KingDavid520 wrote:
大數看大勢, 打破數...(恕刪)
我想表達的是~是真是假都不會自己騙自己
買房是買"適合你又負擔得起"的房
行政區的房價平均數或中位數
最多也不過拿來參考用用
但即使拿來參考用價值也小於附近幾個街區的實際成交價
所以事實上沒有太大意義
建商想要出清
投資客想要賺錢
自住客想要個窩
大家都是聰明人
算盤都打得那麼精哪裡會做蠢事
網上有蠢人嗎?不妨舉兩個例子看看哪些是蠢貨?
rdcmd wrote:
我並沒提到其他數據喔!
只針對您所提出的新北,台北,桃園三地的數據
就政府公佈與網站數據做一個邏輯性的分析
如果說要講到數據的背後所代表的含意
我想那要對數據的組成先分析
兩個不盡相同的母體所呈現出來的數據是要如何去比較
我並非排除版主所說的現象不存在
只是證據並無法明確
看事情的角度當然可以有很多方向
可以相信絕對對的,也就是最小範圍推定
或是沒證明錯的都可以相信, 也就是最大範圍推定
但若採用前者或許有些笨
但採用後這可能性太多
如果採用後者再延伸去推論
對我來說那就是賭博
所以我算是笨的,未能理解版主的理念
多謝版主的用心解釋
小弟認為板主的意思應該很簡單，台北市一直很貴，台灣大部分公司行號本部都設在台北，
會買台北市的有錢人比例很高，賣的貴也是應該。
但很多不是台北市的地方，這幾年都很奇怪的在跟著在瘋狂漲，很多有交通話題區域的漲幅甚至比台北還誇張。
例如大桃園地區大部分的市區，附近其實沒有像台北一樣面臨土地供給問題，這幾年炒起來的
藝文、青埔、蘆竹和中壢SOGO一带；過去1~2年來冒出來，破2千萬的著案子實不少，價位超過3~4千萬的也一大堆，甚至還有買進一千多萬的房，然後沒多久掛賣就要賣破3千萬的炒客。看那些漫天喊價的新舊建案數量又多又龐大，很多人都說有錢人會買...但我以半個桃園人的角度來看~我很懷疑桃園有錢的族群是否會認同公設比超高，"大樓"式的假豪宅，我知道的在地有錢人都愛買地自己蓋。
另一方面以投資的角度來看，桃園人口密度太過稀薄，買來投資也不一定租的出去；背對中壢SOGO的那一帶，靠近捷運站A21那一带前陣子甚至有開到價格近億的透天，但那邊人潮量目前其實還少的可憐~掛賣的只是在吹噓未來發展性如何吧
老實說~漲過頭了！
maxkingella wrote:
小弟認為板主的意思應...(恕刪)
同樣的文字解讀會不同
我的解讀是版主認為
政府的數據是實價登錄是可信的數據
591,信義與永慶開的價是虛的,是要誤導大家
讓大家認為房價一直在漲
可提出來的數據並無法與此立論有所聯結(個人的認知)
並非大數就能代表有意義
其中雜訊的干擾是很大的
1.二等親交易登陸在實價不會登在網站(這是拉低實價均價的主因)
2.實價登錄經過篩選的(會篩掉那些數據自己解讀)
3.房價高的比較容易獲得仲介青睞(抽得多),會比較多仲介介入重複刊登
如果這些顯而易見的因素不考慮
那兩個數據所呈現出來的差距跟本毫無意義
再加碼一下
一個產品假如有30道工序, 每道的良率皆為99%
每一道工序看來良率都還可以, 但累積到產品呢?
抱歉良率只有74%
有1/4是壞的
這就是我在前一篇po文中所指的,最大範圍推定像在賭博
如果實價登錄因二等親以工告價值交易,加上政府有意之篩選
實際價個可能差到15~20%(這是猜測並非實際值,僅舉例用)
然後高價屋重複刊登的影響15%,開價再加上20%
高價屋周轉慢刊登久影響5%
那這樣兩者間的差距為1:0.45
所以在我看來政府數據需乘以2再來比
(以上數據皆為假設舉例用)
maxkingella wrote:
買了房以後房子連租都不一定租的出去...(恕刪)
過度的炒作也會影響租房市場
以前租房子因為有為數不少的就業人口
因為拿不出頭期款
所以租房市場有市場可以撐住房租水準
但近幾年房貸實在太容易了
大家都考慮租不如買
豪哥大 wrote:
買房是買"適合你又負擔得起"的房
...(恕刪)
是啊, 所以最近台北才會流行迷你宅和古董宅啊,
maxkingella wrote:
小弟認為板主的意思應...(恕刪)
解讀正確, 沒錯, 就是這樣,
rdcmd wrote:
591,信義與永慶開的價是虛的,是要誤導大家
...(恕刪)
非也, 我相信 "比率" 這東西, 何況這三家在桃園縣的不同價格區間的比率幾乎是完全一樣,
我的意思是2000萬以上的成交只佔6%, 表示少人認同, 但三家的委賣卻都20%以上, 很嚇人,
下面這句slogan就是我的意思, 不想嚇到太多人, 所以一直都只用看不太清楚的淡黃色,
桃園總價1500萬以上, 新北2500萬以上會是重災區,
待到秋來九月八，我房賣後百房殺，沖天銅臭透台北，滿城盡是投資甲。
KingDavid520 wrote:
其實大家都被市場上一些蓄意做出來的數據給騙了, 包括建商和投資客自己也一樣,
大家都拿一些錯誤的數據來麻醉自己, 來欺騙自己, 來安慰自己, 避免自己的信心崩潰,
最廣為人知的是這一句根本就違反自然法則的話術 - 『房價只漲不跌』
或是『台北市每坪單價65萬』, 『台北市平均成交總價2050萬』.....
結果建商開價越來越高, 投資客也越買越高, 大家都很high, 因為大家早就一起迷惘了,
其實台北市成交價中值是1500萬, 單價也只有50萬不到, 多出來的是從少數一些豪宅分來的,
這段的意思是台北並不如想像的貴
是被豪宅均分後變高的
maxkingella wrote:
小弟認為板主的意思應該很簡單，台北市一直很貴，台灣大部分公司行號本部都設在台北，
會買台北市的有錢人比例很高，賣的貴也是應該。
這段是說台北高是正常的
我本來只說解讀之不同, 是不想打筆戰
KingDavid520 wrote:
解讀正確, 沒錯, 就是這樣,
版主這樣兩段是一樣的意思?
這樣叫我打筆戰我也懶得打了
問題根本不在po了什麼
而是邏輯何在?
我個人認為，房地產沒有絕對的高點同樣也沒有絕對的低點，你永遠也不知道是買在高點還是賣在低點。
就和股票的道理是差不多的!!!
而至於甚麼時候是買點呢!? 其實自住沒差、有錢沒差、投資沒差，只要口袋夠深通通都馬沒差!!!
大家應該都希望經濟好才對，而不是一昧地要看到崩盤或倒閉之類的事情發生，這樣對大家又有甚麼好處呢!?
就算崩盤或倒閉也是很多人買不起房子的，便宜到的還不一樣是有錢人和投資客而已。
與其詛咒房市崩盤，不如請政府多蓋一點合宜住宅讓更多想買房但沒錢的人能夠負擔的起!!!
真的少一點這類負面的文章比較好，多愛國一點，少自打嘴巴一點，才不會被人家看破手腳!!!
KingDavid520 wrote:
先記住三個數字, <...(恕刪)
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