關於房貸成數的問題(為什麼會出現那麼多貸款不足的案例？) (第3頁)

ray_juan
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21樓

2013-08-01 18:21

jswu wrote:
請問,常常接到銀行打...(恕刪)

哈哈!想太多..
如果他的小額貸款是"低利"..那表示是真的認可你是優質借貸人
但大多都是利息很高的小額貸款..它把你無力償還貸款及沒擔保品的風險加在利率上..

基本上,銀行談的是風險控管..
買第一間房子時在板橋..利率怎麼談都不會低,貸款成數也不高(新北市多為7~8成)
但買第二間時..由於第一間貸款已清償,是標準的正資產(有十間房子的..但都是貸款的人,不代表他是正資產,或風險比我低,貸款就是欠銀行錢)

第二間換比較大坪數,但是在樹林..照理來講.地段沒先前板橋好.想說貸款成數了不起一樣..結果和先前銀行的放款專員談..可貸九成,利率更低,還問我要不要多借一點來裝潢...

但隔壁的新婚夫妻,就遇到這個問題..由於可貸款的金額是7成(可見建案賺很大,售價遠高於鑑價)
表示他們要負擔更多的自備款(現金)..結果就發生了退買或轉賣的窘境..

所以一切都是風險管理..

Ray Juan

BingKang

BingKang
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22樓

2013-08-01 18:55

簡單說就是
越有錢信用又好(例如跟銀行借錢都準時還,卡費準時繳)銀行就會給你貸越多, 利率還可以更低

所以越沒錢的加上信用又不好的不用想貸款買房了

重點要把信用建立好想貸款就很容易了

我當初連信用卡都沒有人要辦給我=.=
買房還要擔保人

努力了很久

到現在銀行變得很愛借我錢.

liusan1208

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23樓

2013-08-01 20:50

IMRL wrote:
看來還是有很多人對於...(恕刪)

這篇真的寫得太棒了！！！
１５１５１５１５１５１５１５１５１

艾利克

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24樓

2013-08-01 20:57

IMRL wrote:
看來還是有很多人對於...(恕刪)

推推摧、超專業的、好久沒這麼認真看完一篇回應了 ^^

jack老大

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25樓

2013-08-01 20:58

sunhome1220 wrote:
一間一千萬的房子，買方向銀行貸8成共800萬，
萬一買方繳了兩年後突然失業繳不出來，
銀行就擁有了這間房，到時房價就算沒漲太多
甚至維持平盤，只要隨便法拍拍個1100萬來，不是就現賺不少嗎？

1000萬房子,法拍隨便拍個1100萬來
有沒搞錯阿,法拍屋這麼高谁要標阿

may313

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26樓

2013-08-01 22:44

IMRL wrote:
你可能會說, 房子有買賣價格啊, 我都有提供買賣契約書啊, 那就是房子

正確!
請要貸款買的人用力參考!衡量自己的還款能力
不要以為繳不起被法拍就沒事了

小冷

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27樓

2013-08-01 22:53

好文推一下,我貸款的時候也有一樣的迷思,還好現金夠.現在看才知道為何能貸的金額跟想的不同.

sunhome1220

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樓主

2013-10-25 1:01

三個月後，沒想到這狀況真的要在我身上発生了!

我在土城買了總價八百多萬的兩房大樓，但契約上加了貸款成數需達七成五，
否則無條件解約，但目前問了幾家銀行，最高只願意貸七成四給我，
所以如果照著合約走，我是可以直接解約的。

不過重點是，銀行(台新、中信、台企）都是跟我說我的信用和還款能力沒問題，
問題是出在他們的鑑價和我的成交價有落差，所以光有錢還還不夠，
買的價錢和銀行鑑價也不能差太多。

另外，早知道就和「三大房仲」買了，他們的價格好像銀行比較相信的樣子…

小冷

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29樓

2013-10-25 3:36

好像跟房仲沒關係,我兩年多前買屋也是找三大之一的房仲,但後來估價貸款是銀行人員去現場的,不是房仲去的.
我當時談貸款的經驗比你更糟,因為以前都仗著手邊現金夠,從來沒想到跟銀行交培這件事,銀行鑑價後說因為屋齡老舊只能貸給我實際成交價的五成,我當時說五成就不用了,我自己把錢調回來買就好了,銀行的專員後來說做個業績幫我貸六成.
雖然台灣房貸利息很便宜,我還是把海外到期的定存弄回來還掉了,還被朋友笑笨,定存利息比貸款利率高,還急著還錢給銀行.
所以平常有跟銀行交培,讓銀行了解你的財務狀況,也是會幫核貸金額加分的吧.只是我交培的銀行都不在台灣,所以也不得不低頭啊.

sunhome1220 wrote:
三個月後，沒想到這狀...(恕刪)

lyi33tw

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30樓

2013-10-29 9:46

sunhome1220 wrote:
三個月後，沒想到這狀況真的要在我身上発生了!

我在土城買了總價八百多萬的兩房大樓，但契約上加了貸款成數需達七成五，
否則無條件解約，但目前問了幾家銀行，最高只願意貸七成四給我，
所以如果照著合約走，我是可以直接解約的。

不過重點是，銀行(台新、中信、台企）都是跟我說我的信用和還款能力沒問題，
問題是出在他們的鑑價和我的成交價有落差，所以光有錢還還不夠，
買的價錢和銀行鑑價也不能差太多。

另外，早知道就和「三大房仲」買了，他們的價格好像銀行比較相信的樣子…

這個說來就有點夢境了

最早銀行最相信的是代書,仲介的話是太平洋.但是後來信義出來了.接著住商中信永慶.

主因是因為有沒有在合約書上作手腳.用來提高貸款金額

事實上銀行從來就沒有十成房貸這種東西(至少報給主管機關的資料裡是沒有)

那為什麼有人可以帶到十成?
原因有二,
1就是作假合約,一直都有,2003之後~2007是高峰,尤其2004~2006最誇張
2就是搭配其他信貸,有的還搭到現金卡(扯爆),反整借的敢死,銀行的業務就不怕死.(不過是少數)

信義就是不作假合約,所以先前大部份銀行都承認他的成交價.後來中信住商開始全面用履保
讓銀行對資金流向有可以追尋的地方,所以開始也承認其成交價(只要不是特殊個案或是偏離市場太多)

但是難道就真的是沒有假合約了嗎?還是有的,但至少都是合法的.
例如A賣給B 其實A和B是認識而且早就串好了, 所以就透過上述幾家仲介去成交
這樣買賣價就可以被銀行承認.
(之前說了,只要成交價不是太偏離市場,但這很主觀,以前也沒實價登錄.現在即便有,還是可以這麼搞,誰叫豬頭內政部還去頭去尾登錄)
這樣B就可以貸出較多的金額.甚至多的金額還可以跟A分.
有些案子,仲介本身也知情.綠色的那家也有.
(公司企業文化說的很好聽.違反人性的假公平正義和理想只是偽道德.)

而且許多二線仲介成交的案子還比較合理.反而有履保的仲介成交買方像盤子一樣.
服務?了解之後你就知道,卑恭屈膝比較重要,還是專業比較重要?一堆新人是能多專業.反而是買賣方陪他練經驗,還要付他服務費呢~~~~

阿~~今天天氣好,適合作些白日夢.