異鄉苦工 wrote:
問題是民眾的薪水根本沒有漲
經濟根本不算恢復
只能說房價藉機炒作
過熱的行情當然要讓人喊貴 買不起啦
這樣才是正常的
消費者的口代並沒有變深
房價有啥理由好漲的...(恕刪)
談到這個唷!?不能說你錯,但是經濟的東西就該用經濟上的看法來談
每個人民的收入都上升-->物價才可以漲-->房產才可以漲??
經濟學上好像沒有這樣子的學理
2009Q3全球經濟風暴過後,全台灣人民的平均收入是增加還是減少??答案很清楚,是增加的,不然去年一堆公司調薪是調假的嘛??
你一定會反駁,薪水漲幅不到10%(園區不少公司調幅大於10%),房價漲幅50%甚至更多!?但是如果你把"平均"這兩個字看進去,全台(含花東)的房價平均漲幅是??再拿來和全台"平均"收入漲幅是??其中就可以找到相關性
只是這幾年台灣過度"都市化",房價漲幅集中於少數地區,甚至倍數成長,上面文章我說過了,那是政府國土分配計畫有問題,城鄉發展計劃有問題,甚至創造就業機會過於集中都會地區,造成台灣房價過度集中漲幅的現象,有沒有炒作行為?的確是存在的,但真正能有效抑止這類情形,整個就業及國土分配,城鄉發展計劃才是有效減緩大部分人想擠進都市內的問題
麵粉要漲價會不會先問"各位消費者,你的收入漲了沒?";白糖,食鹽要漲價,會不會先問你"各位消費者,你的收入漲了沒?".....就連汽油要漲價,政府也只能出手"緩漲",也不會問"各位消費者,你的收入漲了沒?"
這些年房價的飆升,最主要原因就是2009全球經濟風暴後長期的低利環境政策,造成通膨所致,黃金白銀,原物料...一直到中國人最愛的房產都是一樣,飛快的調升,而後者更特別是在都會地區以及就業機會多,平均所得高的都會地區,更是如此!
有沒有想過一個問題??全台房價漲幅排行榜,大概跟各縣市的國民平均所得排行榜呈強相關,收入越低的縣市房價漲得越少,搞不好還跌....why ??
一個簡單去看是否該區域漲幅過於誇張的方式,ex,若全台今年以來房價成交價漲幅最高的是XX市(或縣),但是該地區去年全台所得收入排行榜是第3或是更後面,那該地區房價就是被"過於炒作",將來回檔時的風險就會最高,這是我自己一個判斷的方式,參考即可!
至於怎樣的房價才是合理??市場學說,有成交的價格就是合理價格...房價要修正,發生時就是賣方成交價一直無法成交的時候!
至於個人收入與房價的關係??這只是理想化的想法,因為房價"亦地制宜""因人制宜"...舉例吧!我去年總收入較前年上升30%以上,月薪資固定收入調昇15%以上,我老家在高雄縣鄉下,房價根本沒漲還跌咧,我是不是可以說"房價合理??",但是很不幸的我住在新竹縣竹北市重劃區,去年這裡房價的漲幅差不多就是我薪資的漲幅還多一點,我又得說"薪資漲幅跟不上房價漲幅,所以不合理??"
市場的歸市場,經濟的歸經濟,同樣是竹北,火車站一代老市區便宜房子到處是,新建案推出來每坪也不過10萬出頭,但是人就是想往重劃區走,想往關浦區走,所以那些地段的房價新案子幾乎都是20萬/坪起跳...
特定區域的房價炒作猖獗,除了歸咎於政府城鄉發展規劃的不好外,老百姓們一昧的想住進方便的地方,路大又直的重劃區,民生經濟活動旺盛的地方....難道不才是真正的主因之一??沒有被投資投機客抓到這種心態,房價炒得上去嗎??
還是那句話,房市是景氣循環股,有他光輝的年代也就會有他落寞的年代,在他光輝的年代你買不起嫌貴,那就等他落寞時好好去的找去選,只是心理學上告訴我們,當房市如SARS後,經濟風暴後,兩國論後的蕭條年代....敢搶便宜的少之又少
好比啥呢??宏達電600的時候大部分人不會有興趣,漲到1000時大家都喊好,一樣的道理
本錢沒存夠的,也不要埋怨了,好好繼續存錢等待下一次房市崩落的時候,去選自己負擔的起的好屋!這裡是不是高點??市場會給你最後答案的...我個人覺得新北市及桃園是離譜些了啦
"Do it ", the best solution !!
異鄉苦工 wrote:
問題是民眾的薪水根本沒有漲
經濟根本不算恢復
只能說房價藉機炒作
過熱的行情當然要讓人喊貴 買不起啦
這樣才是正常的
消費者的口代並沒有變深
房價有啥理由好漲的
如同豐鳥大所言, 經濟最簡單的道理就是供應和需求,
當需求量比供應量增加10%, 則價格不止漲10%, 很可能漲50%或100%,
因為有需求的人陸續跟進買進, 或增加買進數量, 導致價格節節高升.
反之當需求量比供應量減少10%, 則價格不止跌10%, 很可能會腰斬,
因為供應者陸續在拋售, 或增加拋售數量, 導致價格節節滑落.
所以民眾薪水漲幅和房價漲幅一開始沒有關係,
但最後房價高高漲時, 該買的都買了, 買不起的買不起, 自然造成供應者開始拋售,
甚至原先的需求者因房貸不堪負荷而轉為拋售, 加大市場拋售的力量, 房價自然下跌.
近二年房價繼續高漲, 某些地區甚至是用噴的, 當然是資金過多使然,
但重點是要和大家分享, 買房子還是要量力而為, 房子不是那麼好脫手變現!!
千萬不要過分樂觀自己的償債能力, 不要以為寬限期快到期時再賣就很好賣,
你怎肯定二年後的房地產市況如何? 最慘的是會不會賣了還不夠還銀行貸款?
最後感謝豐鳥大的分享!!
豐島 wrote:
黃金跟房地產,真正與其強相關的不單單是股市漲跌,特別是這2,3年來的房市漲跌,跟整個低利環境和通貨膨脹,有著絕對的關係,無可諱言的,以上商品被公認為保值抗通膨的最佳武器
當你看到這些年除了原物料狂奔,民生用品狂漲的幅度,房價不動那是非常難的事情!
只是在台灣,房價的上揚過度集中於幾個地區,這就是政府整個就業市場規劃以及國土開發政策亟需改變及跟上的地方
特別是中國人的傳統,有土斯有財...國情不同民情不同,拿歐美國家的例子來類比台灣,不見得適用!(ex.德國)
房價絕對是循環起伏的,重點是敢不敢"危機入市",這才是重點...SARS後,全球經濟風暴後期,沒聽到幾個人說"房價太貴買不起",都聽到"現金為王,落袋為安",現在房價上來了,經濟秩序及成長也恢復了,卻聽到一堆人想買房卻喊"太貴了,買不起"!?
等下次房地產走下坡到谷底的時候(屆時一定是風聲鶴唳,草木皆兵,聽到的都是壞消息),記得"危機入市"
)
+100000,本年最中肯.
豐島 wrote:
2009全球經濟風暴後長期的低利環境政策,造成通膨所致...(恕刪)
這句話正中房市投機行為的始末~為房價快速高漲的主要因素
利率過度偏低~初期來看~確實吸引許多人買房~買氣昇高~房價跟著高漲
但最近央行接2連3升息~慢慢的已經有些蛛絲馬跡出來了~低利率不會是長期性的
根據低利率而帶動房價高漲的理論來看~是不是表示提高利率時會是讓房價下跌的主因~而奢侈稅只是配角?
那過低的利率~看似是優秀的條件~反而是個陷阱?是2面刃?
以投機客來說是賺錢的跳板~~
短期操作~房價炒高後脫手~低利低風險~~利率提高時~投資風險增加前已經拍拍屁股走人
以自住客來說是陷阱~
被低利吸引買了墊高的房價~日後利率調高~只會讓房貸壓力增加
就以目前房價偏高~利率偏低的情況來看~配合奢侈稅等等政策~~
房市已經沒有上漲的支撐點~~利率蠢蠢欲動的要升息~~倒楣的還是背著龐大房貸的昇斗小民
反而是我們偉大的政府~~在這個時候擴大實施青年+首購屋的房貸"優惠"政策
是要鼓勵大有為的青年~在房價高點時~借你很多錢~趕緊進場購買人生第一間房
然後過幾年後再升息壓死你~把你折磨的像垂死邊緣的青年?
利率如果不是固定~~就不能說是優惠~~日後一定會調回來
房價還沒下跌時就實施~時機不對
各位看倌~~自己衡量看看吧
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