一坪40年的老4樓公寓建築,都更後可以換回多少建築 (第3頁)

mig33

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21樓

2012-04-03 12:21

artless wrote:
而就如我說的，就算公設變十坪又怎麼樣？
你自已將房子整棟打掉自己重蓋，你自己也是要割十坪的公設出來
法規怎樣就怎樣…

這部份邏輯似乎怪怪的...
如果是自己花錢重蓋，權狀會變成"多"十坪(公設)出來，而不是"割"十坪出來

artless wrote:
今天就算沒有都更，三十、五十年後你的房子舊了、倒了要重建
你覺依那時的法規你還能有５０坪的地建５０坪嗎？
還不是一樣要算公設…

以現在公設占35%來看，那原本50坪(無公設、實坪)，就有望變成77坪(虛坪)
如果懂得去引用一些容積獎勵，那變成100坪(虛坪)也是有可能的事
當您自己花錢重蓋的情況下，這些多出來的坪數都是您自己的、不用分給建商

以上說的是"建坪"。
至於50坪的土地，可以蓋的建坪，如果是商1，大概可以蓋288坪(虛坪)。
如果加上都更獎勵，那就更多了(破300坪應該不是問題)。

如果您沒這方面的專業，可以花錢委託給專家處理(但您保有主導權)
不見得凡事都要交給建商主導...

barry52

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樓主

2012-04-03 12:57

亮哥+ wrote:
barry52 wrote:
住戶一半80坪,分4份原來32建坪(實坪)換回20坪(虛坪)),所以32坪4樓公寓,只可以換回16坪的虛坪...(恕刪)

所以40坪土地可以蓋280坪,建商一半(文林苑建商不只喔),住戶一半140坪,分4份原來32建坪(實坪)換回35坪(虛坪)),所以32坪4樓公寓,只可以換回28坪的虛坪...(恕刪)

1. 紅字部份怪怪的,
前例分得20虛坪但為何又忽然變成16虛坪?
後例分35虛坪但為何又必忽然變成28虛坪?
可否請大大解釋一下?

2.第二個問題,要多少容積率纔能室內一坪換一實坪

問題一:
因為文林苑建案引用天下雜誌的資料地主分到的只有建坪的42%所以我只是舉例大家說的和建商分一半是在作夢,除非你家是在SOGO旁或是帝寶旁.
文林院已經是商一(360%)(已經上台北市政府網站查過),不是住三(225%),所以假設文林苑是住三只可以蓋400%左右那還可以分42%嗎?搞不好30%都分不到

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以文林苑為例，因其地處的士林區，房價相較北市大安區等中心區域，房價相對較低。因此，樂楊分得的比例約五八％。根據文林苑的更新事業權利變換計畫書，本案更新後，地主實際分配坪數約一千七百坪、四十五個車位，樂揚分得二千三百坪、三十八個車位。
-----------------------------------------------------------------------------------------------

問題二:
主要是看你的房價,還有你原來房子建物有多少土地,不是建物大小,你40年的房屋現值多少,自己看一下房屋稅單,30坪40年的4樓公寓只有10來萬就很多了.

以4樓公寓把你的權狀看40年前沒有容積率所以一般是如上所示就是大約是40坪地(你持份1/4就是10坪)蓋有30-32建坪(那時只有主建物和陽台),如果你自己看不是這比例,那土地大一些都更改建就好一些,不過如果沒有改建那妳只是多交稅而已.

以文林苑為準房價50萬(權利變換時價格),還是商1土地(360%)加上都更獎勵,消防獎勵......一共是7XX%,而且這最後的%是最後你知道,那時你已經不可以說不要了.

plurk1

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23樓

2012-04-03 13:34

看來我朋友的條件最好,, 這建商是佛心來的
住三 , 離信義線捷運出口 100 m , 8m　巷, 土地約 6　坪, 公寓2樓 20　坪
建商直接提出還沒商談: 提出室內 40　坪不含公設 + 一個坡平車位

應該叫他快簽約嗎 ?

flycode

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24樓

2012-04-03 14:14

barry52 wrote:
王家50坪的土地(注意喔是土地50坪,(土地上的建物面積是不只喔)換到的是不到150坪,透天時的坪是實坪,換到的是有公設的虛坪,就是說原來的可使用建坪是1坪換不到1坪的).(恕刪)

你以為透天厝50坪的地有多大?

王家的50坪有2戶,平均每戶透天厝25坪,
透天厝的私有地,前面一點地要做為道路或騎樓,
透天厝的私有地,後面的地要做為防火巷<--無法取得建照,但很多透天厝都違建搭起來,
透天厝25坪的地若有2~3樓,你認為實際能用的合法坪數剩多少?

一般地坪25坪的3樓或2樓半的透天厝,登記建坪也不過50~65坪左右。
因為一口氣爬上4F比較喘,4F透天則比較少一點。

就算沒買過房子,也要看看房仲亂塞信箱的DM嘛!

業代殺手,斷人財路!

亮哥+

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25樓

2012-04-03 14:26

flycode wrote:
你以為透天厝50坪的...(恕刪)

你說的是王家如果自己改建的情況,如果加入改建都更,光王家土地就佔1/11,可蓋容積3XX坪.但分不到150坪.是比一般都更條件差很遠.商業土地還分不到一坪換一虛坪(權狀坪)是有點過於低估了.

flycode

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26樓

2012-04-03 14:37

亮哥+ wrote:
你說的是王家如果自己改建的情況,如果加入改建都更,光王家土地就佔1/11,可蓋容積3XX坪.但分不到150坪.是比一般都更條件差很遠.商業土地還分不到一坪換一虛坪(權狀坪)是有點過於低估了..(恕刪)

改建、合建並沒有容積率獎勵吧? 都更才有,

王家土地佔1/11,可蓋容積3XX坪,
若可以拿到這麼大的比例,這不叫王家自己改建,而叫做王家自辦"都更"了!
自辦"都更"是不給別人賺,但都自己出錢蓋,只要王家+鄰居可拿得出幾億,應該可以啦!

而地價也不是只看坪數,還要看位置,王家的地是在比較鳥一點的位置。

業代殺手,斷人財路!

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27樓

2012-04-03 14:52

flycode wrote:
改建、合建並沒有容積...(恕刪)

目前都更到底可分配多少坪數的確爭議重重,各方有各自的說法.但一坪換一坪算是低標了.雖然可以指出王家土地的缺點,如無建築線,是二塊分割土地,袋地...等,但怎麼說畢竟都比公寓的持份土地來得有價值.
就算沒有獎勵容積應該也可蓋超過200坪.至於蓋的錢一般不必自己出,就算建商也是拿地主土地去抵押貸款.都更案的花費都超過資本額了,建商也是用財務槓桿來蓋房,籌頭款的方式大家都是差不多的.

hulibadao

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28樓

2012-04-03 14:56

一坪土地可以建築的面積，先不管建蔽率的話：

1 * 法定容積率 * (銷坪係數) * (1+建築容積獎勵+都更容積獎勵率)

以文林苑商一容積率360% 為例，銷坪係數採用業界標準 1.6，建築容積獎勵抓 20%~30%，都更容積獎勵抓 12% ~ 20%：

1 * 360% * 1.6 * (1 + 0.2+0.12) = 7.6 坪的可銷售坪數。

這個坪數不包含車位，車位是另外算的，不列入容積，但是開挖地下室也是有成本。

7.6 坪的可銷售坪數中，
如果住戶跟建商五五拆，分回 3.8 坪。
如果住戶跟建商五五、四五拆，分回 4.18 坪。
如果住戶跟建商六四拆，分回 4.56 坪。

那怎麼分？就牽涉到住戶要求那些條件？但是基本原則就是『羊毛出在羊身上』。

住戶要分得多，建材就稍差些、補償津貼之類的少要一點。

對待建商不能要求馬兒跑又要馬兒不吃草。

對待住戶不能用專業的傲慢，隱匿利益攸關的資訊。

一個重點是對未來價值的估算，因為建築需要時間，當行情看漲時，建商或是新購投資人有潛在的利益。這部分是現住戶要付出的代價，除非採用「信託自建、權利變換」模式。

barry52

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樓主

2012-04-03 15:18

hulibadao wrote:
一坪土地可以建築的面...(恕刪)

所以之前二個自己上來說自己被都更的經驗,自己的權利是如何被變換都不知道.就知道資訊是如何的不對等.還有自己都不知道自己有什麼權利,這時候住戶不知道對建商有利,政府就又不管了.

flycode

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30樓

2012-04-03 15:20

亮哥+ wrote:
就算沒有獎勵容積應該也可蓋超過200坪....(恕刪)

因為王家前沒有臨路,算是袋地,
王家是分到5戶約14x坪+5個車位喔!透天厝的車位必須算在自己的地坪裡。
若只是拆掉王家原地改建,恐怕連建照都申請不下來。已經不是獎勵容積的問題了!

王家能做的應該是把那一排透天合建改建(沒有獎勵容積率),或自辦都更,或找人另辦都更,
所以,王家必須在樂揚都更審議通過前提出異議,但沒多少人有本事處理自辦都更的問題,

當樂揚提出較好的都更方案,被市政府審查通過後,
王家無法提出更好的都更方案(異議),就只能被樂揚給都更掉,

而都更和合建最大的不同,是合建一定100%同意,但都更不需100%同意。

因為王家前沒有臨路,算是袋地,樂揚都更案被審核過之後,會造成王家沒法再申請到建照改建,
且那一排有其他透天參與樂揚都更,所以王家必須強制參與都更。

民主是少數幾%服從多數%,都更不需100%同意,是都更法最重要的立法基礎。(有問題請找立委)
王家的問題是那少數幾%的問題,但有分到5戶+5車位,並不算權益受損。就只差個意念和爽度而已!
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都市更新條例
六條　有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區：
一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有　妨害公共安全之虞。
二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。
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但一棟房子的壽命少說50年,都更法最好是房子30~50年以上才能辦都更,就不會有那麼多爭議了!
要不然,年代久遠四個字,要多久?多遠?
不過,若把數字給寫進去也可能會出問題,有些沒到30年的房子很爛卻沒法都更,
所以,惡法亦法,雖然少數人感覺不爽,但實質算出來的權益並未受損,都更法也很難再修什麼...

業代殺手,斷人財路!