tsaigavin wrote:筆記。好好研究
今天早上看到了這篇:...(恕刪)
tsaigavin wrote:
今天早上看到了這篇: 賣不掉加價賣
發現關於權狀內容的資訊露出, 似乎不是很清楚
其實這幾年來已有不少朋友因不太懂房地產的面積計算, 在購屋上因此吃了大虧...
這話怎說? 我們先來看看這張圖 （引用自「賣不掉加價賣」發文, 如不妥請告知...）
看看上圖: （先聲明: 此業者按照權狀、謄本資料所述並無不對, 但購屋者必須要有能力判讀, 避免被售屋者含糊其詞帶過...）
總價：898萬
坪數: 63.8坪
平均單價＝14.08萬
看來單價似乎合理
事實上, 這「每坪單價」是含了車位坪數的單價
然而, 所有的「房屋總價」必須跟「車位價格」分開計算才是正確的, 至少目前銀行是這樣估價, 尤其大樓、華廈、公寓等
例如: 下圖是某仲介的網站, 可以很清楚表現車位坪數 , 但這應該是「獨立權狀」的車位, 因此較容易扣除「車位價格」, 再算出正確不動產單坪價格。
不過因為不少房屋權狀（例如10年以上的房子）通常都將車位劃入「共同使用」（公設）的項目中, 讓購屋者常常搞不清楚正確的坪價算法...
以下部分引自：如何看權狀
台灣的不動產權狀, 的確還頗複雜:
1.面積計算不是我們慣用的 「坪」而是「平方公尺」。
2.總面積是指室內面積, 不包含陽台, 花台, 露台, 等「附屬建物」及公設的「共用部分」面積。
3.共用部分即公共設施, 分大公及小公,有的時候車位又以「共用部分」顯示。
這也間接造成許多房仲業者或售屋者與購屋者之間的認知糾紛…
在這裏, 要教你「權狀」的判讀要訣: （可以的話, 請拿出你的「房屋權狀」或「謄本」來對照）
基本概念: 平方公尺 X 0.3025= 坪
<要訣一>「室內面積」即「總面積」
<要訣二>「附屬建物」, 為自用通常為花台,露台, 陽台 等…(若非實際可使用的範圍,則面積不宜比例過高)
<要訣三>「權利範圍」 : 若僅一人所有即為「全部＊＊＊1分之1＊＊＊」以此類推
<要訣四>「坐落地號」=「土地權狀地號」（請對應土地權狀）
<要訣五>「共用部分」＝公設, 通常公設比不宜過高, 當然太低也不一定好。但所謂合理的公設比並沒有一定的標準，一般建議如下：（這部分純粹依個人經驗所寫, 若有其他案例也歡迎提出討論）
持有公共設施坪數÷總坪數（權狀坪數）×１００％＝公設比
<要訣六>（總面積＋附屬面積+(共用面積Ｘ權利範圍) ）X0.3025＝權狀坪數, 車位另計。
關於「車位」與「公設」：
1.有些權狀公設是包含車位的,請記得分開計算,不宜計入公設比或房屋權狀內。
2.若權狀沒有明確指出「車位面積」,一般是自「共用部分」面積中,找出約10~13坪左右的產權,最有可能是（1個）車位面積, 另一個判讀方式, 就是找 你的車位數/總車位 所占的「共用部分」面積。
3.車位的購買通常以單價計,不以面積計。
我們可以來舉個「車位」隱含在「共用部分」的例子:
某華廈權狀（如下圖）
權狀坪數：（71.88+8.99+( 459.46 X 42/1000)）Ｘ0.3025= 30.30坪
車位坪數：（328.33 X 1/10）Ｘ 0.3025= 9.93坪
此建物正確價格＝30.30Ｘ坪價 ＋ 車位價
被膨風的廣告價格= 權狀坪數40.23坪Ｘ坪價＋一車位
若依以上範例, 該地區坪價30萬, 一個車位100萬, 則
正確總價＝1,009萬元
被膨風的總價＝1,206萬元
差很多, 不可不慎！ （仲介或許不致以膨風價格無良售屋; 但路邊小廣告經常是這種手法來吸引購屋者上鉤 , 例如 40.23坪 只要1100萬, 加一車位....）
結論：公寓、大樓、華廈等的 「房屋單價」與「車位價」分開計算, 一直是銀行估價的鐵則, 然而因為「權狀」的標示不明確經常造成購屋者的困擾, 以往經驗甚至還有朋友不知到自己的房子是有含停車位的, 只認為公設比高了些、連車位被他人占用都不自知... 希望此篇發文可以幫忙到一些朋友
網路上目前僅有的「權狀坪數/ 公設比計算機」, 可以計算正確坪數以及公設比, 可以試算看看 , 有這計算機以後也不用求代書或仲介幫你算坪數了~~ :...(恕刪)
這本來就是必做的功課~
心的通透 並非沒有雜念 而是明白取捨
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