peavy112397 wrote:
有錢人什麼時候輸過了...(恕刪)
等你每年銀行存款利息，能超過免稅額27萬時。
我就告訴你
真的有錢的人, 需要賣房地產往往是因為不得已,而非為了投資下車
但因為是不得已, 所以就會有另一群有錢人趁勢介入, 像是當年國泰十信案, 蔡家為了紓困和清償10信的不良貸款, 不得已出售房地產, 像是敦南金融大樓以25億賣給另一個有錢家族新光吳家, 汐止土地的開發則轉給另一個有錢家族三重林家,
今年蔡家以每坪超過150萬的價格把這個原本屬於蔡家的起家厝買回, 吳家在這棟大樓上面獲利超過150億
當年汐止那塊土地後來成為三重幫正式宣告崛起的代表作 "瓏山林", 光帳面上的獲利就超過當初購地的22倍以上, 加上後續的xx海系列的建案熱銷, 三重幫因此厚植的資金實力
有的時候歷史會說話, 但人們還是選擇他相信他想要相信的, 或期待的結果來相信
Nelson5 wrote:
如果是資金相對比較充裕的人, 應該影響不大, 我的例子來說, 目前有兩戶房子是處於貸款尚未還清的狀態, 但實際上真要現在馬上繳清應該也可以, 但因為做生意的關係, 我還是必須要保留現金做運用, 所以我的作法是, 我把現金存在銀行裡面做抵利型的房貸, 平常沒用到的話, 就用於存款和房貸利息相抵, 如果有用到資金的那個月, 就讓銀行扣差額的利息, 在過去的五年裡面, 總共有六個月我必須支付利息, 裡面大概有兩個月是全額, 其他四個月大概不到一半
(恕刪)
你的資金並不寬裕, 有些中小企業主也是跟你一樣, 把營運用的資金拿來投資不動產, 當景氣下滑加上房價崩跌, 尬票尬不過來時就只能賤價拋售不動產來換現金. 上一波房地產崩盤時, 掛了很多中小企業主.
我買不動產是用閒置資金, 幾乎都是現金交易, 不過我的買不動產是以自用為目的, 我的主要投資標的物是有價證卷. 看到一堆人猛買房, 等利率攀升時銀行賺到爆, 所以我反向思考跑去買金融股, 至少目前來看獲利比現金買房要好很多, 未來的獲利空間還不小, 等小套房行情開始崩跌時再把金融股賣掉, 到時候再買大安區的平價豪宅.
我的投資標的更單純, 就是我自己的公司, 之前創業跌過一跤, 所以再度創業都秉持著不欠銀行債務, 有多少資金做多少生意的保守經營, 價格變動性高的東西, 我們是不碰的, 所以資金雖然有需求, 但都在自己可以控制和負擔的範圍內, 只要不貪心, 應該不會出任何財務危機
我看得比較多發生財務危機或者倒閉的中小企業主, 最常發生的是槓桿經營或者過度擴充, 也就是只有10塊錢的資金, 硬要去做100塊錢的生意, 而後來因為銀行收銀根造成經營困難甚至倒閉
我舉兩個例子解釋資產融資和有價證券融資的差異
有兩家中小企業主, 企業主A平常投入資金在房地產, 企業主B平常買入有價證券, 現在他們同時需要5000萬資金擴產, A拿房地產向銀行貸款, 銀行經過鑑價之後貸款5000萬, B企業主拿股票質押向銀行借款5000萬, 這時候剛好遇到金融風暴, 房地產和股票價格都同樣下跌五成, 對於企業主A來說, 資產融資他只要繳息正常, 並不會有補足抵押品的壓力, 但是企業主B則會被銀行要求補足質押價值的缺口...
另外補充取得成本和融資金額的差異, 依照房地產貸款的成數比例來說, 同樣貸款5000萬, 土地可以貸款成數大約在80%以上, 也就是大約當時的價值約6250萬左右, 但是股票質借的成數只有6成, 也就是B要取得5000萬貸款的時候, 則需要提供價值8300萬的有價證券, 另外就是房地產價值模糊空間大, 你價值4000萬的資產, 如果和金融業關係不錯, 有的時候有可能貸款超過4000萬, 但是你用股票借款, 這是白紙黑字的價值, 完全沒有模糊空間, 所以要借出5000萬, 一定要有8300萬價值的有價證券...
像是我有一個企業主的朋友, 上次金融海嘯的時候發生過財務危機, 唯一慶幸的當初跟銀行融資的時候是用土地借款, 如果在金融海嘯那個時間點, 如果是股票或者有價證券質借的, 不要說想要再多借出資金, 可能還要被銀行催促繳錢補足質押價值缺口...
所以你會發現, "當景氣變差, 房價下跌"..也意味著股價下跌...嘎票嘎不過來的, 如果有資產至少還可以跟銀行借錢, 但是股市下跌的時候, 有的銀行根本不接受你用股票借錢, 當然你可以賣出股票, 但是同樣是賤價賣出, 甚至如果選錯股, 你的股票上市公司搞不好也在嘎票, 所以你天天怎麼掛都賣不掉也是有的, 而且依照過去的歷史來看, 景氣不好, 造成企業出現財務危機潮, 股價的影響是先行於房價的影響...
Greenhands wrote:
你的資金並不寬裕, ...(恕刪)
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