房地產的迷思!! (第3頁)

德律風根

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樓主

2011-11-08 14:42

飛天阿尼 wrote:
敢問德大大是否能提出您的風光偉業呢??
但請拿出實據!!幾年到幾年賺多少,同時期又賠多少的~~~
最好po個照片來看看~~~
@@小弟洗眼恭看~拜託您了前輩!!

以前的資料要我計算到天荒地老嗎??
我沒那麼多美國時間!

我給你看看我的總投資報酬
我跟你不認識
不可能讓你看全部資料
財不露白
稍微給你看看個大概而已

也沒甚麼
就我重壓的股票報酬最高
上禮拜有換股操作
有的漲20-30%的先逢高出脫
轉進準備攻擊的
PS.
礙於操盤軟體板面限制,你只能看到部分持股!
我也懶得再抓,OK!?

飛天阿尼

飛天阿尼
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22樓

2011-11-08 14:44

德大利害內!!!有機會請教您!!!!

老男 wrote:
想買房的看空,有房及...(恕刪)

德律風根

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樓主

2011-11-08 21:18

我最近常常看到一堆可能被套昏頭的投資客上來胡言亂語
最基本的論調就是:房價將進入緩漲,泡沫不會這麼快破!!

那我真的很納悶
投資一個已經漲不太動的商品
這是天真還是蠢呢?

之前舉聯發科為例已經落伍
現在改換宏達電
股價漲了將近6倍
最後在4月盤呀盤到6月初
終於撐不住崩盤了!
量有沒有很縮!!
量為什麼會縮? 甚麼叫壓低出貨繼續大賺?
高檔震盪期間一般人根本不相信會崩盤

回頭來說
75萬/P的中古屋立刻在上漲到150萬/P
也就是一間台北精華地段中古屋30坪要價4500萬
薪水=9.4萬/月
必須工作40年不吃不喝
才剛好買一間
有可能嗎??
接下來的買盤從哪裡來?

現在連一倍空間都沒有的標的
還能大談有投資價值
是投資客智商低
還是我們智商低?

德律風根

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樓主

2011-11-08 21:37

再來說一個更有趣事

SARS之後房地產開始復甦
再利用
1.遺產稅減半
2.土增稅減半
3.政府優惠房貸一波接一波
4.ECFA
5.鮭魚返鄉
6.溫州炒房團
7.QE1+QE2
搞了一堆史上無敵的連環大利多
充其量也不過讓台北市精華區中古屋房價上漲約3倍
8年報酬率3倍~還挺好笑的!
2003進場投資台積電放到現在都不只漲3倍了!

基期已經墊這麼高了
利多早就反映完了!甚至連未來都有可能反映進去了!
接下來連1倍都沒有得漲
我看這些還在場中混的業界人士幫不了你

有好戲看了

sunny0989

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25樓

2011-11-08 22:07

我來幫你陳述完整點!!!!!
台積電從2003年還原權值到2011年約莫漲3.75倍!

房地產若沒算租金單靠空著都能漲3倍,若以當初2003年入手價計算,目前租屋投報率約2~2.5%,所以當初若有買,投報率約6~7.5%,我拿6%計算!6%x8年=48%,其實當初有買者都知道,租金投報率都超過7~8%居多!

所以當初若買一千萬股票,若金融風暴撐得過去....很多人是撐不過的!目前可得3750萬,房市若當初買,1000x48%(房租)=480萬租金+3000(增值)=3480萬

老實說~若是這樣結論~我還是會買房!因為這種股票例子真的不多!

德律風根 wrote:
充其量也不過讓台北市精華區中古屋房價上漲約3倍
8年報酬率3倍~還挺好笑的!
2003進場投資台積電放到現在都不只漲3倍了!
)

德律風根

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樓主

2011-11-08 23:45

sunny0989 wrote:
老實說~若是這樣結論~我還是會買房!因為這種股票例子真的不多!

感謝你的補充!
我只是舉了全台灣最不會漲的股票之一做例子而已
稍微挑一下股票(當然這還是有點小技巧,我也不會在這邊免費放送)
2003年放到現在漲6倍以上的股票多到會讓你嚇一跳
很多人看到雙D就以為全市場都是雙D

回歸重點
我現在還能繼續在股市中繼續找到新的興奮點
我能在太多產業找到發光點了!!!

但在每坪75萬的台北中古屋身上
連一倍漲幅都不到的空間
我完全看不到任何興奮點!!

我為何要將錢放在一個沒有效率的地方
只為了一個已經漲不太動,但還不會這麼快下跌的理由?? 謝謝指教

jim_raynor

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27樓

2011-11-09 0:14

德律風根 wrote:
搞了一堆史上無敵的連環大利多
充其量也不過讓台北市精華區中古屋房價上漲約3倍
8年報酬率3倍~還挺好笑的!
2003進場投資台積電放到現在都不只漲3倍了!

德大我還挺敬重您的~

不過有些事實我想還是要說出來必較好

上漲3倍

也就是50萬漲到150萬

假設30坪的房屋也就是從1500漲到4500

當初1500貸八成，也就是拿300萬出來而已

8年來的還款現金大約會是638.8萬(本加利)，利息大概佔了242萬

現金成本542萬，加上其他高估的稅和修繕算總現金成本600萬好了。

獲利=4500-1500=3000

現金獲利率=3000/600=5

8年賺5倍，才是真正的獲利，

wyc0528

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28樓

2011-11-09 0:25

不過房地產中的投資客又不是全部都用自己資金買的

1000萬的房子拿200萬出來當頭期，其他800萬是銀行出的

轉手一賣1200萬這樣不就賺一倍了

會比股票難賺？

換句話說只要房地產上漲20%到30%其實就等於獲利一倍了

當然下跌也是一樣慘

德律風根

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樓主

2011-11-09 0:26

jim_raynor wrote:
不過有些事實我想還是要說出來必較好

OK!
既然要用槓桿為基礎
所以就要把現股改成融資去計算
那股票報酬率會嚇死人唷!
抱歉~因為你提的基準是槓桿
PS.當然很多投資好手會善用融資槓桿去放大獲利,這是不爭的事實!
千萬別以為散戶才會用融資!

你去銀行搬錢
我跟券商搬錢
一樣的都是用槓桿

過去都已經過去!
我只回歸一個重點
75萬/P的台北中古屋
未來還有興奮點嗎?

謝謝指教

謝謝指教
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30樓

2011-11-09 0:38

德律風根 wrote:
OK!既然要用槓桿為...(恕刪)

會啦, 興奮到極點噴了, 之後就....癱瘓在那邊了