胖Q wrote:
奇怪 日本存款幾乎零...(恕刪)
据我所知,他們日本不是買房出租獲利,而是土地出借和建商合建出租大樓,那個獲利可大了,只有口袋不夠深的人才會買房出租
另一版的大大說有朋友6800萬台幣買18間套房投資的,我在想,為何不買地和建商合蓋呢?
一般買房出租的都是買小套房,成本不用放太高,這個門檻低,而若是租到3LDK以上大坪數的,幾乎都是上面說的出租大樓,日文叫做賃貸マンション(出租大樓),還有就是上班族調職的分讓マンション(自有住宅)因為上班族全國調來調去的,如果老婆小孩跟著調走的話,空下來的房子就委託業管公司租人
看是要租人還是要放著養蚊子等幾年後調回來再住,放著養蚊子的話,每個月付個2-3千台幣代管費,就定時定期打掃,保養和維修房子,租人的話就代為處理,從找人到收租到幫屋主報稅等全包,也是台幣2-3千元就搞定
買房出租對日本有正當職業的人是一種困擾,和台灣一樣,租金收入會和所得併計扣稅,如此一來會增加所得扣稅級距,而外國人好像不管級距一律扣20%的樣子???不太清楚,曾經有一位大大說什麼依扣稅的級距繳5%??? 啊知
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不過話說回來,現在這個景氣,不管投資哪一國的房產,都好像很不好,當然包括黃金一生都要投入的台北房產啦
我本人比較怕死,就算知道日本租房獲利很高,我還是持保留態度
就算台北的房產一買之後明天賺一倍,我還是持保留態度
就算有內線消息說哪張股票今天買明天一定漲停......我還是持保留態度
我比較特殊吧
重點就是, 日本的房地產買了只有虧, 而且非常複雜, 除非是長期研究日本房地產的人要不然千萬不要碰..真的會虧到你脫褲子去
-------------------下面是沒多久前閒聊版也有同樣話題我所貼的一些小心得------
東京大, 地段有差, 貴的可以貴到台北比不上的地步, 也有住址是東京都卻便宜到靠X的房子
基本上先不提價錢, 來談居住習慣的話, 日本人在東京主流是大樓與透天, 不像台北就只有大樓可以選, 通常台北在有錢就是選大坪數豪宅, 日本人的話則是透天 (不是說大樓不好, 而是日本的大樓坪數基本上不可能用到100坪的等級, 通常平均最大就大約實坪40~50坪左右而已)
但一般家族有個20~25坪就是非常幸福的一件事情了, 就算是大公司的高階主管, 買房通常就是75~90平米左右而已, 不像台灣年輕人剛出社會整天喊21坪太小不削買之類的, 在日本這種大小是公認的很好了
再來談地段, 基本上我們先把都心的黃金地段給去掉, 甚麼港區涉谷區的麻布十番, 白金台, 廣尾, 南青山, 南麻布, 元麻布, 池田山, 松濤之類的去掉, 這些不是一般人可以買的起的地方, 其他雖然不是都心, 但是青葉台, 代代木上原, 代澤之類的也可以不算進去, 這些地段的大樓基本上一坪都日幣500萬以上起跳, 這當中好的地方更是要500~600萬日幣, 光70多平方公尺的大樓就是台幣五六千萬了
當然更可怕的就是直接在這些地段有透天, 價錢更是翻倍
假如我們討論一般一點的"有錢人", 基本上買屋都是預算5000~8000萬日幣以內左右, 通常都是選擇比較有人氣的住宅區, 譬如世田谷區,目黑區或是杉並區, 當然這些區裡面也有分高低地段, 好一點的地段這些預算基本上就是70~80平方公尺的大樓, 要不然就低一點的地段, 離車站比較遠一些的話也是可以買小透天(土地通常大概不到100平米, 室內空間也差不多90~100平米)
東京來說是往西南邊的區域比較有人氣, 就算是到神奈川縣裡面也是一樣, 這也是為何在其他區域譬如江東區之類的可以找到超便宜大樓的原因, 第一環境不好, 很多工業區, 再來是交通, 以及學區等許多重要因素, 不是台灣人以為住址有東京就可以秋起來的, 有時候神奈川縣的好的住宅區的價錢還比23區的不好的區的價錢還貴
說到交通, 除掉都心的地下鐵之外, 最有人氣的鐵路排行是1.東急東橫線, 2, 東急田園都市線, 3.小田急線, 4. 中央線 5. 京王線 (基本認知是這樣, 但排名有上有下就是了)
這五條都看的出來, 起點站不是澀谷要不然就是新宿, 途中都是乾淨環境良好的住宅區, 由於到都心方便, 環境良好, 所以這些沿線都很貴就是了, 像是東橫線的沿站有有名的代官山,中目黑等等, 田園都市線有櫻新町,二子玉川, 小田急線有成城學園前站等等
基本上在這些區域能買到個70平米以上的3LDK的不錯大樓都可以算是日本所謂的勝利組了
順便一題, 小弟是買在田園都市線上的駒澤大學站, 大小75平方米的10年中古大樓, 離涉谷3站, 記得當初買了約2400萬台幣左右(加裝潢2500萬), 但是日本的房子買了基本上就是跌而已, 現在可能已經把裝潢的錢都虧光, 可能只剩2100~2200萬左右
Allend wrote:
每次看到這個主題我就...(恕刪)
大大
這篇開版好像是針對另一篇6800萬買18間套房所開的樣子
台灣房價的低cp值：實際案例
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2759346&p=4#36124685
重點在於房租房價所得比,不是增值的獲利,衝著是租金收入
另外大大買的房子
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順便一題, 小弟是買在田園都市線上的駒澤大學站, 大小75平方米的10年中古大樓, 離涉谷3站, 記得當初買了約2400萬台幣左右(加裝潢2500萬), 但是日本的房子買了基本上就是跌而已, 現在可能已經把裝潢的錢都虧光, 可能只剩2100~2200萬左右
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哇!是台幣還是日幣?2000多萬台幣可是高級住宅區,如果不買用租的話租金不便宜喔
我比較好奇的是為什麼要裝潢?10年中古大樓內裝應該還很好哇
只是好奇而己,沒別的意思
PS.說真的日幣這麼高,若是前幾年匯率在*0.26~0.28時買還可以,現在都到0.35~0.37了,萬一日幣又跌回0.26時,哇~~~~~~匯差很可怕吔
因為日本人口現在已經在下滑了。
而且日本經濟有持續成長嗎？也沒有，原地踏步20年了。
例如說買房1000萬，一年收租100萬。挖靠，投報率10%耶！當然要買。
結果5年後變成房價900萬，收租90萬。投報率還是10%。那你覺得這房子可以買嗎？
台灣的問題跟日本一模一樣，人口老化速度超快，都炒房地產，日本在1991房價反轉。台北最近2,3年也快爆了。
但是台灣有個超級大絕招可以放，就是回歸祖國懷抱。直接宣佈跟中國合併。
然後中國會有大批窮人湧進台灣。你也不要覺得中國人可以推起房價，來台灣的一定是窮人，有錢人當然是跑美國/歐洲/新加坡。而且回歸中國大概也是20年以後的事了。
日本的問題在於，明明人口開始減少，明明人口超級老化，明明日本自己空屋率也有13%。但是他們就是不肯放寬外國移民。
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