1985年後日本第一波嬰兒潮逐漸凋零，繼承、贈與房屋越來越多，一大堆人有用不著的房子要賣高價，交易量卻漸漸減少到窒息量，1990年後房地產崩盤。
1990—1920—7=64年 日本
2013—1951=62年 台灣(1949蔣政權來台，1951年以後出生大增)
從2006到2013房屋買賣成交量已經連續減少8年了。
Bimmerfly wrote:
萬一,我說萬一,
等建好後,旁邊低成本的一坪已殺到20萬,你算的成本有30萬,
人家會願意買你30萬嗎?
別說建商穩賺不倒的,
我還真的見過建商倒閉的,
不然大家都改行蓋房子賣就好啦.
當然阿,市場行情是20萬,當然只能賣20萬,要不然資本大就放著,慢慢賣
所以說,根本不須算成本,你算出來的成本,對建商來說,他不會理你
樓主沒說錯,斷頭生意沒人做,建商不會去賣沒利潤的東西,是我我也不要
但是之所以建商是建商,人民是人民的差別在.......建商利潤弄不回來會放給它倒OK!!!能理解嗎???有被建商倒過嗎???相信你沒有,因為
你是人民!SARS的時期建商也沒想過房子會難賣成這樣啊,不然他們留著現在蓋不賺更多
房市其實也不太需要動用到人口紅利來打.....因為不管建築成本如何等等的都需要有基本盤來撐腰的難不成韓
國的高物價建立在人民年所得1w嗎?至少我了解到人民均所得是2w美金,重點在{能不能}不是{接不接受}OK???
你懂得算建築成本,那你會算台灣基本薪資嗎?可比你那些幾P.幾億.幾%簡單的多了,因為一個沒有經濟體的國
家,不要說房產的價值了,先看過不過的了生活這關吧,你該不會認為台灣經濟奇蹟是靠房地產事業吧
現在已經到了非常可怕的地步了,當人人把這種賣來賣去的遊戲當成是主業時就....
.我老家隔壁的歐里桑們囔囔的要投資地產時就已經讓我感到可怕了
empirepenguin wrote:
大約1920到1939年，日本帝國擴張，人多好打戰，第一波嬰兒潮誕生，二戰時中斷了7年左右。再來二戰後的大嬰兒潮，稱為團塊世代是第二波，然後出生率大減。第一波嬰兒潮在戰後隨經濟起飛炒高房價，第二波接棒炒上天。
1985年後日本第一波嬰兒潮逐漸凋零，繼承、贈與房屋越來越多，一大堆人有用不著的房子要賣高價，交易量卻漸漸減少到窒息量，1990年後房地產崩盤。
人口紅利對房市的影響是基本面，而不是泡沫。基本面的影響是漸進式的漲或跌。
所謂的泡沫是起得快，破也快，這才是泡沫。
日本在1990年的房市，泡沫化是金融因素造成的(在十幾年漲破三倍)，破滅時當然也一超極快速(約在十年間跌回原型)。
有一些學者為了強化所謂台灣人口紅利消失對房市空頭影響力，把日本房市泡沫化和破滅的學術分析加上了
人口紅利因素。然後把人口紅利套在台灣的房市上。這根本心有定見找理由穿鑿附會(房價指數和工作人口數的趨勢線根本不符)。
你則更甘脆了，把前面一大堆的金融因素全部刪除，只剩下人口紅利一個。
是要強化人口紅利的恐嚇性嗎？
我幫你補一下你不小心漏掉的日本房市大泡沫的分析吧：
日本房地產泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和
20世紀30年代以後的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代後，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。
20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
(資料來源：http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/world/2006-06/04/content_4643693.htm)
Clarkmio wrote:
建商的建築成本
這種 "成本" 的算法不是給做生意內行人看的!
(也就是說是給買方看的)
建商和投資客考慮的 "成本" 是用 "扣掉貸款" 之後,
要用到的 "最大現金" 是多少;
當貸款付不出來時,
自然就垮了!
難道都不用 "抵押" "借錢" 嗎?
用來獲得價差 (=賣價-你指的成本)
的 "你指的成本" 當事人才算的到,
其他人的概略估計不知道會差到哪種地步?
------
自住客要取得最終的 "所有權",
"付完貸款時" 所花的總費用才算是自住客要考慮的成本.
------
一件衣服 "定價" 標個 5000,
平時 "特價" 賣 2000,
結果 "大拍賣" 時賣 1000,
真的是 "賠本賣",
老闆都要哭了!
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