standby0813 wrote:
因為在找房貸，看到澳...(恕刪)
舉個樓主的例子好了！
貸 500 萬分 30 年期 1.9%
正常還款 月繳 18,232，30年還完總繳利息高達 1,563,500 元
若樓主真的可以月繳 4 萬的話，相同的利率條件則僅需 139 期也就是 11 年多就可以還完了，而且總繳利息才 576,024 元，共可省下利息有 987,476 元這麼多捏～
相對於什麼抵利型房貸這個，有沒有直接打臉～
房貸還款試算表，左邊黃色欄位是正常還款的情況，右邊藍色欄位則是每月固定還款 4 萬元的情況下，提前還款金額會越來越多！
每月可固定還款 4 萬的話，約在 139 期即可全部繳清，可以省下近百萬元的利息！
有能力的話，想省利息省時間，就只有提前還款這麼簡單！不要被一些奇奇怪怪又搞得很複雜的方案給騙了！
PS. 這個試算表是 Mobile01 網友 Eigen 大的作品，有興趣的朋友可以直接到這裡下載：
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=720784&p=1
自己套一下資料，算一下就知道
standby0813 wrote:
因為在找房貸，看到澳...(恕刪)
1.一般銀行存款利率約在1%左右(活/定存), 你把多餘的錢全部轉到抵利型帳戶拿到的可是房貸利率的存款利息(假設2.5%), 存款在抵利型帳戶又可抵貸款金額降低利息支出, 其實在做的是一種套利方式
2.抵利型帳戶內的存款到達某金額之後其換算出的房貸利率利率就會大約等於傳統房貸利率, 一旦存款超出該金額, 換算出計息利率當然就會比傳統房貸低了
ex.房貸500萬, 傳統房貸利率2%,在不考慮每月償還本金的情況下, 一年繳息: 10萬; 抵利型房貸利率2.5%, 一年繳息12.5萬
開辦之初若手頭上還有兩百萬其他銀行存款, 假設利息1%, 一年存款息2萬, 拿去抵掉房貸利息, 實際房貸利息支出 = 10-2 = 8萬; 若將之轉到抵利型帳戶, 等同拿到存款息5萬, 抵掉房貸利息後房貸利息支出等於12.5 - 5 = 7.5萬
3.因為有更好的投資所以不想把錢轉到抵利型帳戶, 假設200萬存款買中華電信得到5%的股息 = 10萬
抵掉抵利型房貸利息後繳息變成 12.5 - 10 = 2.5萬, 這是更高階一點的套利
4.傳統型房貸可以提前還款, 但還了款就不能再拿出那筆錢了, 抵利型房貸隨時可以挪用裡面的存款做各項利用或急用, 可視為利率僅2.5%的信貸
ps1.利息所得要超過27萬才會被課稅, 以小資族與小資家庭的資金規模應該不用考慮這個層面
ps2.以上範例亦忽略補充保費以及所得稅率等問題
ps3.個人挪用抵利型房貸存款到股市領股息做簡單套利, 去年股息25萬, 房貸全年支出6.5萬
我用版主的例子自己試算月繳方案的抵利型房貸2.49%
有幾個重點說明一下
1.如果使用傳統本利攤還2.49%: 30年還清，總利息約為210萬元左右。
不過版主傳統房貸條件是1.9%，總利息應為1,563,500元
2.澳盛試算網頁有提到：存款抵利上限為房貸餘額的70%，超過房貸餘額的70%部份將不能抵利也不予計息。澳盛網站試算提到的"房貸實際償還年限"，的確是用70%抵利方式推算出來的。約在第12年2月，在本期抵利存款會大於房貸餘額。(重新查看後更正這個部分）
3.總利息支出的確是用七成抵利上限算出來的。依照版主條件，每月存入4萬抵利(含房貸月付金)，試算總利息很接近澳盛網站的試算金額。
所以我的結論是
1.抵利型房貸適合需要有靈活資金運用，而且扣除房貸月付金，每月有額外收入可存入抵利戶頭的人。
2.善用抵利型房貸的確可提前還款時間和節省利息，不過誠如Aleax大提到的，選擇最低利息方案加上定期提前還款才是最省錢的方式。
3.使用抵利房貸需考慮所得稅的問題，列舉扣除額的房貸利息支出需扣除抵利利息，對於所得稅率較高的族群要仔細精算。
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