Peregrine.Falcon wrote:
這些條款有些簡略, ...(恕刪)
學到了~
THE666 wrote:不好意思：我們家已經都更完畢，驚見很多瑕疵法定車位真是有奧妙，還有更賤的9.2個車位寬硬改劃成10個造成難停車。
我還沒看過有像你這樣說的。
車位都是另外計算的。
誰說0.8就收走？
通常就是地主再附0.2的錢，換一個車位，
或是把這0.8賣回建商。...(恕刪)
自己不管或管不到的地方就是合約沒想到沒記載明的建商就便宜了事，例如電梯普通跟高級價差好幾十萬/佰萬，反正規格只有寫出品牌跟大小。
公共照明設備燈俱都用最差，園藝種植的植物你們認為10萬跟20萬的樹有沒有差？
以上有3個小地方：車位150萬+電梯省50萬+園藝燈俱省10萬=210萬是大家的話確實被賤商拿走，這些只是小部分。
其實簽約時車位大小位置附圖：你自己可能也看不見問題，都是等交屋才發現當初規格有問題例如車位深度485公分什麼問題？
如果寬度深度載明很多人根本不知道好不好用。
有吃虧才知道問題在那邊：建商習慣玩什麼把戲我以前不知道如今非常清楚，雞毛蒜皮寫個問題是給大家參考，你們會不會遇到其實是可以防範。
合約沒有寫出來的就是說主導權是在建商這邊對合建地主完全是運氣。
分配原則過於簡略，還有很多需要詢問建商及爭取處。
依您提供的原則來看，有幾點是可以更注意些：
1.分配比例：首先，若您位於一樓或是透天，分配比例可以再跟建商談。其次，分配面積應詳敘清楚（所分配面積如何得來）並載明坪數、樓層、位置等（這可能要看你協商能力）。
2.車位：為什麼建商會以50坪算？是否以50坪為一戶？這可能要問清楚。我所知道的是車位以戶為單位分配比較合理。（50坪如前面大大所述，是分配所得面積計算，不是土地面積。
3.稅費：除了地價稅、增值稅外，還有其他稅費需注意，如若屬合建分屋，則有物物交換的營業稅等。
屆時若要簽署契約，有許多細節需注意。
建議談條件時找可靠信得過的業界人士幫忙，並多徵詢律師或會計師。
至於地政士，要看經驗，不是每個地政士都了解合建這區塊。
基本上不可能一坪換一坪，畢竟您會得到各分面都比現行建物好的新建物，總是要付出代價。
建商算得很精，多少利潤早已算好，所以少吃虧就是佔便宜，各方面盡量爭取。
不要想你能盡得利益，絕不吃虧。
以上，供參。
typerr wrote:
學到了~...(恕刪)
ysyyu wrote:
由於小弟已接到建商來電告知,加上不想發生甚麼事,所以不再公布合約內容,也只能說,01流通廣大,抓耙子也很多,所以請大家見諒,同時也請大家COPY以下內容,免得何時也會被拿掉!
同時,如果你有甚麼問題,請你把你的合約內容PO上來,大家會幫你解答!!
寫在前面:
每件都更地區條件都不同,所以此份合約中的數據,金額方面,一定無法適用大家,所以請不要focus在上面
但是其中的重點,卻是值得給大家參考
我不是專家,我只是參加過百多場會議跟聽過20幾家建商"唬爛"的肉腳,所以難免會有錯誤時,請大家見諒!
明眼人,應該看出這是份"合建"合約,怎麼不是"都市更新"?其實現在幾乎都是這種變體,因為都更可享容積獎勵及稅賦上優惠,而且每個地主都不用拿錢出來蓋房,所以最普遍就是這種以都更之名,行合建之實...
第一頁上的條約,約定幾個重點,1.SRC構造+隔震 2.營造商是XX工程
很多人想到都更就是"我可以分幾坪?",但是卻忽略掉是誰來蓋?要蓋甚麼樣的房子?
知名建商跟3流建商蓋出的房子,價格決不一樣,有些甚至還要指名"建築師",無非是要能提高以後的房價!!
另外SRC又有隔震的房子,自然能為你以後房價加分,所以整體房價評估下來,不見得比你多分幾坪差,而且還能住得安心,因此在比較不同建商時,反而不要被能多分幾坪建商給騙了!!
第一二頁上,言明...
1.以後房子是水平分配,也就是建商由上往下,地主由下往上分配,這有甚麼"眉角"呢???
如果以後要蓋成3棟,有些建商喜歡獨留一棟,剩下兩棟給地主,所以自然就會有給地主會不會偷工減料的疑慮?還有以後房價,是否會不相同????
2.言明地主跟建商的分配比例,請注意到這份合約只提到"以總銷面積計算",反而沒有說出每位地主可以分"幾坪",是不是跟你的建商跟你所說的很不一樣???
說到可以分幾坪,你心中要有個概念,就是以後分回的房子是由"基本容積+都更獎勵容積"而來,基本容積每個人都可以查出你家是多少,是住2還是住3...等等,這些是固定不會變,但是都更獎勵容積可就不一定,都更獎勵容積包含時程獎勵..綠建築..等等一籮筐(請自行上網查),而且這些是掌握在那審查專家手上,不到最後一刻誰都無法跟你說你究竟能分幾坪,所以建商敢給你打包票時,請你想一想,為什麼他會敢給你一個明確坪數??很簡單,這一定是最保守估算的數字,況且如果你遇上像郝市長這樣的利多時,恐怕你也吃不到,因為你合約上已經寫死了...
所以,最保險的就是以最後核准總銷面積來計算,不管將來獎勵多或少,大家都能公平分法
等到最後的大餅畫出來後,就地主部分,就採行權利變換,由3家鑑價,評定價值後,就能估算能換回的坪數,
可惜的事是,這部分是後面的事,所以建商一開始給的數據都是概算抓出來,試問,你覺得建商會給你"最大化"的坪數嗎?
3.至於車位,就是明確寫上尺寸大小,因為車位有大有小,當然價格就會不一樣!!
4.有關換屋,這點也是很多建商所不樂見的,因為建商都想賣高樓層,好賣又好價,但是有的地主想以後換到高樓層時,就會吃閉門羹,所以這條就是保障地主以後能自由換到自己想住的樓層,當然要補上樓層價差..
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ysyyu wrote:
這一頁中有一條非常重要,就是載明建商須於特定日期前完成一定百分比的同意書,否則地主有權解除本合約!!
我想大家一定都有看到過"萬年都更"的例子,可能是因為釘子戶,也可能是因為建商的原因,手握同意書,卻不想蓋房子(想等房價更好),地主只有眼睜睜不知何年馬月才能都更,所以這條保護地主,以免簽下後,卻苦於進退兩難的局面!
當然信託程序,這是一定要的!!
這幾頁載明建材等級品名,我覺得這非常重要,畢竟該用甚麼建材,直接就是影響以後的房價跟居住安全,
所以大家跟建商在談時,問清楚,是RC還是SRC?外觀是石材還是二丁掛?
不要小看這幾行,這一來一往就是建商幾億元的成本支出!!
很多的小細節也要跟建商談清楚,例如電梯是幾人份?地下室是否鋪 epoxy?
甚至連冷氣都可以要求建商列為標準配備!!
還有停車場先預留供電插頭,以免油電車找不到插頭插
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