道格吐司 wrote:
現今即然已過戶完畢且買方銀行也已登記債權, 不就代表賣方280貸款已經全部清償完畢了嗎?
你這樣回答更可見你不懂~~回去問你那些十年專業朋友~~誰跟你說這句話成立的??
再問下去要收費了喔~~
還說專業呢此外你根本不懂樓主的意思~~把他發文詳細看完ok?
板橋一介小仲介 wrote:
再問下去要收費了喔~~還說專業呢
此外你根本不懂樓主的意思~~把他發文詳細看完ok?
我不懂?
其實是樓主連自己的問題在哪裡都不知道, 結果你還在那裡自以為是?
專業? 嗯, 曾經被你服務到的客戶會衰的, 因為不知受到你此等無知又傲慢的服務多少氣, 你此等態度若不改, 遲早注定你未來的重大失敗, 好言相勸, 聽不聽, 也隨你囉
不過我很懷疑你還敢再冒出來講?
道格吐司 wrote:
我不懂? 其實是樓主...(恕刪)
尾款買方貸款金額390萬元整
於合約書內註明若貸款金額不足需現金補足
按這裡檢視圖片
小妹於簽約隔日即將所有權及戶籍謄本和印鑑明等文件交給代書
於簽訂買賣合約時買方有說明需於九月底前才能全部現金到齊
所以於合約書後又另註明最遲於九月30日前交屋
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你到底有沒有專心在看樓主的發文??亂亂教~~
買方原要貸三百九十萬~~卻因故只貸一百五十萬~~
中間差兩百四十萬以現金補足~~但是尚未補足(屋主就是擔心這)
就算買方辦好貸款~~也不見得屋主那邊就已經塗銷ok??代償塗銷要先將房子過戶改買方辦貸款再清償屋主原貸款~~
房貸流程你懂不懂??不懂裝懂還不修正還說你專業說別人怎樣~~不懂要出來誤導大家ok?
自己錯還來誤導大家註定你是失敗中的失敗
專業是啥小??我只知道喔耶~~
板橋一介小仲介 wrote:
尾款買方貸款金額39...(恕刪)
現在年輕仲介工讀生都這麼沒禮貌嗎? 都被教導甚事都以自己為主嗎?
看看樓主講過的話吧
----------------------------
但代書卻可以在購屋價金只有總價款的8~9% 時即完稅過戶與設定完成
況且還是在已知對方只有貸款150萬的情形下
這樣對我一點保障都沒有
萬一對方於交屋前無法將款項補足
又不願意解除買賣合約將產權過戶回來給我
一進入法院程序又礦日廢時
這損失將算誰的 ???
----------------------------
甚麼叫設定完成?
其實看到這一段話, 我大概就知道她的問題在哪裡, 是不是很無法理解樓主在講甚麼呢? 魔鬼藏在細節中
P.S.
這也就是為何我已經懶得回應你們這類人了
這次會回你, 主要是因為我看到問題點, 而你還在那裡不知所云, 這會害人的, 不知道嗎? 哀
並非我自傲, 而是真的很清楚看到你的點, 心理的那個點, 一點, 你就倒了, 懂嗎?
先前某位年輕工讀生, 還不錯, 大概是從業時間比較短, 還有些學習心態, 有真的一面, 至於你, 還是早點回頭吧
chiachin666666 wrote:
各位版友 小妹今天...(恕刪)
似乎是樓主過於擔心了
chiachin666666 wrote:
簽約金40萬元整
完稅款50萬元整
尾款買方貸款金額390萬元整
於合約書內註明若貸款金額不足需現金補足
貸款金額不足需現金補足，是在貸款下來後，支付全部買賣價金不足部分
現在沒有在你的履保專戶裡，事屬當然。
在前兩筆金額入帳戶後，代書即會開始辦理過戶相關事項
因過戶需要時間，相信代書是預抓辦理完成時間
你的要求看來是除貸款金額外的價金都要進專戶後，才「開始」辦理過戶
代書已經說明在辦理過戶時，帳戶內應會有360萬元 (看懂了，360是加了銀行貸款)
(與買賣價金只差120萬，扣除買方服務費，剩餘部分應是貸款支付)
chiachin666666 wrote:
而且當時(24日傍晚)代書強調對方貸款金額只有150萬元整
及明日(25日)將會匯進另一筆90萬元
總計於25日時包括買方的銀行貸款及已匯進帳戶加預計匯入帳戶金額共計360萬元整(經查一早已匯進帳戶內90萬元)
但此時你開始覺得「沒有保障」，以下要求，在代書看來是有點莫名奇妙
案子快要辦完了，可是賣方好像不願再辦下去
chiachin666666 wrote:
但離買賣成交價480萬差距仍有120萬元
若照代書欲辦程序
對小妹一點保障都沒有
小妹當然不肯讓代書提早完成過戶及貸款設定手續
所以小妹當時要求要先取回過戶所需的印鑑證明
這句話我覺得是代書不知應該怎麼和你說不要鬧了
上網找一下「過戶流程」「代書作業時間」，就知道申請後
稅單下來(所謂完稅) 7~10天
後面銀行對保等等時間不算，從契稅、土增稅繳納完成，真正辦理「過戶」也要3~5天
chiachin666666 wrote:
越是這樣讓小妹越是覺得有問題
於是電話中與代書對談更是強列要求要取回文件
此時該特約代書才說已完成過戶
Don't worry
附可查到一般時程表
房屋買賣之『代書作業』流程及時間表
代書作業流程
作業天數
備註
收訂金
3~5天
─
簽 約
1天
─
用印完稅
1.辦理公正或監證同時申報契稅
2.送件至稅捐機關審查申報增值稅
3.銀行貸款條件確認、送資料、勘屋、對保
1. 一般增值稅：
7~10天
2. 自用住宅優惠率：
約21天
稅捐機關之工作天
過 戶
送件至地政事務所辦理產權過戶手續
3~5天
繳完契稅及增值稅後自送件起起算
申請貸款
貸款抵押權設定及銀行貸款核撥
約14天
自過戶完成至貸款核撥，依銀行作業時間
交 屋
3天內
貸款核撥後，交屋並結清尾款
另外，在「過戶」完，即房屋已登記在對方名下，到銀行核貸完成、交屋中的時間差
一般是由買方簽本票(和貸款金額相同)來保證支付。應該在簽約時有看到吧?
再補充，終於看懂了，360萬是加了預計的銀貸150萬
所以樓主擔心還有不足部分
此處個人覺得應要求買方再補本票，以保障你的權益
也許真的是我表答能力不足
或是我當時也真的有點荒
所以造成二位見解不同
購屋價金是 480 萬
8月4日 - 簽約
8月9日 - 匯入第一筆款計 40 萬(含斡旋金)
8月15日 - 提領完稅款
8月24日 - 下午完成產權轉移及貸款設定(第二順位設定金額190萬,貸款金額150萬)
8月24日 - 晚上帳戶內見到匯入第二筆款80萬
8月25日 - 早上帳戶內見到匯入第三筆款90萬
8月24日當天下午與代書連絡了解完稅款提領日期及為何未告知
當時帳戶內只有40萬第一筆匯入款
代書仍告知產權尚未轉移
但明確表示隔天(25日)即將進行產權轉移手續
及對方貸款150萬已經銀行審核通過
產權轉移完成即可撥款
買方也將同時再匯入90萬
如此帳戶內共會有280萬可先提供代償本人原房貸及塗消設定
這樣可幫本人節省一個月貸款利息約5千餘元
以上為代書與本人在電話中討論但本人未表示意見
掛斷電話後剛好有另一仲介朋友來訪
了解後告知買方才匯入第一筆款怎能就完成過戶及貸款設定
此時
小妹才開始清醒及了解事情的重大
簽約時了解到
買方是位大陸新娘
但已拿到身分證約3~5年(不確定因只聽仲介提過)
目前工作為領取現金及未加入勞保
所以購屋貸款成數不高
手上自有購屋現金約120萬
但大陸娘家會於9月中左右匯入不詳金額 (沒注意聽)
所以交屋日最遲於9月底
簽約當時本人有特別強調需待買方資金到位後才能進行產權轉移
房仲及代書當場都表示一定會等對方資金 沒問題 才轉移
就這句沒問題跟到位的見解不同
現代書與仲介一直強調他們沒錯
因買方給于他們資金沒問題的認知
所以才進行完稅及產權轉移與貸款設定
8月24日當天謄本顯示已完成產權轉移及抵押貸款設定
但電話中代書仍強調只有完稅尚未過戶
1.代書費是買方支付,但不代表代書可偏袒買方
2.代書因為公正誠實的執行業務,卻說謊欺騙本人
3.台灣房屋直營店與該公司特約代書至今仍未承認疏失及提出保障我方的方式
以上是小妹現今對此事最大的不滿
房屋已不擔心會不見或售屋金拿不到
只是有可能要經由法院程序的曠日廢時
而這段時間內不管是房屋或資金都不可動用
至昨晚台灣房屋直營店只強調會保障本人權益
但卻未告知萬一的狀況要如何處理及保障
最差狀況對方資金未完全到位
而差額只有少少的幾十萬元
房產已轉移至買方
請教二位
此狀況下我是否應完成交屋
或是此狀況下我可不履行交屋但也拿不到售屋款
及房屋也無法使用
sapphire wrote:
貸款金額不足需現金補足，是在貸款下來後，支付全部買賣價金不足部分
現在沒有在你的履保專戶裡，事屬當然。
在前兩筆金額入帳戶後，代書即會開始辦理過戶相關事項
因過戶需要時間，相信代書是預抓辦理完成時間
你的要求看來是除貸款金額外的價金都要進專戶後，才「開始」辦理過戶
代書已經說明在辦理過戶時，帳戶內應會有360萬元 (看懂了，360是加了銀行貸款)
(與買賣價金只差120萬，扣除買方服務費，剩餘部分應是貸款支付)
產權轉移完成 + 買方抵押貸款設定完成 = 履保帳戶內買方只有支付 40 萬元
80萬 + 90 萬是在小妹提出抗議後才補匯入
已完成貸款抵押設定即代表已知道銀行貸款金額
原設定貸款金額為 390 萬
自備款需90萬
所以合約內容付款條件為簽約金40萬 + 完稅款50萬 + 尾款 390萬(貸款支付)
實際貸款金額為 150 萬
履保帳戶內只有40萬
最低限度是否應等買方將第二筆完稅款50萬匯入帳戶後
才能進行產權轉移
買賣合約內還註明貸款不足金額需以現金補足
況且實際貸款金額與原預計貸款金額差距不少
請問您是否了解代書為何有保握資金買方沒問題
及願意冒執業風險提早過戶
代書不擔心萬一買方後續資金無法即時到位嗎?
除非買方是代書認識的相關人等或是有其他買方與代書的私下約定
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