chuen777 wrote:
現在還有一個問題~
那就是如果課稅是實價登錄為主的話.那房屋稅單上公告現值又能幹嘛?
只剩下課房屋稅跟政府廉價徵收用途嗎?
那政府徵收能用實價登錄的價格嗎?相信這是未來大家要關心的.
chuen777 wrote:
我講財產交易所得稅也就是合併於個人所得稅.
財產交易所得稅,是於隔年申報綜合所得稅繳納.
但稅法的確很亂~
大家會搞混是正常的.
有些大大提出把建物跟土地分開計算.
這我不清楚.所以我就不參與討論了...(恕刪)
回到財產交易所得稅本身來談,
對換屋族來說,合法能利用的還是2年內重購自用住宅可以扣抵這一塊。
如舊屋出售有獲利,新屋總價高於舊屋出售價即可扣抵
那如果不是換屋族,出售房屋有獲利時,討論是否有其他計算方式
(惟因買進及賣出均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者...有人可以白話說明一下這句嗎?)
當然賣屋賠錢時,也可以抵扣所得的(可一次抵扣或分3年分次抵扣)
(102年度綜合所得稅級距
0~520,000元 5%
520,001~1,170,000元 12%
1,170,001~2,350,000元 20%
2,350,001~4,400,000元 30%
4,400,001元以上 40% )
付上所得稅級距供參考
PS.風水輪流轉,現在看來,證所稅真是佛心阿。呵呵~
Clat wrote:
才說要回來,您馬上就又搞混了
大家拿到權狀的時候有分土地跟建物的權狀
同樣的,財產交易所得也分為房屋的交易所得跟土地的交易所得
但是根據所得稅法第四條第十六,個人及營利事業出售土地的所得免納所得稅
所以現在所談的財產交易所的,都是在談房屋而已
也因此,你總價買 2000萬,購入時土地評定現值100萬+房屋評定現值400萬的話
按比例均分,你的土地買價就是 400萬,房屋買價是 1600萬
萬一日後賣3000萬,而到時候土地評定現值假設是200萬、房屋是800萬
因此按照比例,你的土地賣出的價格是 3000/5 = 600, 房屋賣出的價格是 2400
這時候財產交易所得就有以下兩個子項:
土地交易所得 = 600-400 = 200, 這部分免繳所得稅 (所得稅法第四條第16項)
房屋交易所得 = 2400-1600 = 800, 這部分就要納入明年的所得一起繳納所得稅
自用住宅重購退稅在這個所得稅的繳納裡面,是完全不會出現的
自用住宅重購退稅,是指土地增值稅,那是另外一個按照「土地稅法」要課徵的項目
但是按照土地稅法第35、37條,裡面有說
第35條:
土地所有權人於出售土地或土地被徵收後,自完成移轉登記或領取補償地
價之日起,二年內重購土地合於左列規定之一,其新購土地地價超過原出
售土地地價或補償地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者,得向主管稽徵
機關申請就其已納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額
第37條:
土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者,其重購之土地,自完成移轉
登記之日起,五年內再行移轉時,除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增
值稅外,並應追繳原退還稅款;重購之土地,改作其他用途者亦同。
符合規定的話,你以前繳的「土地增值稅」可以退稅
這兩個是不一樣的觀念跟東西
我不是念法律的、也不是念會計的
只是我剛好最近換屋,有研究了一下
不敢說 100%正確,但是至少不會把幾個東西混在一起
如果換屋時還有甚麼節稅的管道跟方法,也請大家多多分享...(恕刪)
看了半天,感覺就是"紙上專家"一堆,但是很多我想可能連房子都沒曾擁有過,在那裡瞎攪和!我工換過3棟房子了,我稍稍說明一下,若有敘述錯誤,歡迎指正。
重置購物,簡單的說分成土地價值和房屋價值兩個部分,前提都是無論買的房屋或是賣的房屋,當時都得是符合自用住宅同時一年內不得有出租或營利的行為
土地部分:賣方賣屋時一併會繳交政府土地增值稅(若合乎自用住宅,還可以使用一人一生一次的優惠稅率),這筆錢是賣屋時得先繳的。
重置購屋時(2年內均算,買或賣無順序要求),若買屋者與之前賣屋者需是同一姓名(其他人都不行),而且"買的"房產土地的公告現值大於原來"賣的"房產當時土地部分的公告現值,賣屋時繳交的土地增值稅是可以商請退還的(獎勵民眾換屋),反之則無法退稅。
房屋部分:也是2年內,不限定買賣順序,但最大的不同是房屋持有人可以是非本人(配偶或直系親屬亦可)。成立條件是"買的"房產總價(目前就是買賣契約上的實價登陸價格),大於"賣的"房產總價(目前就是買賣契約上的實價登陸價格),即符合重置購屋退稅。退哪些稅呢?
因為售屋若遇上有所得收入(售屋總價>同棟屋子買進時價格),於隔年5月報稅時須得併入申報所得稅。重點來了,這部份怎樣申報呢?
順序為以下
1.核實申報:有明確的買賣合約時,即以實際賣價(目前就是實價登錄價格)-當時買價(政府可從建商,貸款銀行的當年申貸時鑑價...查得)所得之金額為主,但不是以100%的以上金額申報為當年售屋所得併入綜所稅申報。而是以以上金額乘上所售房屋當年度房屋的"房屋公告現值",在總屋價中的"比重",當做財產所得申報。
舉例來說,在下2年前購屋總屋價1000W元,今年換屋賣出後賣得1500W元,售屋獲利是1500-1000=500W。但是我在明年的財產所得不是以500W併入當年其他所的計算。那該以多少當財產所得申報呢?
我可以從售屋時契稅,當年房屋稅上查得售屋當年政府評定的"房屋現值",以及土地公告現值(前面提過),售屋當年的房屋評定現值除以(房屋評定現值+土地公告現值),除出來的這個值乘上500W才是申報的房屋交易所得
以上例來看,若售出時房屋評定現值是200W,土地公告現值是800W,200/(200+800)=20%,隔年申報的財產交易所得即為500W*20%=100W,這100W併入該年其他綜合所得一併計算。
2.按照當地地方政府公告的公告現值*各地比例=隔年財產交易所的申報。但這類申報方式,前提為無法提出買賣屋時之交易價格證據(以前是自己認定,現在是政府幫你認定)
以往因為沒有實價登錄機制,政府無法認定買賣屋時的差價,所以可以讓民眾申報時自由選擇1 or 2的方式申報。但目前有了實價登錄後,賣屋價格一清二楚,若又是近年內才買的,對於買價政府也可以很容易的從實價登錄系統,建商提供,或是申請貸款銀行的鑑價中查知當時買價,所以大部分人因為想省點錢選擇2.的方式,很容易被政府查出而要求重新計算並補繳。
再談重購退稅,若新買房屋實際總價>所賣房子實際總價時,以上例為例(上例財產交易所得為100W),則可抵免(同年內換屋)或退稅(非同年內換屋,需為2年內)。
最後補充一點,因為於申報財產交易所得時申報的所得,乃僅以"房屋公告現值"所佔之比例計算,所以住越久的房子於賣屋時,所繳的稅會越少。why ?
房屋評定現值:基本上都是越住越便宜(房屋結構老化...等折舊),可以從房屋稅單上反應得知
土地公告現值:近年來快速調漲,越來越貴,增幅遠大於房屋評定現值減幅
分子(房屋評定現值)越來越小,分母(房屋評定現值+土地公告現值)越來越大。兩相一除,再乘以實際售屋所得後,自然較小。
所以對於一樣是售屋實際所得500W的來說,住2年就售屋和住了10年才售屋相比,前者所計算出的財產交易所得,會遠大於後者,而非相同的。
參考一下吧~
"Do it ", the best solution !!
ashinboy2009 wrote:
所以01真是好地方,...(恕刪)
就我的認知是如此,希望沒錯(我沒過這類經驗)
個人名字自用住宅不限一戶,申請多戶適用於"地價稅"優惠。但未必每棟都適用優惠
自用住宅土地」簡單來說是指做自用住宅使用的土地。附帶條件則是,申請自宅用地優惠地價稅率者,應具備土地所有權人本人、配偶、子女等直系親屬已完成設籍的要件
簡單的說,你可以有3棟房子,一棟你設籍,一棟是設籍你爸(直系),另一棟是設籍兒子(直系),而同時均有設籍完成且並無出租事實存在,此三棟房子均視為自有住宅。
但是千萬注意,設籍是有學問的,政府乃將夫妻視為"理應同戶籍",所以夫妻間只能有一位申請自用住宅。就是即使房子都是你名下,設籍配偶那間,並不適用自用住宅。
雖一人不限制申請一間自用住宅,但非100%均可享有自用住宅的地價稅優惠稅率,還得看"總面積"。所以一般而言,同區段內(ex都住在台北市)會將土地面積最大的優先以登記持有者設籍,其他的再讓其他直系親屬設籍
賣房屋時,需面對土地增值稅的問題。你這三棟房子因為產權全在你名下,即使三戶都是自用住宅,但是只能有一棟於售出時採用"一人一生一戶"的優惠,來繳交土增稅。
重置購屋時,因為土地是你的,若新屋的所有權人也是你,且登記自用住宅並符合我之前髓提的新屋土地公告現值>出售舊屋時的舊屋公告現值,之前繳的土地增值稅可以申請退稅或於當年扣抵
重置購屋的財產交易所得部分,也是一樣。只要新的房子產權屬於申報人或其配偶,直系親屬。而舊屋,新屋均已登記辦理自用住宅完成,且完成設籍(不限本人),一樣適用於重購自用住宅優惠
印象是如此,參考一下唄
"Do it ", the best solution !!
豐島 wrote:
看了半天,感覺就是"...
...換過3棟房子了,我稍稍說明一下,若有敘述錯誤,歡迎指正。
重置購物,簡單的說分成土地價值和房屋價值兩個部分,前提都是無論買的房屋或是賣的房屋,當時都得是符合自用住宅同時一年內不得有出租或營利的行為
土地部分:賣方賣屋時一併會繳交政府土地增值稅(若合乎自用住宅,還可以使用一人一生一次的優惠稅率),這筆錢是賣屋時得先繳的。
重置購屋時(2年內均算,買或賣無順序要求),若買屋者與之前賣屋者需是同一姓名(其他人都不行),而且"買的"房產土地的公告現值大於原來"賣的"房產當時土地部分的公告現值,賣屋時繳交的土地增值稅是可以商請退還的(獎勵民眾換屋),反之則無法退稅。
房屋部分:也是2年內,不限定買賣順序,但最大的不同是房屋持有人可以是非本人(配偶或直系親屬亦可)。成立條件是"買的"房產總價(目前就是買賣契約上的實價登陸價格),大於"賣的"房產總價(目前就是買賣契約上的實價登陸價格),即符合重置購屋退稅。退哪些稅呢?
因為售屋若遇上有所得收入(售屋總價>同棟屋子買進時價格),於隔年5月報稅時須得併入申報所得稅。重點來了,這部份怎樣申報呢?
順序為以下
1.核實申報:有明確的買賣合約時,即以實際賣價(目前就是實價登錄價格)-當時買價(政府可從建商,貸款銀行的當年申貸時鑑價...查得)所得之金額為主,但不是以100%的以上金額申報為當年售屋所得併入綜所稅申報。而是以以上金額乘上所售房屋當年度房屋的"房屋公告現值",在總屋價中的"比重",當做財產所得申報。
舉例來說,在下2年前購屋總屋價1000W元,今年換屋賣出後賣得1500W元,售屋獲利是1500-1000=500W。但是我在明年的財產所得不是以500W併入當年其他所的計算。那該以多少當財產所得申報呢?
我可以從售屋時契稅,當年房屋稅上查得售屋當年政府評定的"房屋現值",以及土地公告現值(前面提過),售屋當年的房屋評定現值除以(房屋評定現值+土地公告現值),除出來的這個值乘上500W才是申報的房屋交易所得
以上例來看,若售出時房屋評定現值是200W,土地公告現值是800W,200/(200+800)=20%,隔年申報的財產交易所得即為500W*20%=100W,這100W併入該年其他綜合所得一併計算。
2.按照當地地方政府公告的公告現值*各地比例=隔年財產交易所的申報。但這類申報方式,前提為無法提出買賣屋時之交易價格證據(以前是自己認定,現在是政府幫你認定)
以往因為沒有實價登錄機制,政府無法認定買賣屋時的差價,所以可以讓民眾申報時自由選擇1 or 2的方式申報。但目前有了實價登錄後,賣屋價格一清二楚,若又是近年內才買的,對於買價政府也可以很容易的從實價登錄系統,建商提供,或是申請貸款銀行的鑑價中查知當時買價,所以大部分人因為想省點錢選擇2.的方式,很容易被政府查出而要求重新計算並補繳。
再談重購退稅,若新買房屋實際總價>所賣房子實際總價時,以上例為例(上例財產交易所得為100W),則可抵免(同年內換屋)或退稅(非同年內換屋,需為2年內)。
最後補充一點,因為於申報財產交易所得時申報的所得,乃僅以"房屋公告現值"所佔之比例計算,所以住越久的房子於賣屋時,所繳的稅會越少。why ?
房屋評定現值:基本上都是越住越便宜(房屋結構老化...等折舊),可以從房屋稅單上反應得知
土地公告現值:近年來快速調漲,越來越貴,增幅遠大於房屋評定現值減幅
分子(房屋評定現值)越來越小,分母(房屋評定現值+土地公告現值)越來越大。兩相一除,再乘以實際售屋所得後,自然較小。
所以對於一樣是售屋實際所得500W的來說,住2年就售屋和住了10年才售屋相比,前者所計算出的財產交易所得,會遠大於後者,而非相同的。
參考一下吧~
謝謝
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