如果非台北市區,小弟也愛透天的!
waittfor wrote:
假設平盤, 就不會有所謂的風險了, 先假設了沒有風險再來討論此資產的風險度,
像落入某多方的說法, 先射箭再畫靶, 邏輯上已有錯誤的開始; 再者, 當風險發生, 急迫需要的
不一定只是低利率的借貸, 更重要的可能是變現率與轉手速度, 在這兩點上來看, 現金定存都比
房地產更好, 更何況房地產還跟定存一樣有匯率風險, 所以若房地產產生的報酬沒辦法超過
定存一定程度, 在變現率與轉手速度的劣勢下, 是輸給定存的一種資產配置, 而定存大家也都同意
是目前較差的一種配置方式(那現階段雙北市房地產就實在更排不上邊了)
waittfor wrote:
既然做了平盤的假設, 就更該與貨幣做比較, 平盤的房地產除了居住的需求與出租的報酬之外,
還有何投資價值呢? 定存在風險承擔上, 比任何擔保品都要高, 緊急動用也不需要額外利息
(只須放棄某部份定存利息), 所以在平盤的假設下, 雙北市的房地產報酬率只跟定存差不多甚至更差,
越往南走其報酬率越高, 但出租率與租房需求也相應下降....平均算起來可能也討不了什麼好處,
只有中南部精華區的報酬率與出租率總和來說會比較好; 要說房地產在現階段還有什麼價值, 就只剩下
上漲的機率了, 但同時也有下跌的機率, 更遑論下跌時可能增貸不出個鳥來了....好處是好像
沒聽過房貸需增提擔保品, 不過相對的跌價了你也得還足原貸款金額...還有在財產計算上,
不足額認列的某些優勢而已....
所以您是認為現在的房地產獲利率低於現金?
以一間1000萬的台北市公寓來說約可租18000/月
抓貸款八成:800萬:本利約40000,利息部分約13333(實際支出)
而200萬用1.3%定存年收約2.6萬
所以一年支出用購屋=13333x12=159996
用租屋=(18000x12)-26000(利息收入)=190000
每年差距約3萬 月支出差2500元
此消彼長之下差距就拉大,這還是以租金收益低的台北市來看
但是以800萬貸款來看,月支出40000是很辛苦的,可是其中26667是還本金=儲蓄
以房子平盤,您的年收入不變來看,差異就是每年3萬的總資產差額
以我之前買的公寓,目前裝潢完畢,有三個房間,一房自住兩房分租同事(6000x2=12000)
而我前兩年使用寬限期利息月繳約11000,月省下約為5000(自住房租)+12000-11000=6000元
waittfor wrote:
身邊朋友跟我自己的經驗並不是這樣, 當然, 你說的狀況不是沒有, 但不能以通論之
但絕對都是現金流斷掉, 也就是風險發生時更需要的是變現率與轉手速度
你要增貸的部分除非有漲價, 否則一定是"你得先繳還銀行,且沒有跌價超過你已繳還額度",
定存就相對沒有還款壓力問題更沒有所謂撐多久的問題, 有/無自住房的差別也只會租金....
所以平盤狀況下, 你實際付出去的利息vs房租, 哪個划算自己可以去評估, "現在雙北市"我是認為
買不如租...
事實上, 這幾年開始有"現金為王"這種說法不是沒有道理的, 當某種標的的波動性已經失去了原有
的安穩度時, 他原先的安穩性質也跟著變了, 就像各國的房貸泡沫爆掉一樣.....
我相信握著現金是一個預備隨時投入投資的一個方式,但是現在真的需要握著大量的現金在手嗎?
絕大多數投資機會都是可以先下訂或簽約,然後期限內補上差額
所有人都知道長期持有現金是一個相對不智的行為,所以大多會將現金轉換為可增值的資產
這其實也是目前大多客戶購買房地產的理由,
它是一個可以最低代價(利率)取得大量現金的一個資產配置
股票期貨等要換為現金需要賣出,但是房地產增貸並不會減損其價值喔
非關房仲 wrote:
所以您是認為現在的房地產獲利率低於現金?
以一間1000萬的台北市公寓來說約可租18000/月
抓貸款八成:800萬:本利約40000,利息部分約13333(實際支出)
而200萬用1.3%定存年收約2.6萬
所以一年支出用購屋=13333x12=159996
用租屋=(18000x12)-26000(利息收入)=190000
計算方式好像有誤
你還有八百萬的貸款，不可能都只還利息不還本
這是每個月的固定支出，一年約32萬這筆支出也可以拿去當作定存1.3%算
每年會再多4160的利息，190,000-159996=30,006
在第八年租已經比買划算
20年下來本金投入放在1.3%的利息下，總利息為873,600
20年你計算的差額為30,006*20=600,120
那在房子都不變價格的情況下，其實租比買划算
而其實計算房子二十年價格都不變已經是把地價一直炒做上去了
不然房子是會折舊的，這種計算基準不太公平了
所以在現在的租金水準下買房其實比定存還糟糕
二十年後不買房存的錢會比買房的還多
其實還少計算一個每年一直調高公告地價的持有成本
會讓每年的稅金增加
cazando wrote:
現金為王是叫你當郭董,可不是要你抱著現金當守財奴,這道理都不明白還吹甚麼現金為王真的是笑死人
所以你也很清楚抱著現金不是個好方式, 是吧!?
cazando wrote:
正因為危機就是轉機,所以危機來臨的時候就會有很多被錯殺的標的(例如被錯殺的績優股,被錯殺的不動產等....),這個時候你手上有現金就能危機入市趁機抄底撿便宜
危機入市不過就是一種概念, 難不成隨時都是危機入市的時機點? 套句你的話,
"你還真是天真又可愛呢", 民國八十年附近套住的人, 有些地區甚至都還沒辦法回到原價呢...
危機入市, 都是抓對時機事後才能這樣吹噓的....不然就可能是鼓吹別人跳進去抬轎的話術....
cazando wrote:
現金為王的意思是只要這個時候你能變出現金來買這些被低估的標的就有賺頭(像郭董是質押他名下的鴻海股票套現)有房地產的拿房屋去做抵押貸款照樣能套出現金啊
你還真以為是抱著現金的意思啊,你還真是天真又可愛呢
既然抱著現金不是個好方式, 那集合以下缺點的雙北市房地產還有啥投資價值?
1:可預期的報酬只跟定存差不多
2:變現性比定存差
3:轉手速度比定存慢
4:折舊(定存不會)
5:天災(地震火災等), 定存在銀行也不會有問題
6:人禍(房客不好,租金拖欠等都還是小事, 在你房子裡出事才真的麻煩)
"你還真是天真又可愛呢" 哈哈
非關房仲 wrote:
所以您是認為現在的房地產獲利率低於現金?
以一間1000萬的台北市公寓來說約可租18000/月(以下恕删)
以我之前買的公寓,目前裝潢完畢,有三個房間,一房自住兩房分租同事(6000x2=12000)
而我前兩年使用寬限期利息月繳約11000,月省下約為5000(自住房租)+12000-11000=6000元
1. 眼睛看清楚一點, 我是說"報酬率"跟定存差不多, 而即使多出來的部分也沒辦法彌補
房地產帶來的缺點與風險
2. 你提出的租金似乎比目前整層住家行情高了不少, 照你說法應該是改裝為套房, 難道不用成本?
已經合法改裝好的房子如果好賺屋主可能就不想賣或者價格更高了, 若非法改裝還會有被迫
拆掉的風險, 成夲跟風險完全都不是你所假設的樣子了怎麼討論?
再說, 出租的管理成本, 也比定存更高, 請租賃公司大概10~20%的抽成, 報酬率又下降了...
3. 有網友已經提出了, 你的算法有問題, 完全沒算到需要還本金的部份, 這部份的資金壓力
與本金帶來的相對利息損失也都沒算到, 麻煩要討論也公平點, 不要隨便講
非關房仲 wrote:
所有人都知道長期持有現金是一個相對不智的行為,所以大多會將現金轉換為可增值的資產
這其實也是目前大多客戶購買房地產的理由,
它是一個可以最低代價(利率)取得大量現金的一個資產配置
股票期貨等要換為現金需要賣出,但是房地產增貸並不會減損其價值喔
不好意思, 請容我提醒你, 你的說法完全已經打了你自己一個大巴掌
非關房仲 wrote:
我最近和客戶討論為何不管炒不炒房,都會把現金置於不動產的理由，無關多空，純以平盤來看(假設不漲)
房屋除了自住之外是個什麼樣的工具
你先假設了以平盤來看, 卻又預設房地產是個增值的資產(因為你只寫可增值, 事實上
卻是可增/貶值的資產, 才是比較中性的說法吧!?), 就落入了先射箭(預設可增值)
再畫把的盲點裡了
另外, 若要說股票等證券資產只能賣出來轉換現金, 不知道是你太不懂還是刻意拿
不同性質的兩種變現方式(證券只能賣出變現? 房地產"才"可以融資?)來討論....
不懂的話去請教一位常常說自己有高超理財手法的C先生, 他會教你的, 他也有在這文章發言,
不過切記, 理財手法也許可以聽一聽(合法與否自己判斷), 有關道德的部份就....不知道
有誰會認同那是他的強項就是了
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