LEONYEH wrote:
樓主做這計算或許對判斷房價的合理與否沒有太大的幫助，
因為影響房價的變數太多，不過能從房屋的供給及需求來看是否有泡沫化。
若依樓主所給的資料，全台房屋總數約800萬間，若房子合理使用壽命為50年，
那一年約有16萬間要汰舊，依樓主記算的方式，一年供給量12.5萬來看，汰換的量
就可以吃掉每年新增的數量，
雖然台灣人口已經呈現負成長，所得也長期沒增加，思考其因素，供需的關係也是房價能
維持的原因之一吧。...(恕刪)
台灣的供需似乎沒有特別研究機構在做研究
老美在供給這塊會看兩個指標：新屋開工＋中古屋市場
因為中古屋久了若沒有好好維護，會破敗到賣不出去因而閒置，從中古市場消失
老美對於需求則看當地每年的移入人口數跟租金行情漲跌
最近有一些研究指出美國部分城市的房市暴漲，跟金融海嘯後，建商推案變少有關
只要幾年的減少推案，房屋市場的存量就大減，可是美國是移民國家，需求穩定
供給<需求，價格當然漲回去...
看空屋沒意義，因為空屋不放出來賣的話，不會增加供給
需求面的來講，其實建商比我們精多了
他們才是最知道台灣一年需求量的人？
這幾年每年推案都卡在10萬戶上下，可能不是偶然
那個量加上中古屋市場剛好稍微低於需求量
供給 < 需求 = 價格上漲
每年供給都低於需求，那就是房價一直被墊高....
上一個年代，建商一年推案超過20,30萬戶的教訓，就是多殺多，盤整近10年
如果用陰謀論的話，大型建商說不定聯合起來在控制供給...就像原物料廠商控制進口一樣....
2014年，建商因為容積管制產生搶建潮後，可能又更緊縮好幾年的推案量
過幾年市場的存貨消化的差不多，量少需求沒怎麼變，價格又要繼續漲了....
也許現在的整理，只是因為14年的搶建，造成推案量大增罷了
(走在雙北街頭真的推案突然一下子多很多，兩年前根本少到高架橋上只看到零星廣告...)
房市漲其實應該要鼓勵建商推案，最後才有機會多殺多...
不然基本問題沒解決，台灣人口2300萬人，土地才那一丁點，能住的地區又不多，交通建設又差
郊區通勤痛苦指數遠超過其他已開發國家，所以市區永遠不會跌，因為你沒辦法住太遠...我們不是日本
LEONYEH wrote:
樓主做這計算或許對判...(恕刪)
基本上，民國100年到103年，新成屋是蓋46萬棟。
但這四年，總人口增加25萬不到。
三人住一戶就好，這樣算今年底空屋數就很接近200萬戶了。
今年馬年生比較多，大概19萬7、8千人。死亡人數大概是16萬7、8千人。
兩年後的2016，出生和死亡就會很接近。2017死亡肯定會超過出生。
但就算到了2016、2017，新成屋還是會繼續蓋的，只是蓋很少罷了。
自住買房的25歲-35歲的總數是年年減少。
然後更多的爺爺奶奶過逝之後，空出更多的房屋。
下一次主計處統計，空屋數鐵定超過200萬。
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