517號房地。
(四)至證人黃淑玲雖於原審審理時證稱：記得99年12月間曾有人
就伊所有509、511號房地出價1400至1500萬元左右，何謹岑
問伊願不願意賣，但伊當時想要的價格是每間 950萬元，而
且何謹岑她說伊這兩間房屋在修糞管，管委會準備要告伊，
所以要伊簽切結書，承擔後面責任，伊說要伊簽切結的話，
就不要賣了，所以後來買方是否有加價加到每間800至850萬
元之間的訊息沒有到伊這邊，因為在出價到兩間1400至1500
萬元時，伊就跟何謹岑鬧翻，因為她要伊寫切結，伊就不高
興了等語（見原審卷(一)第138頁反面至141頁），是證人黃淑
玲既未自被告何謹岑處接收有買方即證人陳櫻芳每間出價達
800至850萬元之訊息，尚不得遽而反推證人陳櫻芳未曾就50
9、511號房地每間出價達800至850萬元，自不足為有利於被
告何謹岑之認定。是被告何謹岑空言否認證人陳櫻芳曾就50
9、511號房地向其每間出價達800至850萬元之間云云，顯屬
無據。從而，被告何謹岑明知證人陳櫻芳就 517號房地之出
價850萬元遠高於被告郎自強之出價700萬元，僅因為再次賺
取服務報酬及使被告郎自強賺取其中差價，竟意圖為自己不
法之利益及損害告訴人之利益，未盡其注意義務詳實報告前
述情事，致使告訴人同意以較低之700萬元出售517號房地而
受有損害，自屬違背其任務之行為甚明。
(五)又被告郎自強自承其女朋友是被告何謹岑的妹妹（見原審卷
(二)第14頁、本院卷第54頁），復為被告何謹岑所是認（見本
院卷第122反面）。而被告二人依被告郎自強所持用門號000
0000000 號之雙向通聯資料所示（見原審卷(一)第160至169頁
），被告二人於100年1月8日、100年1月15日、100年 1月18
日、100年1月19日、100年1月20日、100年1月21日及100年1
月22日均有密集通聯紀錄（被告何謹岑持用門號為00000000
00號及0000000000號），顯見被告二人平日即有密切往來，
竟刻意對告訴人及陳櫻芳隱匿二人之關係及交情，而由被告
郎自強以投資客之姿，代理告訴人與買受人簽訂房地買賣契
約書，此舉使告訴人受有房地價差之損害甚明。
(六)雖被告何謹岑在原審證稱：伊在2月20日至2月22日之間有帶
郎自強去看 517號房子，看房子附近環境，也有看地點及內
部等語（見原審卷(一)第 145頁），而被告郎自強則於偵查中
陳稱：伊100年2月20日請何謹岑帶伊去看該屋，當時覺得總
價不高，可以接受，才請何謹岑去向告訴人下訂金等語（見
偵卷第12頁），亦於原審審理時陳稱：當時何謹岑打給伊說
有間房子要賣，伊就說過兩天過去看，伊應該是 2月21日去
看房子，看了之後當天就決定要買等語（見原審卷(二)第14頁
），惟依被告郎自強持用門號0000000000號之雙向通聯資料
所示（見原審卷(一)第184至186頁），被告郎自強於100年2月
20日至100年2月22日期間，其通話基地台位置從未出現在桃
園，顯與被告二人上開所稱被告郎自強在下訂前曾前往 517
號房地看屋等情不符。再參諸被告何謹岑證稱：郎自強是投
資客，不是要自住，考慮到政府在打房，所以考慮短期出售
，如果有好價錢就出售，他在簽約前就有意願要轉賣，所以
才會要授權書等語（見原審卷(一)第142頁及反面、第145頁反
面），被告郎自強亦在偵查中自承：伊有告訴何謹岑伊目的
是投資，奢侈稅對伊來說是壓力，所以要請賣方出具授權書
，可以讓伊早點處理掉，在過戶未完成前，如果有人願意買
，就可以直接過戶給對方等語（見偵卷第12頁），顯見被告
郎自強購買 517號房地之目的係意在投資，則物件之地點、
格局、交通、環境及屋況等情況，均涉及將來是否易於脫手
，對投資客而言至關重要，豈有在未前往看屋即決定購買之
理，顯見被告郎自強在下訂之時即已明確知悉有買主欲出更
高價格購買 517號房地之事實，並推由其出面出資向告訴人
購買 517號房地，是被告二人間就上開犯行有犯意聯絡及行
為分擔甚明。
(七)末按共同正犯，係共同實施犯罪行為之人，在共同意思範圍
內，各自分擔犯罪行為之一部，相互利用他人之行為，以達
其犯罪之目的，其成立不以全體均參與實施犯罪構成要件之
行為為要件；參與犯罪構成要件之行為者，固為共同正犯；
以自己共同犯罪之意思，參與犯罪構成要件以外之行為，或
以自己共同犯罪之意思，事前同謀，而由其中一部分實行犯
罪之行為者，亦均應認為共同正犯，使之對於全部行為所發
生之結果，負其責任（最高法院92年度台上字第2824號判決
參照）。查本案係由被告何謹岑擔任告訴人出賣 517號房地
之經紀營業員，並由被告郎自強於100年3月 2日出面與告訴
人簽訂買賣契約書，其後，再由被告何謹岑安排被告郎自強
以告訴人之代理人身分於100年3月 8日與陳櫻芳簽訂房地買
賣契約書，則被告何謹岑與郎自強就上開背信犯行有犯意聯
絡及行為分擔，至為明確，依前揭說明，應認為被告何謹岑
與郎自強係屬共同正犯，對於全部行為所發生之結果，自應
同負其責任。
(八)綜上所述，被告何謹岑、郎自強前揭所辯，無非事後卸責之
詞，不足採信。本件事證明確，被告何謹岑、郎自強犯行堪
以認定，應依法論科。
二、論罪科刑：
(一)刑法修正
被告犯罪後，刑法第342條業於103年 6月18日修正公布施行
，並自同月20日生效。修正前刑法第342條第1項規定「為他
人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人
之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或
其他利益者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以
下罰金」。修正後刑法第342條第1項規定「為他人處理事務
，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而
為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者
，處 5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金」
。經比較新舊法結果，舊法得科處 1千元以下罰金，新法得
科處50萬元以下罰金，新法自屬不利於被告。依刑法第 2條
第 1項前段之規定，應以行為時法律對被告較為有利，本案
自應適用行為時即修正前刑法第342條第1項之規定論處。
(二)按刑法上之背信罪，須客觀上有為他人處理事務而為違背其
任務之行為，致生損害於本人財產或其他利益，主觀上有為
自己或第三人不法之利益或損害本人之利益之意圖。至該條
所謂意圖為自己或第三人得不法利益，則係指自己或第三人
在法律上不應取得之利益，意圖取得或使其取得者而言；另
所謂財產及財產上之其他利益，則涵義甚廣，有係財產上現
存權利，亦有係權利以外之利益，其可能受害情形更不一致
，如使現存財產減少（積極損害），妨害財產之增加，以及
未來可期待利益之喪失等（消極損害），皆不失為財產或利
益之損害（最高法院97年度台非字第80號、87年度台上字第
3704號判決意旨參照）。查被告何謹岑係受告訴人之委任居
間處理 517號房地之買賣事務，自應以善良管理人之注意義
務負責居間、仲介本案 517號房地，將委任事務進行之狀況
報告告訴人，並詳實報告該區域市場行情，隨時回報銷售狀
況及買方之出價，俾利告訴人得以決定其委託銷售之合理總
價為何及據為決定是否出售 517號房地之參考，而非僅單純
「轉達」買賣雙方價格而已，是被告二人所為前開犯行，已
使告訴人受有財產損害，且被告二人所得轉售佣金及差價之
利益，更屬被告何謹岑違背仲介任務下，在法律上不應取得
之利益。是核被告何謹岑、郎自強所為，均係犯修正前刑法
第342條第1項之背信罪；而被告郎自強雖非為告訴人處理業
務之人，惟其與具有此身分之被告何謹岑就本件犯行有犯意
聯絡與行為分擔，依刑法第28條、第31條第 1項前段之規定
，仍應與被告何謹岑論以共同正犯。又公訴意旨雖認被告二
人係犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪，惟按刑法第
339條第1項詐欺罪之成立，要以加害者有不法而取得財物之
意思，實施詐欺行為，被害者因此行為，致表意有所錯誤，
而其結果為財產上之處分，受其損害；若取得之財物，不由
於被害者交付之決意，不得認為本罪之完成（最高法院19年
上字第1699號判例要旨參照）。本案被告何謹岑雖刻意隱匿
前述資訊，惟告訴人所為財產之處分為其出賣 517號房地之
行為，而被告何謹岑所獲取之不法利益為再次轉售之佣金，
被告郎自強所獲取之不法利益為前後交易之差價，並非告訴
人處分財產而直接取得之財物，按上說明，被告二人此部分
所為尚與檢察官起訴詐欺取財罪之構成要件有間，要難以詐
欺取財罪相繩，是公訴意旨認本件起訴之事實應論以詐欺取
財罪，容有誤會，惟詐欺取財與背信罪既同屬財產犯罪，而
詐欺罪之概念，亦包含在背信罪之觀念中（最高法院25年上
字第6518號判例意旨參照），是二者基本社會事實同一，而
本院亦於審理時向被告二人諭知涉犯修正前刑法第342條第1
項之背信罪名，賦予被告二人答辯機會，於被告二人之防禦
權無礙，自應由本院依法變更起訴法條予以審理，又被告二
人所取得之不法利益為具體之財物，性質上非屬財物以外之
財產上不法利益，更與詐欺得利罪不符，以上均併此敘明。
三、原審以被告2人犯罪事證明確，適用修正前刑法第342條第 1
項、第28條、第31條第1項前段、第41條第1項前段、刑法施
行法第1條之1第1項、第2項前段之規定，並審酌被告何謹岑
身為告訴人之經紀營業員，本應依約以善良管理人之注意負
責仲介、銷售517號房地，然僅因517房地有再次仲介獲取佣
金之私利及賺取其中差價之利益，竟與被告郎自強棄告訴人
之最大權益於不顧，刻意隱瞞相關資訊，除令告訴人受有損
害外，亦不當影響當前房市之價格波動，所為實有不該，犯
後復一再飾詞否認犯行，且迄今未能與告訴人達成和解，賠
償之損害，未見悔意，難認態度良好，併參酌其等所獲取之
不法利益、所造成之損害、素行、犯罪之動機、目的及手段
、智識程度、家庭及經濟生活狀況等一切情狀，分別就被告
何謹岑量處有期徒刑6月，就被告郎自強量處有期徒刑5月，
並均諭知易科罰金之折算標準等情，認事用法，並無違誤，
量刑亦稱妥適。被告 2人上開上訴意旨，係空言否認，就原
審依職權為證據取捨及心證形成之事項，反覆爭執，均無可
採，復未就其等主張另提出積極證據以實其說，其等上訴為
無理由，應予駁回。又原審雖未及審酌比較新舊法，但原審
適用行為時法，因結果並無不同，對判決不生影響，原判決
適用行為時法論科，而未比較適用，並不構成撤銷之原因（
最高法院96年度台上字第 270號判決意旨參照），故原判決
雖未及比較修正前後刑法第342條第1項之規定，惟適用法律
並無違誤，且不影響判決本旨，不予撤銷，並補正刑法第34
2條第1項新舊法之比較適用，附此敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。
本案經檢察官陳正芬到庭執行職務。
中 華 民 國 103 年 10 月 30 日
刑事第二十一庭審判長法 官 王國棟
法 官 吳秋宏
法 官 潘翠雪
以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 陳盈芝
中 華 民 國 103 年 10 月 30 日
附錄本案論罪科刑法條全文
修正前中華民國刑法第342條（背信罪）
為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人
之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他
利益者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。
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