這是一篇相當精彩的文章
文中有相當中肯和理性的分析
雖然是彼此站在對立面
然而相對於始終如一的張教授
我會更傾向於去多細讀顏總的觀點
因為看空的理由
即使沒有太多的理論基礎
我也有辦法列出一大堆房市應該開始走空頭的原因
然後說即使現在不發生
三年、五年、十年後總會發生的
我必須要說這是很不負責任的說詞
即使是站在自住自需的立場來看
都很難站的住腳
相對的顏總的分析則較實是求事些
以奢侈稅的立基為出發點
年初到今的房市趨勢為軸
為每一波段的量價提出他的看法
姑不論將來漲跌如何
至少我們可以較清楚的明白個中的可能原由
回頭再看張教授
反而更會發現到學者的通病
不願適時的提出修正
只會用理論及說政府說的不對做的不夠
當做自己反證的盾牌
而罔顧了現存的經濟與國際經融環境
若是必須到有一天
讓他坐上了那個位置他才會想的更通盤全面
才發現到理論與務實間的差距的話
那我們的代價也付的太大了吧
所以我現在記得了張教授的話
三年前因為認為房價一定會跌所以教人不要買房
三年後的今天有人開始罵他，因為更買不起了
然後再繼續堅持房價下跌的趨勢
只是可能發生在三年、五年之後而已
我的結論是
省視自己的需要，不要因小失大
每個人的生活哲學都不盡相同
當找到對自己合適且能力可以的需要的時候
就該立即做判斷才是
莫要等到將來後悔
這樣房價是漲是跌都不會是影響自己決定的關鍵因素了
hankate wrote:張教授這段話我覺得一點說服力都沒有，他拿他的泡沫理論來說房價會跌還比較有說服力一點。
為什麼奢侈稅實施後，房價未來3~5年會緩跌。因為過去房市投資客太多了，一旦短線投資人不再進場，交易量開始下降，這點從6月成交量大減2成得到印證。讀過投資學的人都知道「量先價行」，沒有量、就沒有價，這是很簡單的理論。
張教授的罩門就是，沒有當過投資客，他來講投資，一點說服力也沒有。
沒有量、就沒有價，是說價格不容易漲，可沒有說會跌喔！因為漲多了，賣壓就會跟著出來，沒有量增的配合，漲幅就會被壓回。
什麼時候沒量容易跌？短線客殺出或是殺融資，因為這兩者持有的意願比一般投資人低，比較願意殺低，拿股票來說，這兩者比較會用市價掛出，而一般客會用外盤掛賣單來等，有玩過股票的就知道我在說甚麼。
張教授既然說短線客不再進場，而奢侈稅正式實施之前，要殺低的短線客也都殺出了，那未來還有短線客嗎？沒有了短線客，也沒有了融資客（央行從去年就開始選擇性金融管制了，而未來3年我也看不出利率有升到5％的可能性）），那用量價關係來推論3-5年會跌，依據何在？
所以張教授看跌的依據還是只能根據他的泡沫模型，扯到量價理論，還真的是想太多了，更何況，量價理論通常用在股市，用在房地產？小弟愚見，還真不適合！
套句張教授的論點，買房子對大多數人來說是消費財，而不是投資財，既然如此，怎還用投資學來講房地產走勢呢？股票漲多了，賣壓一定會出來，因為沒有人不把股票當投資財吧？那房價漲多了，賣壓一定會出來嗎？你住了一輩子的老家會因為房價漲了就賣掉嗎？100元賣掉台積電，90元撿回來還是一模一樣的台積電；1000萬賣掉的房子，你900萬撿得回同一間嗎？1100萬都還不見得撿的回來，還得屋主想賣才行！
ejan1969 wrote:
張教授這段話我覺得一...(恕刪)
張教授講的量價的問題,是太表面了一點,
可是仔細來看,若一個人想賣房子,本來一兩個月就賣得掉的,買氣降低的話
,現在可能一直放都賣不掉,撐不住的賣家就會降價來應對.
若是這樣,量的縮小,時間拉長確實會造成價的鬆動.
而過去幾年,會讓出售者的預期上漲,撐住價格最主要的原因是太容易脫手,
太容易脫手是因為全民炒房,人人是炒家,電視上每天播連哪個不懂投資的藝人又買了幾間房,
但當短期的炒家在市場上消失,立即出現的是整個量的萎縮,
也證實之前講的市場上的主力買家不是自住型而是投機客.
沒有投機客的量的萎縮,自住型會以較理性的角度來思考房價的合理性,
只要量繼續萎縮就代表承接者的意願越薄弱,終究會造成價的影響.
以這樣來看,量與價的關係就出來了.
hankate wrote:
6月1日奢侈稅正式上...(恕刪)
在以前教科書上很少把房地產當成主要投資工具,主要原因是好的投資工具必須具備流動性佳,投資金額小,以及產品標準化(買賣雙方較無爭議)等特質.
坦白說前次金融風暴造成全球利率超級寬鬆,過剩資金到處流竄是過去少見的例子,張教授判斷錯乃人之常情,既是人而非神當然會判斷錯誤,人很難把每段短期間的判斷都準確判斷,唯一能看到的是長期趨勢下,房地產應回歸何處?
第一:先不論購買房地產的痛苦指數,如果香房租租金是台灣五或七倍以上,那台灣房價應是香港的幾分之幾?
如果台灣這幾年房地產價格飆漲而租金持續下跌,租金報酬率超低,那未來是租金漲還是房價跌?
第二:日本所得應超過台灣兩倍(數字沒記,所以不精確),大安區房價到達東京水平,那是說未來台灣所得接近東京,還是台灣房價不合理或是東京偏低?
第三:亞洲房地產包含大陸都有下修時,全球景氣下修時,以外貿為主體的台灣如何置身事外?
房地產如果不能提供好的租金報酬就如買股票只求上漲卻沒提供好的股利(賺得愈多股利愈多)一樣不切實際.
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