clark914170 wrote:
現在桃園租金超低50...(恕刪)
現在租金本來就很便宜，全新房一萬左右就可以租到了，只是不知為什麼版上有人說現在租金貴，房子舊房東惡劣會敢人，租房要看人臉色。
現在應該是房東要看房客臉色，房東賣房要看房仲臉色，房東是處於不利地位，想當包租公請三思...
更不要法律常識都不懂就冒然出租房子,甚至亂動房客東西....
可能有問題的房子,不懂就別亂碰---如頂樓加蓋,違建,法拍屋,凶宅....等
千千萬萬不要借錢亂買屋---想要用租金繳房貸,到時法拍可能更快些....
買預售屋租人,租金高不了多少,但買進價可能高很多---不划算....
不要對:包租公,包租婆 有太多 幻想,它真的只是一份工作, 不會閒閒沒事作的.
腳踏實地最重要,有多少能力(資金+學識),就做多少事吧.....一切以hold得住為最大原則.
合建都更不簡單,要事先好好談.出租房屋至少2個月押金+首月租金.千萬別變成不定期租賃.
營建署表示：建築物室內裝修管理辦法係依據建築法第七十七條之二第四項規定授權訂定，並規定供公眾使用建築物之室內裝修均應申請審查室內裝修許可，並已指定非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公廳，除建築物之地面層至最上層均屬同一權利主體所有者以外，其任一戶增設廁所或浴室或增設二間以上之居室造成分間牆之變更，均應申請建築物室內裝修審查許可。
增隔套房 須獲樓下住戶同意書
依《建築物室內裝修管理辦法》申請室內裝修許可
2013年07月27日 更多專欄文章
大學、商圈周邊常有房東將房子隔成套房出租，增加租金收益。范厚民攝
【潘姿羽╱台北報導】房價高漲，但租金漲幅卻不高，租金報酬率不停往下探，部分房東為了提高報酬率，將1戶裝修成多間套房出租，專家提醒，這類裝修行為須注意不破壞結構，並獲得正下方戶別的住戶同意方可進行。
部分房東為了增加財源，會透過室內裝修，將原本格局打掉分間，改成分租套房。不過崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，擅自增設牆面、衛浴，易使樓地板承受重量過載，甚至使樓下牆面龜裂，影響結構安全。
若房東將格局變更為多個隔間套房，馮麗芳指出，因管線、電線都要重牽，過程稍一不慎，就可能破壞防水層或滲漏水，若未經專業人士檢驗，也可能因用電量過大而跳電。隔成多間房型出租不僅使出入人口複雜，影響住戶安寧，結構安全更須審慎檢驗。
隔間套房是將原本1戶分成多戶出租，雖然租金報酬率增加，但住戶也相對複雜。
須受社區規約限制
隔間套房對公共安全易產生隱憂，台北市政府都市發展局2010年規定，屬集合住宅的公寓大廈，增設2間以上的浴室、廁所，使隔間牆變動，須依《建築物室內裝修管理辦法》申請「室內裝修許可」。
雖然集合住宅經檢驗許可後便可施作裝修工程，臺北市建管處使用管理科科長洪德豪提醒，民眾獲得「室內裝修許可」後，必須張貼許可證明於門外，告知其他住戶施工的合法性；若該空間原為陽台，則不得更改為浴室、廁所使用。
洪德豪指出，為了避免變更格局為隔間套房，可能影響樓下住戶的結構安全，這類案件施工前應提出正下方戶別的所有權人同意書，也就是施作隔間套房須獲得垂直下層戶別同意；他並表示，若社區規約規範限制住戶增設套房、隔間，則住戶應受規約規範。
變更用電須經審查
隔間套房施作不當不只影響結構，用電過載也會導致跳電。竣工前應向台灣電力公司申請用電設備變更手續，並於申請室內裝修竣工查驗審查時，一併檢附「台灣電力公司屋內線檢驗符合規定」相關證明文件。
雖然隔成多戶的租金收益較高，有利包租公，但對社區住戶可不見得是好事。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，北部屋齡較新的成屋因社區管委會多有管制，隔間套房的情形較少，但學區、商圈周邊的老舊公寓或中南部的透天仍有許多分租套房的現象。
江龍名也表示，帶租約的物件雖然房價會提升，但對其他住戶來說，因出入人員複雜、住戶不均質，反成居住抗性，不過也可成為購屋民眾的議價條件。
施作隔間套房 注意事項
◎施工前
˙取得正下方戶別的所有權人同意
˙確認社區管委會有無限制，若有限制隔間套房行為，則受管委會規約規範
˙請設計師規劃格局，並申請「室內裝修許可」
◎施工中
˙張貼室內裝修許可證明於門外，讓其他社區住戶確認施工合法性
˙向台灣電力公司申請用電設備變更手續
◎竣工
˙申請室內裝修竣工查驗審查，並檢附「台灣電力公司屋內線檢驗符合規定」相關證明文件
◎完工後
˙隔間套房所有權人應盡管理責任，避免人員出入複雜造成其他住戶困擾
資料來源：
《蘋果》採訪整理
合建都更不簡單,要事先好好談.出租房屋至少2個月押金+首月租金.千萬別變成不定期租賃.
銀行判斷人頭戶3大表徵
而短期投資客短線炒作房地產的所得，常因投資時使用人頭名義買賣，而規避應繳納的各項稅捐，形成投機所得免繳或少繳稅捐的不公平現象。
日前炒房投資客「三黃一劉」之一的黃勇義(綽號勇哥)，透過人頭戶買賣904筆房屋，連補帶罰要繳將近數十億元的稅，就是一個很好的例子！
為抑制房地產持續異常飆漲，立法院火速於2011年4月16日通過「特種貨物及勞務稅條例」，
所謂「特種貨物及勞務稅條例」，就是俗稱的「奢侈稅」，是政府特別針對短期投資客於買入房地產1年或2年內就售出的短線投機買賣金額所課徵一定比例的交易稅。
因為是針對交易行為而非針對所得課稅，所以不論買入後短期內售出的價格是賺或賠，均按售出價格(指交易價格，非指公告地價)課徵一定比例的交易稅。
依奢侈稅的規定，如果買入及登記取得房地產後1年內就簽約售出，將按售出價格課徵15%的交易稅，如果是買入及登記取得房地產後2年內簽約售出，則按售出價格課徵10%的交易稅。
奢侈稅已施行，對台灣房地產市場造成交易量急遽萎縮的影響，但截至目前為止，房地產價格尚無大幅降價的跡象。
由於奢侈稅第5條排除自用住宅短期買賣的適用，因此市場傳聞部分短期投資客擬使用人頭名義將短期投資的房地產登記為人頭的自用住宅，藉以規避奢侈稅的適用。
但是以人頭名義投資房地產，藉以逃避納稅義務，是屬於逃漏稅捐的違法行為，如經稅捐機關查獲，仍將負擔逃漏稅捐的法律責任。
稅捐機關對於課徵租稅之構成要件事實的認定，是依照實質課稅原則，以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據(參照稅捐稽徵法第12條之1)。
所以如果經稅捐機關依據資金流程關係、人頭的資力證明、多次異常的買賣行為等經濟事實關係，認定實際出資人利用人頭名義買賣房地產是屬於逃漏稅捐之違法行為時，除應就逃漏稅額予以補稅外，稅捐機關將另科處補漏稅額最高3倍的罰緩。
舉例來說，如果以人頭名義買入房地產，並登記為人頭的自用住宅，然後於1年之內售出，藉以逃漏奢侈稅15%為例，經稅捐機關查獲時，連同本稅補稅及罰鍰，稅率最高可達房地產售出價格的60％。
假設於勇哥的案例中，904筆交易都涉及人頭戶逃稅，以每戶成交價1000萬、每戶獲利100萬來保守計算，成交價1000萬，課5％的營業稅為4.7億元；每戶獲利100萬，課40％綜所稅則為3.76億元；即言之，若計入罰款，且國稅局都課以最高罰鍰，勇哥連補帶罰要繳納39億元的稅金與罰鍰。
買賣房地產，就房屋交易之所得部分，應申報繳納財產交易所得稅。
如果是大量或多次買賣房地產，稅捐機關將依實質經濟關係認定屬於營業行為，須繳納營業稅。
因此若以人頭名義買賣房地產，藉以逃避應繳納之所得稅(房屋交易所得應繳納所得稅)、營業稅(大量、多次買賣房地產之營業行為應繳納營業稅)、奢侈稅(短期買賣非自用住宅房地產的交易應繳納奢侈稅)，都可能構成稅捐稽徵法第41條所規定「納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐」的逃漏稅捐罪，如經法院認定構成犯罪，可處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科6萬元新台幣以下罰金。
同意出借名義充當他人買賣房地產的人頭本身，也可能被認定構成幫助他人逃漏稅捐罪。
所以基於人情或貪圖一時少額利益而出借名義供他人買賣房地產，最後卻要負擔幫助逃漏稅捐的刑事責任，從法律風險的角度來看，實在很划不來。
稅捐機關查核逃漏稅捐的核課期限一般為5年，如果是未申報或故意以不正當方法逃漏稅捐的案件，核課期限可延長到7年。如果在核課期間內經稅捐機關發單補徵，另起算徵收期間5年。如經移送執行，且已開始執行者，另自徵收期間屆滿之翌日起算執行期間10年。
因此利用人頭名義買賣房地產，短期內以為規避了應納稅捐，實際上稅捐機關就逃漏稅捐進行核課、徵收及執行之期間可長達20年，補繳的稅額加上最高3倍的罰鍰，到頭來很可能跟勇哥一樣面臨天文數字的補稅加罰鍰而得不償失。
合建都更不簡單,要事先好好談.出租房屋至少2個月押金+首月租金.千萬別變成不定期租賃.
591殺很大 wrote:
再來談談自己的房地產一些淺見:
房地產上一波多頭結束是約在民國79年,主要原因之一是政府大力打房+空地限建+容積館至造成的搶照搶建
哪一波 的大修正前,房市發生幾個特殊現象:是不是和現在有點相像?
1. 渡假屋 : 金山萬里 那邊的 飛碟屋,渡假屋 ....就是哪年產物....至今仍很難不賠的
2. 南屋北賣 :很多台北客 南下 台中,高雄 大買特買 的.....草越高的,漲越多:稱為"補漲"
3. 那年 連 陰宅(納骨塔) 都炒很凶....
那一波後修正了約13-15年,房地產也跌掉30-60%,法拍屋也增加不少.當然也有不少跳樓慘案.直到2003 sars 後才慢慢復甦....(恕刪)
有見解!
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